分时度假――中国旅游房地产创新模式的探讨

一、分时度假的概念

分时度假起源于20世纪60年代。对于分时度假的定义，Real Estate Timeshares ActCH72IFlorida的解释是这样的；“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式作出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这～协议有效期在三年以上。”目前在国内，最为广大学者所认同的分时度假概念是指“开发商将度假地的房产分割成以周为基本度假单位，并分别将分割后的度假房产的使用权分别出售个多个购买者。当消费者购买了一周的房产使用权后，便成为该度假房产的使用权，并拥有了在其所购买年限和使用年度内到自己的度假房产中住宿的权利。由于会员在购买分时度假使用权时已经预先交纳了住宿费.因此在以后的使用年限内无须在交纳住宿费。此外，购买者还拥有自由买卖、转让、出租、馈赠、继承等系列权益，拥有享受公共配套设施的优惠使用权利。笔者认为，分时度假其实是旅游业和房地产业相结合的产物，是旅游企业的一种经营模式，是旅游者的一种新兴的生活方式。

二、国内有关学者对分时度假在中国发展的困境的研究

李肖楠(2007)在《中国分时度假业的发展反思》一文里，分析了我国当前分时度假所面临的现状，针对这些制约性因素，作者提出了发展“中国式”分时度假的建议。薛源(2008)在其《欧盟对分时度假及相关产品的法律规制》文章里，对欧盟的分时度假产业的法律规制进行了介绍和分析，总结了欧盟规制分时度假产业的经验，指出了我国的分时度假产业应该进行法律规制和结合行业自治。徐燕(2008)在文章《我国分时度假产品发展中存在的问题及对策分析》里对分时度假在中国发展过程中出现的问题如价格偏高、法律制度缺乏、购买者在产品的交换空间上受到限制等进行分析，并从建安全法规.建立带薪休假制度和国内分时度假网络、集团化等方面提出了若干对策。

三、中国旅游地产概念及概况

我国旅游房地产的萌芽出现在20世纪八九十年代，海南是其发源地。关于旅游房地产的定义，沈飞最早提出的观点认为：旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。司成均(2007)等认为，旅游房地产是指主要满足旅游、休闲、度假及养生等综合需求，以自然、人文资源为依托，在旅游景区及其紧密区域开发的各类产权酒店、分时度假酒店、景区住宅、会务中心，展览馆和旅游休阑培训基地等物业的总称，随着旅游房地产业的发展，研究的深入，以及对于旅游房地产的理解的加深，形成了被广大学者普遍接受的定义：旅游房地产简称旅游地产，是指以游客(即旅游观光和旅游度假的人)作为最终消费者，为游客提供各种观光、餐饮，体验、居住度假、游憩购物、康体娱乐、商务办公等休闲功能的建筑物及关联空间。

旅游房地产作为房地产业分支出来的一种边缘地产形态，其发展速度之快，据统计，目前北京、上海、大连、青岛、广东、海南、福建等地已开工的旅游房地产项目达到了几百个，而其中以”高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动“为主题的休闲度假住宅、别墅、就已超过了100家。目前，海南旅游房地产住宅化倾向带来的高空置率等问题日益凸显，据统计，在海景房最集中的三亚湾等地，小区内的常驻率大多在20％左右。从全国范围来看，旅游地产主要集中在东南沿海城市及主要的旅游景区，总体发展的趋势是良好的。

四、中国分时度假与旅游房地产的关系

20世纪60年代在法国地中海地区，由于度假成为时尚，大量的海演别墅被开发出来。这种别墅由于房产价格特昂贵，很多家庭是无法单独购买的，而部分能够买得起的家庭，每年使用别墅的时间也不长，最多是几周的时间，空置率很高，所以欧洲出现了联合购买度假别墅在不同时间段使用的形式，这种经营方式就是早期的分时度假概念。在20世纪九十年代的时候，我国海南岛曾引进分时度假酒店，但在当时并没有呈现燎原之势。其主要原因是当时发展分时度假的条件还不成熟以及管理者引进分时度假的主要目的是利用分时度假这种模式来尽快销售空置的楼房。随着中国经济的发展和国民旅游方式的转变，分时度假正慢慢的浮出水面，被国民所认识。其实分时度假属于旅游地产中的一种经营模式，从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。根据刘艳红的研究成果，她认为分时度假是旅游房地产系统(三维)创新，即核心产品创新、形式产品创新、服务产|品创新。在刘艳红的著作《中国分时度假发展研究――旅游房地产创新》还说明了分时度假是旅游房地产的产品创新、市场创新、组织创新、渐进性、根本性创新以及是制度的变革。

