买房还是买基金

点金基金之一

从收益性，安全性和流动性来看，金融投资比固定资产投资拥有更高的流动性，而我们钟情后者的原煤因之一可能是此物更容易感受――不似金融投资那么遥不可及，其实，如果我们乐于去了解它，当etf、lof之类对你不再意味着生硬的字母，金融投资可能会给你带来不同凡响的回报，而并不需要你投掷多少关注。

很多在三，四年前买了房的人会很开心的发现，如今，无论是什么样的理由，他的房子从每平米的价格上来看至少有了40%的涨幅，甚至超过100%。而且几乎没听说有人在近五年的购房过程中亏损过。房子似乎成了一个稳赚不赔的买卖，而且利润丰厚。

事实果真如此么？买房子没风险？拉出一个最大众化的投资工具―--基金，来比比看，除了房子，我们是不是就没有其他的选择了呢？

可曾想过买楼也会亏

香港楼市从1996年的顶峰到1997年亚洲金融危机时的全面崩塌只数月之久，刚刚在十月中旬告别破产噩梦（4年破产期）的钟镇涛也很难再忆起当初投资楼市的惨痛----在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

不妨截取历史上几格场景：1926年的美国、1991年的日本、1997年的东南亚，人们难以想象美国1923-1926年房地产投机狂潮会引发华尔街股市崩盘，并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机；而日本经济到今天都没有完全走出萧条的阴影。

因“涨”而涨

很多生活在北京、上海的朋友都与笔者提到过一个词：需求！中国这么多人要住房子，而且多数城市人都是积聚了几代人的财富有备而来，房价当然要涨，况且土地是不可再生资源。但仔细考量，“需求”更多来自于投资而非居住，全国范围有足够的经济能力在居住地买的起房的人占多大比例？这些买得起房的人的需求是什么？我们看到买得起房的人有需求去买第二套，因为看上去买房子是赚钱的，而且非常赚钱；买不起房的人终究买不起。

来自国家统计局的资料显示，北京地区2005年全市完成房地产开发投资1525亿元，比上年增长3.5%，增幅比上年回落19个百分点。商品房销售面积2803.2万平方米，增长13.4%；其中住宅2566万平方米，增长12.3%。商品房空置面积1374.2万平方米，增长31.6%。也就是说，除了投资增长、销售面积增长，空置率也随之攀升。如果需求是“居住”的话，为什么会有空置？如果说有旺盛的居住需求，那么除了住宅价格的上涨外，房屋租金也应该随房价的上涨而上涨，但是如图一，我国房地产租赁价格却呈平缓下降趋势。

房价将稳步上涨

当然，笔者并非要唱衰楼市，相反，房价会在未来的相当一段时间内稳步上涨。毕竟当前我国作为全球经济增长最快的国家和地区之一，携人民币升值之虞，热钱汹涌势不可挡。房地产作为资金密集型的行业，也一定会受到很大的影响而快速的发展，同时也带动了土地，房屋价格的上涨。而稳步上涨则是区别于几年前的快速上涨，用建设部总经济师谢家瑾先生2005年在人民日报上关于对房地产宏观调控的一段话用来解释这个问题最好不过：房地产市场的问题不仅仅是经济问题，也是社会问题，更是政治问题。去年以来，一些地区房地产投资增幅偏快、房价上涨过高。在房价上涨比较快的地方，伴随着商品房结构的不合理，中低价位、中小户型房屋严重供不应求。房价上涨与投机性购房相互推动：房价上涨带来了大家对房价不断上涨的期望值，投机和投资的人更多地进入，又进一步造成房地产的供不应求和房价的进一步攀升。这些问题带来了生产资料的价格上涨，涉及到普通居民居住权益的保障，既影响国民经济的健康发展，也涉及到社会的稳定。一些国家和地区出现过的情况值得我们思考：房价大涨后出现大跌，使得买房人的资产缩水，银行坏账上升。这些问题在我国虽然还未出现，但中央政府未雨绸缪，从保证国民经济健康发展出发，从保障普通居民居住权益出发，从稳定社会和防范金融风险出发，对房地产市场进行调控。

基金并非不值一晒

那么除了房地产，还有什么样的投资可以比较有效的让个人资产保值增值，似乎成了很多投资者的疑惑。2006年股票型基金及混合偏股型基金精彩的业绩着实让不少个人投资者获得了惊人的收益。在morningstar统计的84只 股票基金中，今年以来（10个月）的平均回报率为67%，也就是说，这个层级的收益率与投资一百万买套上海市中心的小两居、三个月倒手赚二十万是一样的结果。

