探讨商业综合体的成功之道

摘要：进入到新时期以来，商业中心不仅仅只是作为一个买卖商品的场所，同时也是人们进行娱乐生活的场所。因此，做好商业综合体的建设工作具有十分重要的作用，基于此，本文分析了商业综合体获得成功的途径。

关键词：商业综合体；成功；途径

中图分类号：C93文献标识码： A

引言

城市化的急剧发展改变了人们关于建筑和城市的时空观念，建筑社会化和巨型化与城市设计立体化和室内化的双向互动催产了城市・建筑一体化的思潮和实践。诚如吴良镛教授所言：“城市化急剧发展，已经不能就建筑论建筑，迫切需要用城市的观念来从事建筑活动。在未来的世纪里，建筑师如果不注视城市，不具有正确的城市观，就不能了解世界，也不能全然了解建筑的任务。”可见，城市・建筑一体化是一种必然趋势。而城市建筑一体化的设计目标就是城市建筑综合体系。多元综合已成为当今建筑空间发展的一大趋势，综合体内部多种功能间相互协调、相互激发，使得建筑更加能动地发挥其职能和功效，这种功能互动带来了“整体大于部分之和”的集聚效应，产生了更大的经济效益。

1、城市商业综合体种类及特点

1.1、单栋综合体

建筑单栋综合体建筑从外形上来看，属于内封闭建筑形态，出入口处仅与城市交通量较大的城市道路相连，入口较大，具有较强的识别性，常以此来彰显标志性外观;可以将单栋综合体建筑看成是开放性内街空间，即空间形态为线性空间或具有节点型的中庭空间;空间结构是由回游式、穿越式和网络式组成的;商场交通常以扶梯为主，其是结合坡道、室内景观电梯等元素而进行设计的。

1.2、多栋综合体建筑

多栋综合体建筑常应用于旧城区改造中，一般位于占地面积为3万平方米左右，且原本就有一定规模的城市商业中心和社区中心;设计时常以原有的街道空间尺度为依托对商业、娱乐、休闲、餐饮等功能进行整合，为购物者创造自然、亲切的氛围;该综合体会以一个片区街道为主轴，各种高档专卖店、普通综合性商店、步行街及相关体育设施等。

2、城市综合体介绍

“城市综合体”是将办公、商业、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等功能，三项以上组合在一起，发挥各功能相互依存、价值互补的作用，形成多样、高效的复合建筑群，或综合大楼。

2.1、城市综合体的出现是城市发展和城市化过程中合理而又必然的产物，随着城市的发展，会受到人口剧增、用地紧张、交通拥挤等条件制约，城市就会有发展城市综合体的需求。它在城市区位中有两种关系：

2.1.1、都市CBD区，在城市的核心区为减少商务成本、完善城市功能。

2.1.2、城市副中心或CBD与副中心之外的优越区位，城市综合体起到转承聚集的中心作用。

2.2、城市综合体的主要特征：交通高可达性；高密度、规模大；物业复合互补；标志性；对外辐射性强。

2.3、城市综合体一般有五种发展模式：

2.3.1、商业核心模式，如深圳华润万象城。

2.3.2、酒店核心模式，如上海商城。

2.3.3、写字楼核心模式，如深圳皇岗世纪中心。

2.3.4、住宅核心模式，如深圳星河国际。

2.3.5、均衡发展模式，如香港环贸广场。

2.4、城市综合体由于其巨大规模和复杂功能等特征，成为城市服务、信息、物资等的重要载体，对城市发展具有巨大的影响和价值，大致有以下五点：

2.4.1、城市空间价值：丰富城市空间，引申延展并接纳更多的城市职能。

2.4.2、城市经济价值：提供就业，增加税收，促进城市化进程，带来巨大的经济价值。

2.4.3、城市文化价值：有利于打造城市品牌、标榜城市精神的符号象征，是城市文化和灵魂的标志。

2.4.4、城市复合效应：是区域社会、经济、文化娱乐中心，辐射作用强，升值潜力大。

3、商业综合体成功之道分析

运营者的考虑是必须具备有足够的人流，合理的动线设计，业态分布合理，有价值的人流，直接产生更多的经营效益，消费需求有漂亮的购物环境，物超所值的服务。而投资者的考虑，首先是资金流、租金、售价，其次是投资回报（想要达到8%~10%回报）。同时还要考虑获得地方政府的资源、资金的支持以及成熟的商业运营商，这样才能达到事半功倍的效果。优质商业地产运营模式是资源整合（资源无限放大溢出）订单商业（项目动工前与商户签订合同和招商合同签订）+低价拿地（动用有效的政府资源）+全产业链扩张（利用自身的商业资源）。

