海宁皮城:外延扩张续写高成长

本周上证指数维持在2400―2550一带运行，结合上周的走势，股指的胶着状态令操作开始变得艰难。自2307点以来的反弹有着短期回调整固的需要，消息面上则复杂纷呈。而从投资策略上，投资者仍应遵循化繁为简的模式，基于从公司基本面出发的选股，在整体低估值的区间仍是布局成长股的良机，若仅参与阶段性机会，则可获利逢高减仓。

本周晨会海通证券推荐的海宁皮城（002344）具有较好的成长性，公司日前公告以1.18亿元竞得成都新都区北部商城北新干线和新城大道西延线交叉口西北角地块13.21万平米（198亩），公司拟投资13.63亿元用于开发建设成都海宁皮革城项目。

该项目总建面约45.57万平米，其中地下停车场10.53万平米，地面建筑35.14万平米。项目分三期建设，其中一期建设皮革市场15.98万平米，二期建设创意总部楼等14.06万平米，三期建设配套公寓5万平米。整体项目采取分期、滚动方式开发，建设周期约五年，其中一期皮革市场预计总投资6.63亿，项目所需资金拟由海宁皮城向成都海宁公司借款5亿元，其余由成都海宁公司自筹解决。

从成长性的角度出发，海通证券判断，该次投资是海宁皮城实施外延扩张，推进全国布点战略的继续。并且此次投资市场建设体量较大，布局成都也使其市场区域结构得以进一步全国化，有利于其扩大在西南地区的影响力，占领西部地区市场份额，提高皮革产品在西部地区的市场容量和消费需求，支撑公司后续年度可持续的业绩成长。

由于项目的开发运作方式透明，因此可以进行量化的测算，投资者可据此把握项目对海宁皮城未来业绩的影响。

该项目将采取租售结合的方式进行开发运作，一期皮革市场部分按照9:1的租售面积比例（租赁费2012年为400元/平米，2013至以后为700元/平米，出售价格为25000元/平米），二期创意总部楼部分按照5:5的租售面积比例（租赁费250元/平米，出售价格为5500元/平米，三期配套公寓楼部分100％出售（出售价格为5000元/平米）测算，项目静态投资回收期约为8.5年。该项目一期皮革市场预计2011年12月动工， 2012年四季度投入使用，预计将对公司业绩产生积极影响。

海通证券的测算认为，假设一期皮革市场将于2012年贡献2个月租赁收益，并于2012年确认市场商铺出售收益，2013年全年贡献租赁收益；假设创意大楼2012年贡献2个月租赁收益，确认出售收益；住宅项目2014年确认出售收益。同时对租赁和出售收入给出净利率假设。则最终可以测算该项目2012―2013年分别可贡献0.004元和0.034元租赁EPS，以及0.25元和0.138元的出售EPS。

同时，海通证券也强调，上述预测存在的不确定性在于：皮革市场租赁单价可能大幅高于预期；创意大楼及住宅的出售收益确认期间未必如预期，而可能有所延后。在投资过程中应跟踪关注公司异地项目的区域适应性、扩张的边际成本和边际收益率变化。