多部门表态 调控风将来

美国中世纪史诗奇幻题材的电视剧《冰与火之歌》，让国内美剧迷们大呼过瘾。位高权重的拜拉席恩家族、勇敢善良的史塔克家族、企图谋取王位的坦格利安家族、有着不可告人秘密的兰尼斯特家族。这些家族各怀鬼胎，使国家马上陷入无尽的战乱之中。

当下中国一线城市的底气十足，重点二线城市楼市的火热，与三四线城市庞大库存两相对照，可以说是现实版的“冰与火之歌”。对于一二线热点城市来说，由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，核心热点城市楼市即将步入调整期；但对于广大三四线城市，去库存仍将是重要任务。

多部门密集表态

上半年一二线城市房价为何涨得这么快？原因很多，但和今年上半年以来央行过度宽松的货币政策关系密切，这一格局已经逐渐发生转变。

7月26日，中央政治局会议罕见提出，抑制资产泡沫。这被业内认为指向房地产行业。中央政治局的表态意味着，下半年在推进三四线城市房地产继续去库存的同时，对一二线热点城市调控的力度将加大，信贷收紧政策出台预期强烈。

“我拥护去楼市泡沫，再不调控，真没什么好做的了。”一名房企人士开玩笑说，现在拿地基本靠赌（借钱押宝），卖房基本靠走（渠道外拓），招人基本靠瞅（简历名头），管理基本靠吼（狼性高压），赚钱基本靠守（地价升值），一个行业不能最后只剩下急赤白脸的赌徒。

“无论是权威人士的说话，还是最近中央政治局会议，已经看到该问题所在，不仅反对用过度的金融杠杆来拉动GDP增长，也指出要抑制资产泡沫。”社科院金融研究所研究员易宪容近期撰文指出。

在他看来，尽管这些文件没有对当前中国的“资产泡沫”给出一个明确定义或解释，但实际上其信息是十分明确的，就是不能够再通过过度的银行信贷来推高房地产市场价格，让房价疯狂上涨。

而抑制资产泡沫就得从央行的货币政策调整开始。值得一提的是，在近期的“2016年中国人民银行分支行行长座谈会”上，其会议通报在阐述下半年继续实施稳健的货币政策时，把以前常出现的“更加注重松紧适度”提法删除。

还有在最近央行的“2016年第二季中国货币政策执行报告”也再次删除了“更加注重松紧适度”的词句，要“营造中性适度的货币金融环境”。央行措辞的转变，意味着下半年中国央行的货币政策可能会调整，央行开始对未来降准降息态度谨慎。

从其他部委的官方表态来看，证监会已经收紧上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地。尤其是住建部在7月18日约谈房企，意味着中央层面已经开始预警那些房价上涨过快与“地王”频现的城市。

国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号，南京、合肥等地也陆续出台了“控地王”相关收紧政策，比如南京土拍熔断政策仍将继续，土地出让首付升至60%，合肥土地出让首付升至50%。

7月23日，财政部部长楼继伟表示，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将“义无反顾”推进改革。虽然外界普遍认为房地产税将“遥遥无期”，但这已表明了监管层的决心。

楼市两极分化

各部门表态似乎更多针对房价过热的一二线城市。确实，国内楼市分化的两极态势，比过去更甚。

从2016年3月份，即春节过后，一线楼市开始整体爆发。外界戏称的楼市“四小龙”――厦门、南京、合肥、苏州领涨。此后一个月，全国楼市渐有复苏的趋势。到了五六月份，楼市开始呈现出了高位回调的态势。

一线城市中，深圳最为明显。根据国家统计局最新数据，今年6月份，北京上海广州三城房价同比分别上涨了20.3%、27.7%、19.9%，而深圳却同比上涨了46.7%，远超其他三市。