3.1、设计体系的整合

因规划的前瞻性、统筹性不足和缺乏人文关怀等问题，导致实际设计过程中出现了诸多问题，因此应该完善设计体系，通过规划与设计的整合使二者有机衔接．总体规划是控制、引导设计的重要因素．规划管理部门将规划原则、概念、控制要求等层层分解、落实到具体的项目设计上，以实现规划的目标，这是一个相当复杂的规划设计过程．简而言之，设计是面向实施的“设计”，是开发的行为；而规划是面向设计的“设计”，是控制的行为，两者本身存在着内在联系．对于城市综合体空间的开发建设，因地下空间资源本身不可逆的特点，必须从前期决策到整体规划、再到项目的具体方案，每一步设计都要用可持续发展的眼光做详细的分析论证，减少盲目性，加强前瞻性．日本东京六本木新城项目通过整体规划设计，定位为集高端住宅、高端写字楼、大型商业中心、凯悦酒店、电视广播中心、影院于一体的城市综合体．由于按照整体规划统一设计，各功能之间有很强的互补性和联动性，使得居住、购物、办公都极其便利，形成最具活力的复合功能城市街区．此外，该项目在设计过程中还体现了对人文的关怀，考虑融入文化、生活和休闲娱乐等建筑元素，使其成为东京具有文化品位的城市综合体，知名的城市购物中心和旅游中心．归根结底，其成功正是得益于其科学地整体统筹规划，注重“自上而下”的整体性与协调性，体现了以人为本的设计理念，做到了规划与设计的整合。

3.2、商业综合体经济性分析

城市商业综合体是一种以利益为主的经济价值体系，整体设计过程中，特别是交通空间设计时需对其经济适用性进行考虑。交通空间是城市综合体的辅助空间，虽其不具备盈利，但是其对商业建筑经营和利润有间接的影响。确保每个商铺都能拥有最大的临客流界面，或独特的空间，以吸引更多的客流。综合体建筑在整体形象上强调可识别性，在局部设计上则讲究横、竖线条的立面设计，对跟人发生亲密接触的元素如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，追求精细的细节设计。如商业综合体的主广场可以设计标志性的演艺中心为背景，将综合体外的人流有效引入综合体内部。综合体内部步行街的次广场要与地下出入口相连，并通过精心设计的铺地、小品、绿化，增加两侧商业店铺的活力。设计过程中要根据人们的活动心态，创造极具魅力的消费氛围，如过街桥、楼梯、自动扶梯、坡道的精心设计组合，形成综合体内部富有趣味的空间形态，在整个空间构成中，可以穿插设计了水池、花坛、台阶、树木、广告牌等景观要素。使商业综合体在弥漫营业气息的同时，也能达到经济适用的目的。

3.3、商业综合体商业销售阶段

第一，销售处设计：分为规划沙盘和本项目实际运营商业沙盘。第二，销售团队组建，销售团队最好是男性，尽量选择有财务专业或商业营销。第三，销售策略：商业销售时间选择最好在项目开业前一个月；集中签约仪式在后一周，商铺阶级开盘（租售留比、可售性：隔铺销售价格，价值不一样）；销售、招商要合作，销售速度1拖2带3，1~2楼连售、分售，面积宽、进深越浅越好卖；商业铺面进深是面宽的1:2和1:3的比例，餐饮进深13~15米为宜；价格策略，分为自己持有和销售。

4、结语

城市商业建筑综合体作为城市的重要载体之一，其已具有广泛的城市含义。在组织其外部形态，考虑其组合方式美观的同时，一方面要考虑到对周边城市环境的影响，尽量做到与周边环境的和谐，提高区域竞争力；另一方面要考虑其巨大的体态，尽量做到化整为零，在人们的视觉上弱化其体形，或者以细部优化分散人们的注意力。

参考文献

[1]郭雷.城市商业综合体交通空间设计研究[D].合肥工业大学,2012.

[2]孙蔚蔚.城市商业综合体与周边城市环境关联的研究[D].合肥工业大学,2010.

[3]刘立,刘丛红.从几个作品看国外商业综合体设计的新趋势[J].建筑与文化,2014,02:91-93.