五、中国分时度假SWOT分析

1.丰富的供给土壤

大量的空置房是分时度假出现的的条件，分时度假无论是20世纪60年代的法国.还是20世纪70年代的美国，都是在空置率很高的环境下应运产生的。目前，中国的商品房空置率高，酒店的入住率具有季节性的波动，起伏非常的大。在中国，对GDP贡献率最大的奠过于房地产的开发，而房地产属于暴利行业，造成了房地产企业为了巨额利润而盲目开发的局面，出现了房产大量积压的现象，而且这种盲目状态在短时间内是不会得到制止的。虽然高的房产空置率，低的酒店入住率并非是好事，但对于分时度假来说是很好的供给条件，很好的供给土壤。

2.新兴的旅游生活方式

近年来，随着经济的发展和人们的生活水平的提高，旅游业得到了快速的发展。人们的旅游方武也在改变。分时度假作为一种新的度假方式，具有很强的独特个性。从上面的GDP数字来看，居民的消费结构从温饱型转向小康型，消费从生存性消费向享受型和发展行方向发展。中国的社会结构也在发生巨大的变化；60后70后退出社会，80后90后登上社会的舞台。所以说，分时度假将与肯德基、麦当劳一样，成为人们一种生活方式。

3.扩大投资领域

中国居民可投资的金融产品的供给是很少，股市风险大，银行储蓄利息少、贬值风险大。而分时度假不仅具有消费的功能，而且还具有贮存、转让、馈赠、继承等功能。更重要点一点是，它与旅游房地产是挂钩的，在房价具有抗跌的情境下，它是多余资金保值增值的好途径。

4.经济发展的强大动力

虽然在中国，分时度假对中国的经济作用不那么明显，但在美国，分时度假所表现出来的优势是非常令人惊喜的。据调查证明，分时度假产业对2008美国经济的影响力巨大，因为它直接和间接地造就了770亿美元的消费，588800全职和兼职工作岗位，250多亿美元的个人收入，100多万美元的财政税收。相比于其他行业，这一数据是很诱人的。如果中国能够为分时度假创造良好的

环境，可想而知，这对中国的经济将带来巨大的推动作用。

(二)发展劣势(Weakness)

1.相关法律缺失，部门监管薄弱

无规矩不成方圆，在中国是一句古话。分时度假在中国属于新鲜事物，目前还没有针对分时度假的专门法律、法规。造成了市场上经常会出现关于分时度假业务的法律纠纷，消费者权益无法保障等现象。这种局面，一方面，会挫伤消费者的购买欲望，另一方面，会导致外国的分时度假企业进入中国的积极性，影响到分时度假产品的对外延伸。

2.信用机制的缺失，美誉蒙阴影

造成信用缺失的原因是信息的不对称。由于分时度假经营模式的复杂性和独特的销售方式的影响，很多消费者只知其名而不知其实，开发商在巨额的利润刺激下对消费者进行投机欺诈。例如，金旅运通(上海)度假咨询有限公司的百余名会员的维权事件，在当时就曾轰动整个上海滩。俗话说，一草被蛇咬，十年怕草绳。没有良好的信用机制，企业就无法取信于消费者，没有消费者的支持，企业就无法生存。

3.分时度假交换网络系统建设滞后

我国目前存在较大的分时度假网络公司有天伦度假发展有限公司、泰达交换有限公司、中华分时度假交换机构等。它们各自的交换模式是不一样的，其还没有实现网络之间的联合与统一，这在很大程度上造成了会员和资源不能共享的局面，缩小了消费者选择产品的范围和方式，束缚了消费者的灵活性。

4.提前购买，时间跨度长

分时度假的购买有一个特点，就是要提前购买，即先付款，后消费的模式。另外，由于分时度假的购买可以允许在一段时间内使用，而这个时间可能会长达十年，时间愈长，消费者所面临的风险就越大。

5.价格相对昂贵，非大众化产品

从我国的人均GDP来看，我国的消费水平对于豪华的分时度假产品来说还是有一定的差距的。尽管我国的很多企业正努力开发接近大众化的分时度假产品，但从分时度假的特点来看，它并非是针对普通大众的旅游产品。

(三)发展机遇(Oppotunity)

1.海南旅游国际岛吹起的春风

2010年，国务院了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，掀起了一股房地产讨论的热潮。中国生产力策划专业委员会副主任何红光认为，海南旅游房地产发展方向应该走联合买房的道路，走分时共享的模式。在20日举行的2010博鳌国际旅游论坛地产与旅游主题论坛上，专家呼吁，海南要大力发展分时度假酒店等多种形式的旅游房地产，使海南成为中国旅游房地产的样板。

2.旅游业的迅速发展，市场规模的扩大

“08年，全年共接待入境游客1.30亿人次，实现国际旅游外汇收人408.43亿美元，国内旅游人数17.12亿人次，收人8749.30亿元人民币，分别比上年增长6.3％和12.6％；中国公民出境人数达到4584.44万人次，比上年增长11.9％，旅游业总收入1.16万亿元人民币，比上年增长5.8％。初步统计2009年1―3季度出境旅游人数3500万人次，同比：增长2.4%。”这一串数字说明了我国的旅游业正迅速发展。人们的出游需求越来越大。

