关于地产开发项目财务动态管理模式的研究探讨

摘要:财务动态管理模式是以Excel 、Access 为基础和载体，建造了一个财务管理项目的数据库集成信息集成系统。其应用在地产开发项目中，可以起到提升房地产开发的项目价值比及加快信息数字化的顶端技术的推广等作用，这次我们就要从几个方面去探究地产开发项目中实行的动态财务管理模式，阐述动态财务管理系统在地产经济管理中的设计原理, 并对其系统的模块设计、系统规范操作流程等进行概括解析。

关键词:地产开发 财务动态管理 管理模式 集团管控

一、什么是动态财务管理系统

动态财务管理系统即我们所说的DFM系统，它是一个完整的财政信息动态管理的流程,即通过对将来的财务发展状况及其预订目标相结合对最终成果的模拟系统, 使用一系列动态财务计算指标和一个整套的管理辅助工具和对动态变量进行分析方法, 来展现财务信息状况伴随其制约的因素所变动的整体过程。在地产开发项目的动态财务管理是在工程项目实行的经济预算过程中, 通过对该项目未来几年的经济经营情况的预测及其设定目标结果的假设制定, 经过运用一整套的财务动态指标和相关的管理辅助工具和动态分析的法，去展现因受到各种不确定的内外在因素对项目运营结果的影响，进而实现动态的财务目标和预设目标的实际对比，来达到实时的有效控制地产投资开发项目的动态管理模式。

二、怎样实现的财务的动态管理

(一)集团掌控的重要性

伴随着中国市场经济尤其是地产企业的快速崛起，企业逐渐向集团公司的方向发展也就成为了大势所趋，要使集团能够良性发展，就必须采取适当的经营管控手段，来提升集团内部的资源配置的使用效率，企业通过对财务的动态掌控便成为了当务之急。企业集团的整体管控体系是财务动态管理体系高效运作的中心点，是集团总体掌控企业经济的重要手段，是实现集团利益最优化的关键所在。那又何为集团管控呢？集团掌控的出发点不是"管"，也并非为"控"，而是利用特定的信息管理技术，通过一定的统筹管理方法来整合集团内部所拥有的所有资源，并在充分使用且合理配置资源的基础之上，充分发扬各种可利用资源的最大能效，从而实现集团价值的最大化，也可以说，集团管控这个体系是使集团的价值能够实现最大化的体系，它从让够企业长青为出发点，使企业保持可持续性发展的势态。所以说作为一个企业，集团管控是财务管理的重中之重，以财务预算、战略制定和高校运营三个方面为核心，有选择性的对财务动态管理模式进行掌控，为资金的统一调度、财政的统一配置、资产的统一规划、资金及房地产权的统一掌管、预算以及决策的统一安排和与核算的一致作业，甚至是对于地产所开发项目的内部定价原则，与银行建立密切关系的规划统筹等方面提供了坚实的后盾。

(二)在地产开发项目中的作用

实行财务动态管理模式是提升地产开发项目价值的必要客观性管理需要。地产开发项目想要实现长期的健康发展,进而取得连续性的核心竞争力,就迫切需要从财务管理的方面找寻突破口,从财务管理的战略角度来寻求更大的发展空间。然而传统性的财务分析管理已经不能够再适应现代化高新的较大集成规模的房地产开发运作的项目, 所以实施动态财务管理势在必行。地产开发项目采用财务动态管理模式的优点有很多，譬如说，经由前期资料管理，项目的任务合理化分解，合约编制，工程的进度确认，实时付款等过程后，就已经把繁杂的地产开发项目管理过程变成了可控的动态过程。经过对预算的正定，投资招标的管理，对有限的自然和人力资源进行整合整理,以提高拥有资源的有效利用率，在项目进程中，通过财务动态分析系统进行投资的估算，动态成本预测和项目成本估算对项目投入与效益的关系进行分析，再结合现代信息化的管理工具，做好规范项目流程的工作，优化管理细节，实现全局的项目财政控制，提高项目成本管理水平，使资金达到最优的使用效率。

