发挥行业协会对房地产市场的维护功能研究

摘 要:由于房地产市场陷入市场失灵和政府失灵的困境,必然呼吁行业协会的调节作用。行业协会,作为一种交流和服务的平台,协助政府决策的同时也为企业引领方向、提供服务。但是从实践意义上分析,由于发展不完善以及各种外部体制因素的影响,导致其对房地产市场的维护功能尚未充分发挥。因此文章最后提出了相应的改进措施,以促进协会对房地产市场的维护功能。

关键词:房地产市场 房地产行业协会 维护功能

中图分类号:F293.30 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2010)08-162-02

近年来,房地产业获得了快速的发展,已经成为国民经济的重要组成部分。但是,房地产市场在取得发展进步的同时,也存在许多问题。这些问题不仅是房地产市场调节失灵导致的结果,也是政府宏观调控失效所导致的后果。因此必须考虑到房地产行业协会这第三方治理力量,充分发挥其作为政府与企业之间的纽带作用,在为政府决策提供依据并辅助其执行的同时,也帮助和引导房地产企业朝着正确的轨道运行,以推动房地产市场的健康发展。

一、房地产市场困境和行业协会治理的导入

1.房地产市场发展陷入困境。近年来,房地产业持续高速发展,已成为国民经济的重要组成部分。从2004年―2007年的数据来看,房地产行业对GDP的贡献率达15.6%,其中北京市达到了53.78%。但是,现阶段房价持续上涨已经给民众的正常生活造成了严重的不良影响,房地产市场的发展陷入了困境:市场与政府的双重失灵。

现阶段的房地产市场正是偏离了正常的运行轨道。首先,是因信息不对称性而造成的各主体利益失衡,市场的价格机制失去作用。政府对土地市场的垄断造成房地产开发商利益的损害;房地产企业利用资源优势,使消费者处于被动地位,消费者很难对房地产质量作出判断,这不免给开发商降低质量标准提供了机会。其次,房地产的投资属性与消费属性相互冲突,市场上投机行为肆虐,给一般民众的购房消费带来阻碍。这些投机行为造就了“有房没人住,有人没房住”的社会现象。

2.行业协会治理的导入。行业协会是具有相同或相近市场定位的经济主体自愿组织起来的,沟通、协调经济主体行为, 促进公共利益的社团性经济组织。市场与政府的失灵证明,在市场机制的运作中,仅仅依靠政府和企业这两个宏观和微观主体来维护市场经济的正常运行是不够的。为了弥补二者的缺陷,有必要导入一个中观层次的主体,就是行业协会。从理论上说,行业协会将起着促进市场公平以及促进政府宏观治理有效实施的作用,同政府、房地产企业三方从不同的层面对房地产业进行管理,形成完整的市场运作机制。目前中国房地产行业的行业协会仍处于建立和完善阶段,已建立的全国性房地产自律性组织主要包括房地产业协会、房地产估价师学会、土地估价师学会和部分省市的房地产经纪人协会等。其中中国房地产行业协会是较为规范和大型的组织,吸纳了包括各种房地产及其相关企业以及个人在内的广大会员,有其自己的组织章程,其业务范围除了协助政府、帮助企业进行一系列活动外,还进行房地产业改革和发展的理论政策、技术、法规等方面的研究。

二、行业协会对房地产市场的维护功能分析

笔者认为,在同时面临“市场失灵”和“政府失灵”的市场局面中,房地产行业协会作为第三方治理的有效力量,在“企业”和“政府”之间构建一个交流和服务的平台,联系着企业与政府间的有效沟通。从而弥补了二元市场结构中,由于双重失灵而造成的缺憾。其作用模式可参考图1。

1.协助、监督政府的决策活动。

(1)协助政府的公共管理。首先,房地产行业协会可利用整合的企业网络资源,为政府提供相关企业的信息、需求,为政府的决策提供参考意见,减少政府的决策失误。而且,政府的宏观调控政策除了通过市场直接到达企业,在某些方面还需要通过行业协会实现有组织的、更有效的传递与推行,使政府的要求更快地到达企业。第二,作为非营利性的组织可以避免利益的倾向性,进行客观的行业市场研究,形成较为准确的报告结论,为政府的行政决策提供科学依据。另外,行业协会也能及时地向政府反映市场情况,督促政府及时采取措施避免滞后性。第三,行业协会可以在政府授权的范围内行使部分公共职能。例如,对房地产企业的市场准入进行资格审查,对建筑的质量进行检验等等。作为房地产企业自发组成的民间自治性组织,房地产行业协会可不受到行政干预,本着市场竞争的基本原则,管理行为更加透明化,从而能够更好地对房地产市场进行规范管理。

(2)监督政府的公共管理。行业协会还可以通过各种形式和途径,监督、约束政府各部门的运行。一方面,行业协会可以通过参与政府决策的过程,利用发表意见的权利,同时引导舆论、媒体,对政府官员对房地产市场的管理活动进行监督,及时向政府反映权力寻租的腐败现象,加强土地交易的透明度,减少因腐败而造成的房地产市场的不稳定性。另一方面,可以及时纠正政府宏观政策的不配套性。

2.引领房地产企业的健康发展。对于房地产企业而言,房地产行业协会扮演着护航者的角色。房地产行业协会是各个房地产企业的集合体,整合了行业内的各种资源。它通过内外部的管理为各企业提供各种服务,引领企业的发展。一是提供健全的服务体系;二是加强行业的自律、规范建设。