3.带薪休假制度的确立

带薪休假制度于2008年1月1日开始实施。目前我国的节假日总体的分布是两天双休日、三天小长假、七天黄金周等，节假目的总天数达到了115天。假期的增多，一方面刺激国民们出游的需求，一方面，从放假的天数的长短来看，旅游产品的设计应倾向于个性化，精细化的方向上发展。而分时度假这种新兴的旅游生活方式很符合这种趋势。

4.旅游形式的转变

根据国际惯例表明，以人均GDP作为划分标准旅游业分为三个发展阶段：一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000―3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期：当人均GDP达到3000―5000美元，旅游形态开始像度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。2009年，我国的人均GDP已经突破了3000美元大关，而且我国的经济每年的增长率约为8％。据国家统计局国民经济核算部门的预测，到2020年，我国的人均GDP将超越5000美元。所以度假游将成为中国的主要旅游形态。

(四)威胁因素(Threat)

1.超前消费的观念尚未形成热潮

分时度假作为一种提前支付来旅游的消费品，具有跨时期性。中国居民喜欢存钱，对于提前支付，后享受的度假模式。中国人总感觉没有保障，有点上当受骗一样，心理上i还很保守。

2.出境旅游签证困难

这方面主要是我国我国与世界许多国家问都没有免签证制度，购买分时度假产品的会员在出国签证方面还可能比较麻烦以及国内很多分时度假公司是不能代办签证等旅游业务的资格的影响。

3.专业人才的匮乏

分时度假的开发、管理、销售、经营等会涉及到很多不同的领域，对于人员素质的要求比较高。在我国，由于缺乏经验和专业的培训，分时度假产品的管理团队和销售人员还是相当欠缺的。

4.产业体系不完善

分时度假产业所涉及的领域很多，它的发展离不开开发商、交流服务公司、保险公司、信托投资公司，银行等进行协调合作和配合，只有这样把这些企业公司串连在一起，才能形成完善的体系，保障消费者的权益。目前，在中国，还没有专业的公司针对分时度假产品的业务，而在信托投资这一块还没有真正的实施，许多公司对分时度假的业务还不熟悉，种种原因使得分时度假未能形成一条产业链。

六、关于中国旅游房市场引进分时度假模式的建议

(一)发展具有中国特色的分时度假

首先，改变中国房地产市场的发展模式，抑制投机。这个模式应该由三部分组成：一是30％-商品房市场这个市场既是消费品市场又是投资市场，完全由市场价格来决定；二世20％的廉租房，这个市场完全由政府来安排；三是50％居民有支付能力的市场，这个市场完全确定为消费品市场。其次，中国分时度假市场应该主要先国内市场，再到国际市场。这主要基于国与国之间的签证制度。最后，不要拘泥干国际上已有的分时度假产品，要根据中国消费者的消费水平和消费习惯，开发具有特色的度假产品。

(二)建立专门的培训机构

当然，这种机构可以是分时度假公司专门设立的，也可以是其他企业设立的。这种培训机构主要的职责是针对分时度假产品的营销和管理方面对人员加以培训。另外，在理论方面，有必要对分时度假人才进行培养。

(三)建立“冷静期”制度

“冷静期”制度亦称后悔权制度，原则上让消费者在合理期限内可以无条件退货。这跟用支付宝在网上购物一样，如果对商品不满意或是卖家出现违约的情况下，买家可以在支付宝规定的支付期限内，把付款退回来。“冷静期”制度是基于我国信用机制的不完善而建立的，也是防止强迫性销售的最有效措施。

(四)建立分时度假企业战略联盟

分时度假产品所涉及的领域是广泛的，建立分时度假企业战略联盟，可以促成分时度假形成产业规模效应和品牌效应。战略联盟还可以提升企业的竞争力、降低企业的经营风险，开拓市场防止企业过度竞争等，对企业的意义是很深远的。

(五)建立分时度假监管部门

分时度假监管部门，就好比如我国的证监会一样，主要对分时度假企业进行监督和信息公开，规范企业的销售，对企业实行经营资格审查，实现优胜劣汰，设立失信惩罚制度和服务质量保证金制度等。

(六)完善国内分时度假交换网络

交换是分时度假产品的一大特色。组建国内度假地交换网络可以充分地利用国内丰富的度暇资源形成配套的度假网络体系，来满足旅游者的多样性需求。这是分时度假能够持续发展的先决条件。

七、结束语

分时度假不仅是解决房地产空置率问题的良药，而且从世界分时度假的发展来看，它俨然已成为人们一种度假形式，旅游方式。所以，分时度假在中国所遇到的问题只要政府、企业、媒体能够正确把握和运用它，那么分时度假在中国所进发的力量对中国的影响将是不可估量。