呼和浩特市保障性住房问题分析

一、呼和浩特市保障性住房背景介绍

随着我国西部大开发战略的深入实施，内蒙古自治区的经济水平得到了长足的发展，自治区首府――呼和浩特市的人民生活水平整体有了很大提高，但仍有许多低收入群体无法实现基本的“安居”。随着外来务工人员、大学毕业生等数量的逐年增加，在促进当地经济发展的同时，其住房条件却并未受到太多的关注。

近年来，我国每年都各类社会保障性住房政策，用以改善这部分群体的住房条件。各地方政府也积极配合国家政策，响应号召。经济适用房建了一幢又一幢，廉租房、公租房的规模也在不断扩大，目的是让低收入者“住有所居”，外来务工人员和刚毕业大学生不至于流离失所。虽然政府各类保障性住房政策不绝于耳，但现实中我们所见所闻却与政策的初衷迥然不同。经适房小区内“宝马”、“路虎”等豪车屡见不鲜，一个人拥有多套经适房的情况也不少见，国家的保障性住房究竟保障了谁？“新国五条”的出台对于我国房地产市场也产生了新的影响，政策再次强调通过大力兴建保障性住房解决外来务工人员、低收入者的住房问题。

二、呼和浩特市保障性住房建设存在的问题

（一）投资需求缺口巨大

首府呼和浩特市保障性住房建设资金主要来自以下几个方面：相关财务预算的计划安排；土地出让收入中提取的部分资金；从管理费中扣除的资金；债券发放；中央和自治区的财政补贴。从建设资金结构的角度可以看出，几乎所有的资金都是财政性资金。值得注意的是，房地产市场在我国受到严格的宏观调控，近年来土地出让收入大幅下降，土地转让收入难以保障，呼和浩特市也面临着保障性住房资金不足的重大难题。尽管2013―2014年呼和浩特市加大廉租住房建设力度，计划建设廉租住房4527套，建设总规模18.42万平方米，总投资数目接近3亿元，目前，各项目工程正在紧张的建设中，预计年底全部竣工交付使用，但如果融资问题不能得到合理有效的处理，资金缺口仍然会很大，仅仅依靠财政无法自行解决问题。

（二）选址和规划方面不尽合理

呼和浩特市政府为满足保障性住房建设用地需求，经过多次反复审议修改最终确立起保障性住房优先用地保障机制。然而呼和浩特市城区土地资源虽然较为丰富但是开发利用效率较低，几乎没有多余的保障性住房的用地指标，因此现实情况是廉租房、公租房项目多分布在较为偏远的郊区，还有一部分处于位置“尴尬”的城乡接合部，不仅交通极为不便，更重要的是日常所必须的配套服务无法有效衔接，租住对象的生活水平受到极大的影响，尤其对于城市务工人员，这些额外的生活成本无异于“雪上加霜”。从长远角度来看，这种情况很可能又会形成所谓“贫民窟”和“治安洼地”，导致社会不稳定性和不公平性加剧恶化。

（三）开发商成本费用支出不实

从开发者的角度来看，开发商的成本费用项目巨大，构成庞杂。因此虽然大多数开发商成本费用的列支和取得票据的途径理由是合法的，但相关税务部门在对其进行审批、核查、监督的过程中，难以衡量开发成本的真实性、有效性与合理性。更有开发商存在着开发成本实际支出数量大幅度超过预计财政支出的情况。开发商一般情况下仅提交最后的决算材料，无法提供有关的合同变更书，这就为开发商蓄意增加成本、谋求不当利润提供了可能。

（四）监管体系尚不完整，监管机制存在漏洞

近年来，呼和浩特市在保障性住房的准入、管理、退出机制等方面得到了长足的发展，进一步加强了廉租房和公共租赁住房租赁管理、收取租金、物业等方面的工作。但从目前呼和浩特市保障性住房管理现状看还存在一定的问题：在分配方面，某些申请人的个人信息材料难以收集齐全，尤其是一些没有固定工作的自由职业人员，其家庭状况和收入信息短缺的状况比较严重，核实非常困难；在日常管理方面，由于并未设置专门的管理机关，没有配置拥有一定技能和素质的工作人员，加之缺乏经费的保障和支持，许多制度往往无法实现真正的落实，其应有的效能大打折扣；在退出管理方面，由于退出机制体系尚不完善，对于已经不再享有保障性住房资格的一部分租住者清理工作难度较大，在很大程度上降低了有效房源的利用率和政策保障的效益。同时，在保障性住房租住的过程中，租住者擅自出租、转租或从事其他经营活动以谋取附加利益的现象频频发生，住房空置、闲置、无人管理的现象也愈演愈烈，其根本原因就是没有制定出一套强制性的惩戒措施，使得人们有恃无恐，占用了宝贵的资源却又没有“用得其所”，从而造成了大量的低效与浪费。

三、解决方法与相关建议

（一）进一步加强财政扶持力度，确保资金及时和充足

通过采取建立试点等措施，进一步提高对商业资本、民间资本的吸引力，尽可能扩展筹措资金和房源的途径。在这一过程中，呼和浩特市政府应充分发挥其对保障性住房建设的投入与支持功能，增强对财务困难地域的转移支付力度，同时对现存的住房金融制度存在的漏洞与缺陷，及时进行有针对性的改革。政府部门要适度合理地增加财政投入，合理使用保障性住房建设资金，贯彻土地、资本、税收等有关法规政策，积极地引导房产开发企业投身于保障性住房建设的“潮流”中，真正确保财政资本的充足。

（二）出台专门法律，完善相关法规

立法的上的保障往往能使得一项社会政策得到最为有效的发挥和运作，因此住房保障制度也需要明确的法律支持。目前为止我国还没有制定出一套专门的住房保障法律规范，呼和浩特市虽然制定了一系列规定，但无论从效力还是控制范围来讲，与实际情况相比都显得“力不从心”。因此，尽快出台相关配套法律法规是规范住房保障制度的应有之义。从长远来看，《住房保障法》的出台是住房保障能够有效实现的基本前提，也是市场进一步走向持久、稳固、良性发展的必然要求。

（三）建立多层次的住房保障体系

宏观层面，我国中央机关应该成立一个集“指导、规划、协调”等功能为一体的保障性住房建设管理部门，及时清查保障性住房建设资金项目状况，同时，统一政策口径和补助标准。微观层面，在房屋细节问题方面，户型的大小、结构、选址应更加统一明确，减少不必要的柔性伸缩。当然，各级审计、监察机构也应充分发挥其职能，把保障性安居工程作为审计工作的一个重点，对保障性住房实行全方位、多层次、宽领域的监督，避免违法、不合理等现象的出现，真正为保障性住业添砖加瓦。

（作者单位：内蒙古大学公共管理学院）