“市场分化不仅仅是不同层级城市之间的分化，而且表现为一线城市也出现了分化。”社科院金融研究所房地产金融研究中心副主任尹中立指出，之前几次房价上涨过程中，涨幅都是居前而且差别很小，但是去年深圳的涨幅远远超过了北京、上海，这是从来没有出现过的现象。

个别二线城市的楼市涨幅更为火热，几乎成了近半年的焦点。3月份以来，合肥、厦门等城市超越并取代深圳、上海，其房价环比涨幅稳居全国70个大中城市的前列。

国家统计局数据显示，厦门6月份房价同比上涨33.6%，南京同比上涨29.7%，合肥同比上涨29.0%，涨幅远远超过其他二线城市。6月份环比涨幅排在第三位的南京，其房价更是实现了连续16个月上涨。

相对于一二线楼市火爆，三四线楼市表现不尽如人意，三、四线城市房价则上涨较慢，不少城市房价还出现了负增长。根据国家统计局数据，6月份，银川、乌鲁木齐、包头等城市的新房价格环比涨幅均为负。

另一些地方如鄂尔多斯和兰州新区等地，因严重供过于求，而被冠以“空城”、“鬼城”之名，甚至出现楼市崩盘的风险。兰州部级新区建成四年后，目前房价大约在4000元/平方米左右，这样的价格比市区便宜了将近一半，可依旧无法吸引外地购房者。

“一、二线城市商品住宅库存压力已基本释放，三、四线库存仍相对较高。”中国指数研究院一名负责人表示，根据重点城市可售面积及出清周期数据，一、二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内，而多数三、四线城市去化时间仍超过15个月，如湛江、运城、江阴等城市短期库存去化时间在20个月以上。

多省市明确“一市一策”

面对楼市分化，调控的难度越来越大，即使同一个省份，不同城市之间所面临的差异也十分悬殊。近日，国家发改委政研室副主任、新闻发言人赵辰昕表示，下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。

8月3日，福建公布《福建省推进供给侧结构性改革总体方案（2016-2018年）》，提出“一市（县）

一策”原则，即区分不同情况，分城分县施策。这是目前各大省份中，最为明确和详细的分城施政调控方案之一。

这一政策出台的原因，是在福建省中，既有房价暴涨的厦门，也有如房价环比下跌的泉州。国家统计局数据显示，6月份厦门新建住宅价格同比涨幅为33.6%，为全国第二；其环比涨幅达到了4.7%，为全国第一。与此同时，福建经济总量最大的城市泉州6月新建住宅价格环比下降了0.2%，同比仅仅增长了1.8%。

“福建这一方案指出，对于房价上涨过快的二线热点城市要采取有针对性的措施，抑制地价房价过快上涨，稳定房地产市场，不再出台新的购买住房鼓励政策。

此外，对于库存数量大、去化周期长的三四线城市和县，要在落实购买首套房和改善性住房信贷税收优惠政策的基础上，根据本地实际，制定扶持合理购房消费的优惠政策，对购买新建商品房按所缴契税给予奖励等。

除了福建之外，吉林省也明确出台一城一策。吉林省根据各地商品房库存规模和房地产市场实际，将全省城市分为四种类型。

四类城市中，一类城市为库存规模大、需求较为旺盛的城市，二类为库存规模大、需求不旺盛的城市，三类为库存规模小、需求不旺盛的城市，四类城市为库存规模小、需求较为旺盛的城市。

通过分类调控，吉林省计划到2018年底，一类城市商品住房库存量比2015年年底减少25%，二类和三类城市减少30%。

广东此前也针对省内不同情况，将各地市分为四类，分别给出了去库存具体指标和要求。最引人注目的四类城市中，深圳和珠海不设去库存任务，而广州市则首次在文件中明确将及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。

另外，也有一些省份正在酝酿一城一策。6月15日，湖北省副省长曹广晶在湖北日报发表一篇长文，谈去库存政策，标题为：“一城一策去库存确保房地产市场健康平稳发展”。 湖南省也明确表示，要“一城一策、一盘一策”推动去库存。