土地出让年限届满,续期手续咋办

二十世纪90年代，县级以上人民政府的供地以出让方式为重点，推进了土地有偿使用制度改革。目前，在一些地方，当时部分出让土地，特别是中小型(个体)工商企业使用的出让土地，法定使用年限已经届满或即将届满。那么，如何处置这些出让年限届满的国有土地，才能做到既使土地使用者继续合法使用土地，又使国有土地所有权益不受损害?

《城市房地产管理法》第二十一条对出让年限届满土地使用权如何处置作出了这样规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”按以上规定，出让土地年限届满需要续期，且具备下列条件的，县级以上国土资源主管部门应当受理，并报有批准权的人民政府批准后，给予办理续期使用手续：

1．土地使用者在出让年限届满前一年向原批准使用土地的国土资源主管部门提出续期使用土地的申请；2．至出让年限届满时，经批准的土地使用权人和土地用途没有改变；3．土地使用权人提交了县级以上人民政府城市规划行政主管部门在土地续期使用期间不影响“社会公共利益”的证明(续期使用土地需变更用途的，应当依照《城市房地产管理法》第十七条的规定，提交县级以上人民政府城市规划行政主管部门出具的规划设计条件和建筑工程规划许可证)。不具备上述条件的，不予办理续期土地使用手续，应由有批准权的人民政府代表国家依法收回土地使用权。

土地使用权续期手续应按以下程序办理：首先，县级以上国土资源主管部门应当查验土地使用权人的《国有土地使用证》和《国有土地出让合同》，确认土地使用权人的法定资格及土地使用期间是否有违约行为，并勘查现场查明是否已改变原批准用途。第二，进行地籍和房产调查，查明该宗土地周边用地权属和地上附着物权属，明晰产权，避免地界纠纷和房地分离。第三，按照不同使用用途，在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定的最高使用年限内确定续期土地使用年限，经有资质的土地估价中介机构重新评估，并经县级以上国土资源主管部门确认地价，按现行协议出让的规定，由土地使用者交纳出让金等相关费税，重新签订《国有土地出让合同》。第四，注销原《国有土地使用证》，变更登记颁发新的《国有土地使用证》。