鹏华美国房地产基金:开启全新海外投资之旅

房地产基金在海外非常流行，其核心配置品种REITs（房地产信托凭证）具有风险低于股票等高风险产品、收益稳定且高于债券平均回报率的特点，一直在海外被投资者所追捧，得到了迅速发展。在美国，REITs的市值已经超越了房地产上市企业市值的总和。在中国，虽然房地产一直是国民经济的明珠行业，但REITs还未起步。2008年12月的国务院常务会议上首次确定要在中国创设REITs市场，但目前为止还没太大的动静。

如今，鹏华基金公司秉承创新精神，创造性推出新的QDII基金，专门投资美国房地产市场，特别是美国REITs，为广大国内投资者投资海外优质资产开辟了新的蓝海，引起了市场和投资者的广泛关注。

鹏华美国房地产基金，正是以美国REITs为最主要投资标的。作为国内第一只美国REITs投资基金，潜力无限。笔者认为，对宏观或长线投资有研究的投资者来说，该基金是一个天时、地利、人和同时具备的投资产品。

天时：经济周期或倒逼放松政策

2008年全球金融危机的硝烟时隔3年仿佛还历历在目，当时的经济周期正从繁荣转为衰退，任何投资几乎都是生不逢时。即便如此，由于发达国家人口老龄化趋势明显，医疗保健行业未来发展前景良好，医疗保健类REITs管理的公立医院、私人诊所、养老院、看护所等物业的需求将稳定增加，政府和私人在医疗开支上的投入也不断增加，从而对该类REITs租金和盈利增长有良好支持。医疗保健REITs在金融危机中兼顾了现金收益和资本增值。租约越长、对经济敏感度越低的REITs表现越像债券，体现出了良好的抗跌性。

如今，世界金融体系保持稳定，企业盈利增加。虽然今年以来遇到了日本地震、欧洲债务危机等问题，但从本质上并没有动摇到经济的根本。最近的全球下跌，实质原因在于全球经济的放缓和欧美主要国家的债务问题，更多的是投资者情绪的恐慌情绪。这其实只是复苏进程中的反复，需要全球政府联手再次采取有效措施刺激经济增长。在大西洋两岸主要经济体经济增长减速且国际市场近期波动加剧的背景下，多位美欧国家及国际组织领导人强调通过协调行动来恢复市场信心、重振增长的必要性。因此，最近的调整反而给基金建仓带来了绝佳机会。

同时，新兴市场国家的通胀自去年开始升温，到目前为止仍然处在高位。欧美发达国家尽管经济增长疲软，但受极度宽松的货币政策刺激及通过大宗商品和国际贸易的传导，通胀也已升温。由于发达国家长期维持极度宽松货币政策及其“时滞”影响，再加上新兴市场国家经济的结构性问题，全球的通胀水平至少在年底之内都将处于高位。在全球通胀背景下，抗通胀的投资品种，是投资者的理性选择。而所谓抗通胀的投资品种，除了贵金属，还有房地产信托凭证。鹏华美国房地产基金，也正是在这一历史背景下诞生的。

地利：美国房地产市场处于历史底部

金融危机打击最严重的就是美国的房地产市场，当然它也是引爆危机的源头。随后，其他市场经历了大幅反弹，唯有美国房地产市场持续下滑，目前处于历史底部区域，投资价值明显。对于普通投资者来说，不用很复杂地处理一堆诸如法律、税务和财务的问题，只需要简单投资鹏华美国房地产基金就可以。

由于美国市场上的REITs占到了一半以上，美国REITs和世界REITs在后金融危机时代（近20个月）的相关系数高达0.96。美国REITs中，大部分是属于权益类资产，涵盖了商业类、零售类、住宅类、旅游类、医疗类和仓储类几大地产项目，足够满足投资者不同的投资需要。对比住宅类投资，商业地产的投资在美国才是真正需要花大价钱并能产生稳定收益的项目。

人和：用最简单的方式获益

以往投资美国的REITs，需要去中国香港开户，进行境外投资。费时费力不说，门槛和手续费也比较高，普通投资者难以接触。然而，这一切通过鹏华美国房地产基金就能轻松实现，仅需要1000元起，足不出户，鼠标轻点就可成为洋房东，坐收海外双重收益。对比美国REITs的回报稳定性，不仅可以长期持有，也可以作为基金定投方式进行长期投资。比起直接买卖房产所需要的繁琐费用，鹏华美国房地产基金费用低廉，交易方面仅收取认/申购费、赎回费等相关费用。

由于美国是全球最大的REITs市场，同时又是一个非常专业化的市场，通过鹏华美国房地产基金购买REITs，基金经理可发挥专业特长，帮助投资者优中选优，进行合理分配。例如该基金采取了主动管理的方式，综合考虑REITs的负债情况、管理层、运营能力、估值等因素来帮助投资者挑选出美国最佳REITs。基金本身不直接持有房地产，也不投资于抵押型REITs，避免了持有物业造成的持有成本，投资者可根据资金需求进行申购赎回，实现资金良好的流动性。

鹏华美国房地产基金投研团队成员实力雄厚，成员包括曾任美国景顺集团（INVESCO）加拿大环盛基金管理公司（INVESCOTrimark）分析师、现任鹏华基金管理有限公司总裁助理的毕国强；毕业于麻省理工学院（MIT）曾任美国哥伦比亚管理公司基金经理、鹏华美国房地产基金拟任基金经理裘韬；取得剑桥大学房地产金融专业博士学位的朱庆恒，北京大学工程硕士高婷，多层次多领域背景的鹏华REITs投研团队将在美国房地产投资领域为投资者带来长期的投资回报。

编后语

从大类资产资产配置的角度看，鹏华美国房地产基金的出现，有利于国内投资者优化资产组合。REITs自身有不同于其他资产的风险收益特征，与各大类资产的相关性较低，投资者完全可以通过国内传统基金和鹏华美国房地产基金来综合配置，通过构建基金投资组合达到提高单位风险的收益的目的。从国外的经验看，经过海内外一系列的资产配置之后，夏普比率（单位风险收益）可以大大提高。