我们再看看图二中这个类似于四川盆地横截面的轮廓，从2004年4月，基金从此开始跌破面值，到今年10月，A股走出了一个完美的抛物线，点数几乎持平，但是憋到今年没卖基金的人都奔走相告好运气。对比另外一张图，来自hexun股票基金指数走势，居然在大盘一点没涨的情况下，基金一路走高，今年的奇迹翻番收益可能不会在来年重演，但是这至少说明，基金作为一项大众投资工具，也确有其烫平风险的作用。

钟情房产投资的原因

现在，让我们来考虑一个问题：基金与房地产，哪个更适合个人投资者去参与？特别是一个非专业的投资者，似乎更多的投资者愿意尝试房产，即使两项投资收益相差无几，确也甘愿加入看房大军，倒手买卖不亦乐乎。究其根本，房子看得见摸得找，就算贬值也有实物，无怨无悔，但基金虽然不用看护照料，但总觉得难以把握。不妨试着从内心来找寻一下答案：

房子是什么？房子是做什么用的？房子可以以什么样的方式获得收益？房子近5年的价格波动是什么样的？身边有谁听说买房亏掉了？如果最坏的情况，房子难以脱手卖掉，你会怎么处理？

房子是必需品么？

可能大部分读者会觉得答案非常明显：房子谁都有，可以用来租或卖，一年比一年贵，就没见过谁买房亏了的。大不了真亏了我就自己住。看看，我们是多么了解房子的一切。

那么基金呢？基金是什么？基金是做什么用的？基金以什么样的方式获得收益？基金近5年的价格波动是什么样的？谁买基金亏了？基金亏了该怎么办？基金是必需品么？同样的问题放在基金身上，是不是开始觉得有些难以应付？

真正的原因来了，多数时候我们是否对一项投资拥有信心更多的基于对这个投资项目的了解程度和收益水平。于是，一个更加被了解，且多数时候总是有收益的项目就占了上风。相比房子，基金在2004，2005年给了不少投资者很大的压力，中途不乏对这个投资失去信心的人割肉离开。而且，他们留下的经验是：基金是会亏钱的，基金有风险，不要去买。而且，没有房子我会睡马路，而没有基金似乎没什么了不起的。即使是今天，拥有基金的人也会有相当的比例不了解基金的风险收益特征。那么在下一次残酷的下跌中，又会有多少人对基金失望呢?

评估三性作选择

笔者曾经和一位开发商朋友不止一次的争论过房地产投资这个命题，结论是:趋势明显，容易介入，是个保值的好工具。如果从专业角度来评估房产与基金投资孰优孰劣的话，可以从收益性，安全性，和流动性来看：上面的例子中，三个月25%的收益率看似得来全不费功夫，但一年能有几次这样的倒手机会，而基金67%的收益又太超常，往后再遇这样的高增长几率并不大，所以暂且将二者的短期收益率评定为平手。但根据国际成熟的趋势，长期而言，证券市场的收益率始终置于房地产市场的上端。

真正在流动性上见分晓，基金无疑拥有更好的流动性，最快的货币市场基金一天到账，房地产中屯积的资金却难以变现赎出，一个月、半年，甚至几年。据此，将大部分资金押在房地产上的投资者实在不智。

换个思路作计算题，现在有一对年轻夫妻，两个人合计年收入一万，手里攒了20万，如果是买房的话按照70万一套房，首付20万，其余部分贷20年，每月要还三千多。买房的代价就是手边什么钱都没，每月现金流锐减36%，生活水准明显下降。在小两口收入有明显提高或还清贷款前，生活将始终被动。如果先拿出20万投资于合理的基金或基金组合，当期限不少于两年的时候，可以简单的认为投资收益可以做到每年10%（股票基金的平均收益水平高于这个数）如果租住那套70万的房的话，应该可以把租金控制在2000以内，比每月按揭少支付1616。按此计算第7年的时候就有556685的资产可用。彼时，选择一套更大的房产也许会更适合。

选择固定资产还是金融投资，孰优孰劣因人而异，但投资者需要明了，投资只是提高生活水平的途径，如果因为投资而降低了现有的生存质量未免有些本末倒置。