转让划拨地上房屋如何办理变更登记?

时间:2022-09-28 06:56:41

转让划拨地上房屋如何办理变更登记?

张某购买了县城区某居民住宅房后(该房所占用的土地原是以划拨方式供给的宅基地),向房产管理部门申请过户,房产部门为其办理了变更登记,且该户亦未改变土地用途。随后,张某在办理土地使用权过户手续时,该县国土资源局将该住房所占用的土地以出让方式进行供给,并与张某签订了土地出让合同。在张某缴纳土地出让金后,国土资源局为其办理了变更登记。请问房产部门、土地管理部门的做法是否合法?

读者 李 某

案例主要涉及以下两个问题:一是房产管理部门能否根据居民的申请直接办理房屋所有权变更登记;二是土地管理部门对该宗地能否以出让方式供给。根据《城市房地产管理法》等法律法规规定,笔者认为,房产管理部门不能根据居民的申请直接办理房屋所有权变更登记,且土地管理部门对该宗地不能以出让方式供给。理由如下:

一、本案例中房产管理部门根据居民的申请直接办理房屋所有权变更登记,是对《城市房地产管理法》第六十条第三款规定的不全面理解。根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”的规定,居民在申请房屋所有权转让时,涉及该房屋所占用土地使用权的转让,而土地使用权的转让是一种行政许可行为。根据1995年3月11日《国家土地管理局关于贯彻<城市房地产管理法>若干问题的批复》的规定,划拨土地使用权人转让房地产时,当事人应向市、县人民政府土地管理部门提出申请,由该部门审查并报经有批准权的人民政府批准。这是因为,此类房地产转让审批,实质是划拨土地使用权转让审批,房屋能否转让,取决于该房屋所占用的划拨土地使用权转让能否得到批准,只有划拨土地使用权转让先行获得批准后,权利人才能按照其他有关规定转让房地产。另据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定,依法经有批准权的人民政府批准,并签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金后,划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权才可以转让、出租、抵押。此条进一步明确,这类房产转让,在市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准之前需经有批准权的人民政府予以行政许可。

由此可知,张某在申请办理房屋所用权转让变更登记之前,应先按《城市房地产管理法》第三十九条的规定,报经有批准权的人民政府批准是否准予转让。经批准后才能按照《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定办理房屋所用权转让变更登记和土地使用权变更登记。在本案中,房产管理部门不能根据居民的申请直接办理房屋所有权变更登记。

二、同样根据《城市房地产管理法》第三十九条的规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。由此可知,土地是否出让供给是有批准权的人民政府的行政许可行为。本案中国土资源局将该房屋所占用的土地以出让方式供给,是一种越权行政行为。

本案中,张某购买房屋所占用的土地原是以划拨方式供给的宅基地,在转让房屋所有权时,有批准权的人民政府在批准时,依据什么规定来决定供地方式呢?根据《城市房地产管理法》第九条的规定,土地使用权出让法定条件是必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。《城市房地产管理法》第十一条规定,土地使用权出让的程序是由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。本案中,转让房地产时,该房地产所占用的土地如何供给应由有批准权的人民政府基于该宗地是否符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划及供地政策和转让后的用途来确定。由于该宗地为县城居民区住房用地,在城市规划未进行修改时,该宗地的规划用途仍是国有宅基地,符合划拨供给的要求。《城市房地产转让管理规定》第十二条第一款第二项也规定,私有住宅转让后仍用于居住的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续,但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

综上,县国土资源局应撤销与张某签订的土地出让合同,返还其缴纳的土地出让金后,以划拨方式为办理土地变更登记。对于转让房地产所获收益中的土地收益应上缴国家或者作其他处理。

安徽省枞阳县国土资源局方宏波

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