探析商业地产企业财务控制方法

摘要：近十多年来，商业地产在我国得到空前的发展，各大商业地产企业的竞争也越来越激烈。在保证盈利的前提下，对企业财务的控制成为提升竞争力的有效途径。而企业要对自身的财务进行有效地控制，就必须对自身的财务输出进行考察，发现其中的问题并解决，进而制定出适合企业自身发展的财务控制方案。本文就商业地产企业的财务内容及现状进行分析，探析其财务控制的有效方法。

关键词：商业地产企业 财务控制 方法

随着我国商业地产的蓬勃发展，为避免行业过于膨胀，政府相继出台了地产限贷限购的政策，企业要想继续赢得最大的利益，就需要对自身的制度进行重新整合、规划。其中，财务是每个企业的重要核心内容。不管是商业地产企业还是其他企业，对财务的合理安排、分配、控制，都是企业是否取得最大经济效益的关键。同时，地产作为波动性强、易受外界因素影响的行业，存在一定的财务风险，因此，对企业财务的合理控制必不可少。同时，财务状况也是反映企业经营管理水平的主要指标之一，越来越多的企业也逐渐意识到加强企业自身的财务管理对企业发展的作用，也越来越重视对财务问题的解决与控制，从而提升企业自身的竞争力，提高企业业务的有效运行，实现企业完成最大经济效益回报的愿望。

一、商业地产财务控制的内容及现状

财务控制是指对企业的资金投入、收益过程与结果进行衡量、校正，目的是确保实现企业目标以及为达到此目标所制定的财务计划。财务控制的最终目标是在确保遵守法律法规、执行和贯彻企业规章制度的基础上，优化企业整体资源、综合考虑企业效益，拟定资本保值、增值的目标与其他各项绩效考核标准以制定财务控制目标，是企业理财活动的关键环节，也是确保实现理财目标的根本保证，所以财务控制将服务于企业的理财目标。

2010年，政府出台了遏制房价过快增长的相关政策，这意味着商业地产要进行大幅度的调整。第二年，政府再度出台了八条房地产市场调控措施，政府对地产市场由原先的行政手段调控转变为直接调控，这就给商业地产企业造成了巨大的影响。企业不仅在经济效益方面的利益减缩，自身的发展也在一定程度上受到限制。但是，由于前几年快速发展的积累，我国商业地产业整体上还处于迅速发展的趋势，不管是地产开发，还是场地租赁等，其销售额度相对于其他年份，达到了最高值。所以，在这样快速发展以及资金流动的趋势下，商业地产业对财务的控制工作是企业发展的首要任务。

二、商业地产企业财务控制的途径与方法

（一）提高企业财务控制意识

商业地产业作为波动大、受外界条件影响大的行业，其财务风险较其他行业也相对较大，这就要求企业不仅要具有财务风险的警惕性，还要有强烈的财务控制意识。

1.企业管理者要有较强的财务控制意识，对于各部门的财务状况需要定期查看财务报表，也要加强各部门管理者的财务风险意识，设立专业的财务风险预测部门，以保证企业财务体系的完善以及财务信息的及时反馈。

2.提高每个员工的财务控制意识，定期总结企业的财务状况，让每个员工都了解、清楚企业的财务状况，提醒员工企业财务与自身切身利益息息相关，这样员工对于资金的利用才会更加重视，企业财务的控制工作也会更好地进行。

对于需要调动的资金，员工在申请时，必须经过企业管理者的审批；企业管理者应该判断业务资金申请的合理性，然后决定是否通过申请；员工在利用资金之后，需要相关的证明，以明确资金的流动方向。这样的制度，可以让员工意识到财务管理的严谨性。

（二）制定企业专业的财务监控体系

每个企业要想更快更好地发展，就必须有适合企业自身的财务监控体系。由于企业财务管理是一项很繁琐的工作，很多小的细节都可能导致企业严重亏损，这就需要在进行财务控制工作时，有相应的财务监控措施。

1.各部门之间要明确自身职责。且每个员工要清楚自己工作的性质与要求，平衡各部门之间的关系，加强部门之间的联系，将企业财务指标分配到各个部门中去，鼓励部门之间、员工之间既要分工明细、又要相互协调，及时反馈各部门的财务信息，让每个员工都参与到企业的财务控制工作中去，实现部门与部门之间、员工与员工之间互相监督的愿望。

2.企业要加强财务考核工作。定期对每个部门的财务支出进行检查，了解各部门财务明细，检查财务支出是否严格按照企业管理制度来进行。对于财务人员，既要赋予监督和检查的权利，也要明确财务人员的职责。对于部门、员工出现的财务问题，及时接收反馈信息并上报管理者。