伴随着计算机网路应用的普遍及企业内部中局域网络的迅速发展和崛起,使传统型的财务运作计算信息网路系统面临着越来越大的技术和实效等方面的考验，存在财务信息生成后转给实时信息实时性的压力。而且在经济全球化和信息化的发展趋势下, 动态财务管理信息化已经是必然的发展普及应用趋势, 在地产开发行业中自然也是没有例外的。动态财务管理系统在地产开发项目中应用广泛，项目实行人员通过此系统能够及时的掌握项目中的有关财政信息、目标当前的实施情况、责任分配承包落实情况，财务优化管理的需要便有了充分的满足;其次动态的财务管理系统在地产开发项目中还可以快捷迅速的达到对目标任务的检测、修改等目的, 并且能够同时完成对执行后结果的测量计算; 并且可以辅助项目施工人员达到对执行结果及时的反馈、统筹分析和执行操作后的综合性的评价计算工作。

三、动态财务管理系统的实际应用问题

关于动态财务管理系统在地产开发项目中应有的规范操作流程。

(一)应当做好充分的前期预算和准备的工作

在建设项目的设立初期阶段, 应由财务部门负责,其他有关的部门协助来完成工程的前期财务信息的收集整理并完成相应的预算工作，全面分析获取了资料完成资金运作、可行性研究报告等统筹和编辑，为开发项目的后期运作做足准备。

(二)实施开发项目的动态财务管理

动态财务管理模块包括对开发项目的动态财务评价体系指标及和图表的实时性分析,及工程的财务评价体系的全部信息，经过对模块体系中的各个参数数值进行系统上的制定来实现对项目成本的支配及项目目标责任的实现。而且可以对项目执行情况进行实际的动态模拟和监控。此系统可以随时的完成自动保存和对已执行输出项目的详细记录, 把具体的执行指令作为各个部门绩效考核的组成部分,归入部门不定期的考评计划当中去,成为参考的量化指标。对项目本身的成本超支部分,做到迅速找到超支原因和对应的解决方案,把实际的项目开发成本控制在预算目标范围之内。

(三)做好成本的控制执行能力

在地产开发项目中的各个环节，各个工作任务划分成若干个相对来说比较独立的工程项目作业点, 经过不同的时段对它具有针对性的采取财政控制,致力于使项目投资的发生金额限制于预先制定的目标限额范围当中,且把各个部门作业完成后的实际值与设定目标值想的比较,并随时地记录偏差情况,实时的反馈给相关职能部门,从而实现日常的业务管理这个阶段上实现对项目成本控制的过程,目的是把成本控制的执行能力深入到基层当中。

(四)做好融资工作

在融资的问题上，我们也不能忽视其重要性，要实现融资首先要加强与大中型企业的合作，进而通过大中型企业的高信用为自身担保来获得银行的贷款。

经过集团掌控的地产开发项目经过有效的财务动态管理之后就可以实现多方面的成效，例如:

绩效管理变得统一化：作为一个集团需要通过各种途径来全面的进行绩效管控，财务绩效动态的管理模式便是能够简化财务管控的重要组成部分。

使资金调度变得统一化：集团根据自身所拥有的经济实力和筹、融资情况进过财政的动态分析进行统筹，合理规划内部资金的运作，使单位员工对自己掌管的业务资金使用和整体的周转资金有所了解。

资产管理的统一化：集团规范统一掌控地产开发项目的重要资产，做到对全资产生命周期的监管和定期清算，包括地产的动工前期预算、地皮购置问题、合理调剂进度、改造环境、评估市场价值以及剩余处置等过程的统一管理等，都需要财务的动态管理。

集团对动态财务系统的实行全面掌控，企业集团对组成单位个体的投入业务实现统一的管理，对外投资业务规范化，组成单位个体只能在集团的动态管控下进行各项投资的行为活动。集团管控的目的在与提高经济效益，但是如果实行管控时所需要花费的成本高于其产生的收益，那么该项管控就失去了实施的必要了。集团财务管控应该在与遵循重要性及合法性原则的同时，还要考虑到成本效益的这一重要原则。企业集团是个完全统一的经济体系，各组成单位的财务系统仅仅是集团总系统的子系统的组成部分，所以说，连贯且一致的集团总体财务管控系统就必须要求各组成单位的财务系统运行顺畅，而且结构是严谨和科学的，才能实现集团财务管控体系在动态财务管理系统的配合下在项目中发挥其效应性。

所以，在我国地产开发行业中不应单纯的追求销售量和市场份额，忽略了财务管理重要性，落后僵化的财务管理思想只能使企业局限于狭小的生存中间中，阻碍企业的发展最终遭到社会的淘汰。在地产项目的开发中应该继续深化和完善动态财务管理体系，解决工程作业中的预算和经济管理，不断提高工作质量和效率，更好的实现又快又经济的发展路线。

参考文献：

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