浅议房地产企业税收管理

【摘要】近几年来，房地产市场发展迅猛，对于提升国民经济总体运行质量.改善国民居住条件起到很大的促进作用。但是由于房地产行业发展不均衡.税法宣传不到位.少数房地产企业的纳税意识淡薄，偷税、漏税问题比较严重。及时发现房地产行业存在的税务违法违章问题并建立相应的税收管理长效机制，显得尤为迫切和重要。

【关键词】房地产　企业　税收

一、房地产行业税收征管存在的问题

(1)房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的。这些企业曲解地方的优惠政策。甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到照顾，理所应当。部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚。特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。

(2)不按规定申报纳税。一是预收账款不按规定及时申报纳税。《营业税暂行条例实施细则》规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”。二是挂靠其他企业搞开发，不申报纳税。一些个体经营者或单位本身没有房地产开发资格.往往采取临时向某个房地产开发企业上缴一定比例的管理费的办法，借名进行房地产开发。发生的这部分房地产开发业务，被靠挂的单位不按规定进行财务会计核算，实际进行开发的开发商也不向税务机关申报纳税。三是拆迁补偿收入、部分代收代垫款项不按规定缴纳税款。房地产开发企业对老城区或旧居民区进行开发时，采用“拆一还一，多增补价”的方式，增加的面积以市场价或优惠价出售。一些房地产企业往往仅对差价部分计入营业收入.而对“拆一还一”等面积的部分视为开发成本.不按照规定申报纳税。少数房地产企业将煤气集资费、暖气集资费、有线电视开户费等代收款项和代垫款项通过往来账户核算，不按规定申报纳税，偷逃税款。

(3)政策宣传力度不够。政策执行不能到位。目前。在土地使用权的出让和房地产开发、转让诸环节分别征收营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、契税等税种。由于涉及的税种较多，房地产方面的税收政策又不能及时、全面地送到纳税人手中，使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。同时由于房地产开发商税收法律意识淡薄，又不积极配合也增加了征收难度。导致房地产企业相关税收政策执行不到位。

(4)不计销售或少计销售收入。一是以房抵债，不做销售。房地产开发商利用这一手段进行偷漏税的主要方式有：以房换地，不做销售；以房抵工程款，不做销售；以房抵银行贷款，不做销售；以房抵顶其他债务，不做销售等。利用这一手段偷漏税的手法主要是：发生这类业务，不做账务处理或直接冲减应付账款，不计销售收入。利用这一手段偷漏的税种有营业税、企业所得税、土地增值税、印花税等。二是低价开票，少计收入或坐支售房款，不计入收入。房地产开发企业在销售房屋开票时.不按实际销售价格开具发票.而是低于实际价格开票入帐.另一部分房价款开自制收据不入帐.以此达到少缴税款的目的。这种手段多发生在个人承包开发经营的房地产项目。三是分解售房款，少计收入。一些房地产企业采取分解售房款的形式，将停车位、车库、阁楼等款项收入不按规定计人经营收入，而计入往来款项，造成少缴营业税和企业所得税。

(5)税收违法打击不够。检查工作力度不到位。目前，地税机关检查人员素质参差不齐，专业性管理较弱，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘。造成税源的白白流失。另外，对偷逃税的处罚不严。虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为有明文处罚的规定，但在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥军的心理。如契税是一次性的行为税，涉及的纳税人面宽且复杂。事后监督检查。追缴税款相当困难。产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的。由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款。加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。

(6)部门配合缺乏合力，税收管理外部环境有待改善。虽然新的税收征管法对有关部门协税护税职能作用作出了明确的法律规定.但现实中由于部门利益驱使。造成部门配合不力，协税护税组织不够完善。更增加了管理难度。税务部门在具体进行房地产税收征管过程中。一些基础信息来源于房管、土地等部门。但由于彼此不属于同一领导部门。以及没有一个具体的法律或规蕈来约束相关部门对房地产业的协税护税行为。致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作。普遍需要依靠相关部门的协助配合。才能掌握房地产企业的税源资料。但在买际工作中。出于种种原因很难形成部门合力。由于涉及的部门较多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态。遇到问题不能及时解决。必须召开部门间的协调会议才可解决。缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享。难以实现房地产行业税源的源泉控制。

二、对房地产行业税收管理的建议

针对房地产行业税收征管工作中存在的问题.为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平。进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时。通过整合现有征管资源，实现信息共享。加强部门协调配合。搞好各征管环节连接。实施一体化管理。

(1)优化服务，加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册。在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏，举办专门培训班等多种形式。将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员：二是主动深入企业宣讲有关政策.了解企业生产经营情况.帮助健全财务制度。规范财务核算。减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道，优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作，将房地产税收管理情况进行专题汇报，向有关领导宣讲房地产税收政策.帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用，最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务，提高企业自觉纳税的意识。使之熟练掌握税收知识和办税技能。用诚心、诚信营造良好经济税收环境，赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合，留住外来商家。

(2)明确税收政策，加强预售款结转销售的管理。房地产企业结转销售收入时间应以单项工程验收合格时间为准，单项工程验收合格后.企业将预收款结转销售并开具销售发票.企业不得提前或延迟开票。为控制企业销售收入结转时间，可通过与规划建设部门的定期联系通报，掌握各地房产竣工验收情况，对已验收合格的房产，及时督促企业结转销售。

(3)有针对性地采取核定征收的办法。对那些财务核算不健全。税基不真实，收入总额及成本费用支出均不能正确核算。不能向主管税务机关提供真实、准确完整的纳税资料的纳税户。可以采取核定征收管理方法。包括定额征收和核定征收。对挂靠户、承包户应按照同行业同规模水平从高核定征收。在具体操作方面可以按照核定应纳税所得率确定应纳税所得额。按商品建筑面积乘以市场价格核定计税营业额等方法。

(4)严格政策界限，加强成本管理。对房产己交付使用，但未通过整体综合验收的，应督促企业将预收款转入销售收入，并按规定预转成本。已结算的按结算合同数结转成本，未结算的依预算合同数加合理费用预提成本，同时应附详细项目说明材料，如补充合同、经双方签字认可的己付工程款的工程进度拨款审批单等，经税务机关审核后批准执行。

(5)进一步细化房地产一体化管理流程。以契税为把手。从房地产有关信息的获取及处理。到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈。对每个税种的征管环节和办理程序进行细化。绘制《房地产税收一体化管理流程图》。进一步明确了征管岗位责任。形成一条有序操作的传递链条。为搞好征收管理。实行“三个跟踪”：一是通过建立管理台账。分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等各税种税源情况，房地产开发建设过程中有关税收征管的信息从立项到用地建设以及税收征纳入库等情况一目了然。二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况。监控商品房的存量变化，跟踪监控商品房的销售进度。并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息。对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估。及时发现问题，及时解决问题。三是跟踪了解涉税执法程序《按照税收管理员执法责任制实施办法》的要求，严格落实执法目标责任制。规范执法文书。严格税收征管。对税收征管过程环节、税务部门岗位衔接环节、征纳事项告知受理环节实行全程监控。做到环环相连。程序公开透明，充分发挥了一体化管理的效能。