3.对于与企业财务联系密切的部门，对其员工实施奖励制度，财务控制、监控工作出色的员工给予一定的奖金奖励，激发员工对财务控制、监控工作的积极性和热情。

（三）提高财务记录的真实性

由于企业高层与财务人员之间的关系，受职业道德风险、财务人员与管理层矛盾等因素的影响，这些都可能成为财务状况记录的不利条件。财务人员可能会因个人矛盾、利益，对企业的一些财务信息进行隐瞒，而这样的行为如果持续发展下去，对企业的经济效益和发展都会带来极大的隐患。所以，地产企业要重视财务记录信息的真实性，加强对财务记录的管理，保证所记录的财务信息能真实地反映企业的财务状况和经营情况。

1.企业高层与财务人员之间要建立良好的关系，管理人员要给予财务人员一定的信任，也要培养财务人员对企业忠诚的意识，让财务人员能尽心尽力为企业工作，以达到财务人员如实记录财务信息的目的。

2.企业应对财务部门实行奖励制度，对于财务报告记录工作出色、信息真实性高的员工，企业应给予一定的奖励，以提高财务人员对工作的热情，也对财务信息的真实性起到了一定的保障。

3.企业可实行财务人员互相监督制度。财务工作的每个环节都是紧密联系的，一些财务信息要经过多个财务人员的审核、记录，这就使得财务记录具有公开性。所以，企业应鼓励每个财务人员及时对虚假的财务信息进行举报，以便企业及时做出应对的措施。

（四）企业资金流动的控制

企业的资金流动，很大程度上影响着企业的稳步发展。因而，企业必须重视对资金流动的控制工作。

1.要使企业资金流动得到很好的控制，就必须对行业的发展趋势有所了解，以及综合考虑企业自身的产业结构以及各方条件，对资金投入的风险进行估算。进而对企业资金预算进行估量，以实现资金最大回报率的目的。

2.企业要对自身的资金来源进行良好的维系。对于与银行之间的合作关系，要确保互惠互利，使彼此之间的合作关系能长久、健康、友好地持续下去。商业地产业跟银行的合作，是企业发展的重要决定因素之一，银行提供资金，让商业地产企业进行开发项目，之后按照合作协议，商业地产企业给予银行相应的利润回报。假如银行撤回或停止资金供给，将会很大程度上影响、制约商业地产企业的发展，所以，企业与银行合作还需要确保两者之间的相互信任，以及加强合作的信用度。

3.企业需要对项目所需成本资金进行控制。企业的成本投入与最终利润回报有着直接的联系，对成本进行有效的控制，是实现企业经济效益最大化的关键所在。这就需要企业在进行项目开发时，对其市场的需求、企业销售能力以及各部门工作过程中的资金支出等进行分析，估算出准确性较高的成本值，把成本控制在成本值范围内，对各部门的工作进行划分、分配，从而限制部门的财务支出，避免不必要的资金舒服，增加地产企业的成本。

（五）关注政府出台的政策

政府出台的相关政策，在很大程度上影响着商业地产企业的发展。

1. 2015年，国家税务总局了《关于进一步完善固定资产加速折旧企业所得税政策有关问题的公告》，其中，第一条为“加大对传统产业投资的支持力度，激发企业投资和设备改造的积极性，促进产业结构优化升级”，明确将固定管资产加速折旧优惠范围扩大到轻工、纺织、机械、汽车四个领域重点行业企业。这一政策的出台就使得这四个行业的企业在发展上得到一定的外部条件的帮助。政策规定的固定资产投入使用当年主营业务收入总额比例超过50%（不含）的，即可享受加速折旧政策，对这四个行业的企业在资金的流动以及赢得经济效益方面，提供了很有利的条件，也在很大程度上促进了企业自身的发展。

2.政府出台的政策不仅影响着地产企业的发展，对整个商业地产行业的发展趋势也起着关键作用。在2016年发房地产营改增的政策中，针对一线城市房价增速较快的问题，将继续实行严格的限购政策，实行严格的差别化税收政策；增加土地供应面积，及时披露信息，稳定预期；增加中小套数量；打击交易中的违法违规行为。这些政策虽然是针对一线城市的地产业，但是一线城市的地产企业作为整个行业的领军企业，无疑会影响着中小城市地产业的发展趋势。

三、结束语

总而言之，商业地产企业要想对财务进行有效的控制，不仅要在企业内部加强企业自身的财务控制，完善企业财务监控体系，控制企业资金动向等；还要关注政府对整个行业的调控手法以及颁布的相关政策。只有这样，企业才能健康、稳定地发展。

参考文献：

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