时间：2022-08-29 04:25:58
地产商瞄准的是未来盆满钵满的赢利预期，而地方政府则收获肥水四溢的即期滚滚财源。
近来，国内土地市场热得发烫，“地王”频刷历史记录在各地进入癫狂状态。据媒体最新报道，在今年5月份，北京通州台湖地块拍出了1.36万元/平方米的楼面单价，成交溢价率高达242%；上海浦东新区花木镇地块溢价率达100%，楼面地价飞跃至3.02万元/平方米；广州海珠区一临江地块楼面地价高达3.5万元/平方米，溢价率劲破160%。当然，不只是一线城市地价飞涨。数据显示，5月份全国300个城市成交楼面均价为1190元/平方米，环比上涨23%，同比上涨58%。
扫描国内房地产市场，面对着高耸云端的地价，似乎没有一家房企望而却步，而是个个精神饱满，出手阔绰。据国土资源部日前公开的第三批部分房地产企业购地及部分房地产项目用地出让情况结果显示，以万科、保利、恒大、招商、金地等为阵容的国内十大标杆房企的拿地情况悉数位于榜单前列，巨头们在今年前5个月共向土地竞买市场投放了660.6亿元的真金白银，同比大幅增长。值得注意的是，许多地方或二线房地产企业的拿地豪情丝毫不逊于龙头房地产商，其中深圳佳兆业仅前5个月在上海、广州、杭州拿地共支出81亿元，远超2012年全年45亿的拿地金额。
房地产商之所以毫不含糊地斥巨资且高溢价拿地，豪赌的无非是未来房价必涨的预期。按照以往的经验，每一轮调控之初的土地市场都会经历一段低迷期，持续的时间长则1年以上，短则3-4个月，然而，新“国五条”以来，土地市场不仅没有受到任何影响，房企拿地积极性反而有增无减。如此罕见的镜像无疑说明新一轮的房价调控已经陷入打折失效的尴尬境地。从目前来看，不仅限购城市数量没有增加，而且最受关注的20%的个人所得税仅北京严格执行。顶层政策进入真空状态，地方政府态度一味矜持与暧昧，未来房价焉能没有上涨之理。
除了短期因素助长地产商房价必涨的预期从而夯实了其拿地信心外，诱致房价上涨的中长期力量也驱动着房企以地赌价的心态快速发酵。谁都知道中国的城市化进程刚刚开始，去年国内城市化率约36%，而根据历史经验，城市化率只有达到75%-80% 房价才会稳定下来。显然，新型城镇化战略的提出又在房地产企业面前描绘出了一个诱惑十足的愿景，在房地产商眼中，即将大举启动的罕见城镇化就是规模空前的房地产化，谁能通过迅速拿地和多拿地，谁就能够抢占新型城镇化的“先机”。
与房地产买方市场的竞赌同样是地产商不惜成本拿地的强烈动机。国内居民潜藏着巨大的房产刚性需求乃人所共知，而且这种需求会随着国民收入的增加而加强，尽管房地产调控政策会暂时使部分刚需进入观望状态，但不可能减少需求总量。值得注意的是，由于地价一般占到房价的30%至60%，开发商溢价购地所增加的成本肯定会打到房价中去，因此，房地产商高价“抢地”可能会刺激消费者未来房价上涨的心理预期。据此，房地产商普遍判断，至少未来10年甚至15年房价仍会稳中有升。对于房地产商而言，现在加速拿地就是抱住了未来的“金娃娃”。
“地王”频现的结果很难与“土地财政”相割裂，甚至可以说房企高价拿地和地方政府的“土地财政”就是一对艺人成功演出的“双簧”剧目，其中地产商瞄准的是未来盆满钵满的赢利预期，而地方政府则收获肥水四溢的即期滚滚财源。统计分析，2008～2012年五年间，地方政府通过土地出让所得到的纯收入达4.1万亿元，而且这种趋势似乎正在强化。据中原地产研究中心统计数据显示，全国主要的13个一二线城市今年前五个月合计土地出让金高达3067.66亿元，相比2012年同期的1364亿元上涨幅度达到了125%。值得注意的是，土地出让纯收入占地方财政收入比重，除了2012年为9.49%外，其他年份均超过两位数，最高时超过了38%。显然，地方财政已经陷入无地难成宴的地步，高溢价土地反衬出的是地方政府对于“土地财政”欲罢不能的尴尬，而且地产商也相信地方政府不可能脱离“土地财政”的窠臼，从而驱使他们敢于在土地上大把下注。
显然，基于自身利益的最大化，地方政府乐于见到地价飙涨的事实，甚至可以说是地价蹿升的幕后“推手”。相对于鼓励民间资本创办实体收效缓慢以及招商引资赔本赚吆喝而言，出让土地不仅成本低，而且几乎不费脑筋。更重要的是，地方政府可以通过成立各种投融资平台，运用土地的招拍挂机制间接获取大量资金，从而在城市道路、展览场馆、标志性建筑等看得见、摸得着的物理地带发威显力，进而拉动本地GDP的扩张。因此可以说，高地价折射出的是痴迷GDP的传统短视思维对追求经济升级的现代战略思维的博弈。地产商与地方政府共同对赌的是经济模式很难从为房地产所“绑架”的桎梏中解脱出来。
高地价必然带来高房价。从上海、重庆两地实施房产税试点改革两年以来两地房价依然上涨的残酷事实看，未来房价调控的希望显然不能完全寄托于房地产税等市场力量之上，而应当升级和强化诸如限购、限价等行政手段，必要的时候，政策调控部门可以强制性定价，同时加大对恶意囤地、恶意抬价的处罚力度。