通货膨胀与房地产投资收益相关性分析

摘 要：通货膨胀与房地产收益之间的关系一直是研究者关心的问题，大多数研究结论是通货膨胀与房地产收益具有正相关性。基于1993―2010年数据，通过分析通货膨胀与房地产投资收益的相关性，结果显示，通货膨胀与中国房地产收益没有显著的相关性，但是，对于投资者来说，房地产投资仍然具有很好的保值增值能力，可以有效对冲通货膨胀风险。

关键词：通货膨胀；房地产；名义收益率

中图分类号：F820 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）13-0083-02

一、房地产收益率的计算

家庭投资房地产获得的收益主要包括两个方面，一是房价上涨获得的资本利得，二是房屋出租获得的租金。通过下列计算公式，可以获得房地产投资名义收益率。

it= （1）

其中，it表示房地产投资在t年的名义收益率，Lt表示房屋在t年出租获得的租金，Pt表示t年年初房地产交易价格。

1992年，城市商品房租金为20.36元/平方米，经历了九年快速上涨，至2001年，租金涨至160.75元/平方米，增长了约8倍。之后，租金上涨步伐放缓，至2010年，商品房租金为231.48元/平方米。

图2是通过计算获得的我们需要的房地产投资名义年收益率的数据。1993年房地产投资的年回报率为31.73%，1994―1997年房地产投资年回报率在10%~20%之间，1998―2000年在5%~10%之间，2001―2003年期间房地产投资收益率在10%~15%之间，2004年和2005年达20%~25%，2006年为12.3%，2007年为20.2%，2008年增长率在19年间最低，为4.05%，2009年再次上升为27.89%，2010年为12.1%。

二、通货膨胀与房地产投资收益相关性

我们同样适用简单回归的计量方法对CPI增长率和房地产投资收益率的关系进行检验。首先，我们需要考察CPI与房地产投资收益率数据的平稳性，使用ADF单位根检验平稳性。检验结果（见表1）：

从表1中我们可以看出，CPI增长率的ADF值不能拒绝原假设，即CPI增长率时间序列数据不平稳，但是一阶差分后的CPI增长率在5%的临界值水平上处于平稳状态，同时，房地产投资收益率的ADF值在1%临界值的水平上同样显著，不存在单位根，属于平稳数据。我们对房地产投资收益率与一阶差分CPI增长率进行简单线性最小二乘回归，得出的结果如下：

FDCSYLt = 0.092997 + -0.665205 * D（CPIZZL）t + εt

t 4.090935 -1.320093

F-statistic：1.742646

Adjusted R-squared：0.044357

D（CPIzzl）系数的t统计量为-1.320093，P值为0.2066，在10%的临界值水平上不能拒绝原假设，回归方程得出的调整后的R2为0.04435，方程的拟合度不足，可以确认两者不存在线性相关性。

因此，我们认为，房地产投资收益率的变化不是因为CPI变化直接导致的结果，两者之间不存在直接的相关性，这也和前面分析的房地产市场的兴衰主要由政府政策决定是一致的。那么，在1992―2010年期间，房地产投资是否可以对冲通货膨胀风险？我们再看除去通货膨胀之后房地产投资实际收益率的变化。

从图3中可以看出，在1993―2010年之间，只有三个年份的房地产投资实际收益率小于零，其余15个年份的房地产投资实际收益率或接近或超过10%，投资收益非常可观。

因此，在短期，通货膨胀对房地产投资收益率的影响不明显，房地产投资收益率不随通货膨胀的变化而变化。但是，在长期，过去二十年的房地产投资不仅可以抵消通货膨胀带来的损失，而且保持着高投资回报率。

三、总结

本文主要分析了通货膨胀与房地产投资收益之间的关系。通过考察20世纪90年代以来代表中国房地产发展的一些数据，如城市居民房租、商品房价格、房地产投资收益率，发现中国房地产投资具有很好的投资效果。就房地产投资收益率来看，在短期，通货膨胀对房地产投资收益率的影响不明显，房地产投资收益率不随通货膨胀的变化而变化。但是，在长期，过去二十年的房地产投资不仅可以抵消通货膨胀带来的损失，而且保持着高投资回报率，是家庭或个人投资者比较好的一种保值增值资产形式。

参考文献：

[1] 王亚平.住房价格上涨对CPI的传导效应[J].经济学家，2006，(6).

[2] 郭宝洁，张鹏.浅谈房地产价格上涨原因及对策[J].生产力研究，2010，(7).

[3] 胡胜，刘旦.宏观经济变量对房地产价格的影响[J].统计与决策，2007，(19).