总之,房地产行业逐渐的市场化,房地产行业协会作为沟通政府和房地产企业间的纽带,同时为政府和企业提供了双向服务,维护了房地产市场的规范和有序运作。

三、当前房地产行业协会功能的失效问题

虽然行业协会对房地产市场的健康运行发挥了积极作用。但是,目前房地产行业协会由于发展不完善以及各种外部体制因素的影响,导致其对房地产市场的维护功能尚未充分发挥,甚至完全失效。

1.对政府协助功能的失效。基于中国特殊的国情,包括房地产协会在内的大部分行业协会都是在政府的支持和推动情况下产生的。因此,它不可避免地也沦为了政府部门的附庸机构,具有浓厚的行政色彩。政府相关部门成为其主管,对于一些行政部门来说,组建和控制行业协会不是为了实施行业管理,更不是为了给会员企业提供服务,而是为了在市场经济条件下,延续和保留在计划经济时期他们所拥有的权力和既得利益。这种过度的行政干预,势必导致行业协会功能的失效。房地产行业协会职能不明确,无法对政府形成真正有效的协助和监督效用。协会不明晰的职能定位,造成在房地产市场的三元结构中,往往只出现行业协会与政府的二元互动,而这种“互动”却是建立在二者不平等地位基础上的,忽视了房地产企业的利益表达。协会不遗余力地为政府部门效力,却没有将企业真实的意愿反映给政府,房地产行业协会与行政部门间权责关系模糊不清,对政府形成过渡依赖性,不仅导致政府对房地产市场的调控政策缺乏有力的支撑,而且由于房地产行业协会对政府的监督功能的减弱,容易使其沦为权力主体进行腐败行为的工具。此外,由于房地产行业协会浓重的行政色彩,使它失去了作为民间的、非营利性机构的本质及其维护企业、社会利益的作用,进而降低了协会对企业以及社会公众的公信力。民众,尤其是企业对协会的自治性抱着否定的态度,难以将真实的情况反映给协会。协会缺少对事实的掌握,使得它对政府的协助功能便失去了意义。因此,在政府过渡的行政干预下,房地产行业协会的合法地位不足,难以发挥对政府部门的协助和监督作用。

2.对企业引导功能的失效。行业协会的宗旨是为企业服务,但协会并不能明确如何去为企业提供真正有效的服务。在日常的管理中,许多活动都只是流于形式,除了向会员企业收取会费,并举办一些礼仪性、象征性的活动,而缺乏与企业进行真正的交流,不能了解企业的真实需求。首先,由于在房地产行业协会中普遍存在缺乏专业的人才以及经费不足的现象,而无法有效地进行协会的日常管理活动。在中国的房地产行业中,存在这么一种现象:有人通过考试取得了职业资格后,自己不去经营,而是把职业资格出售或出租给某些单位,供申报资质时弄虚作假。而真正的协会管理人员却缺乏专业精神并且经营理念较为落后,使得协会无法开展有效的工作。其次,协会利用其优势资源,同企业联结成为利益共同体,无形中变成了企业获取政治关系的载体,共同谋取房地产行业的暴利。并且企业向会员企业收取会费,却没有提供实质性的服务。

四、加强房地产行业协会市场维护功能的建议

现行的房地产市场中存在严重的问题,并引起了政府的密切关注。近期,政府通过一系列宏观调控政策,有力地调节和规范了房地产市场。与此同时,房地产行业协会的参与也是不可缺失的。从现实来看,房地产行业协会伴随着房地产市场的日益繁荣发展,将逐渐凸显出其重要地位和作用。但鉴于当前的现实,有必要采取措施进行改进,从而保证其对房地产市场的维护功能得以有效发挥。

1.理清与政府的关系。如何调整政府与行业协会的关系成为行业协会能否正常发展的关键。

(1)政府适度调整行政干预。在中国,完全否定政府对行业协会的行政干预,脱离政府的管理,未必是件好事。有学者就指出,行政支持和行政干预程度之间是一种倒U关系,二者的并存是中国经济转型时期的一个特殊现象。在政府支持程度较小时,行政干预带来的负面影响起主导作用;当政府支持增加到一定程度后,则反之。因此,关键在于如何把握好政府支持的度,而不至于变成过度的行政干预,给协会的发展造成阻碍。政府要真正实现职能转变,切实把部分职能转移给房地产行业协会,同时将政府人员从协会中抽离,并让协会独立发展,可以采取股份制设立,设董事会作为协会的决策机构;政府公务员不得在协会中任职,避免群众把协会看成“二政府”的现象。

(2)协会要明晰职能。对于行业协会本身而言,要做好职能定位,理清与政府的关系,成为真正的介于政府和企业间的第三方治理力量。有效地为政府决策提供企业的真实需求,充分做好房地产市场理论政策研究、市场调研,而政府提供科学的意见。充分行使对政府公共权力主体的监督职能,让其成为一个真正的中介组织,减少不必要的干预,提高公信力,为其提供资金、环境、法制、人才等各方面的必要服务。

2.从内部治理提升对企业的引领。协会之所以成立,其本质的任务就是要维护会员企业的利益,尽可能为企业提供全面的服务。总体而言,要从其内部治理的提升来提高对于会员企业的引导和服务,因为组织内部的有效治理是实现组织价值和提升工作效率的基础。要逐步建立和完善本协会的规章制度,切实做到为企业提供各种服务。如制定和实施行业规则与标准,用以对行业中的各种违章和纠纷现象进行调解;建立健全信息渠道,为企业提供各种市场、技术、社会和政治情报等信息。为促进企业社会责任和商业道德的提升,要实施有效的内部治理。一是加强协会的服务功能;二是加强协会的监督、自律功能。

总之,只有理清协会与政府、协会与企业之间的关系,构建起符合市场的新型的政府与协会关系、协会与企业关系,才能真正实现服务政府与维护行业共同利益的目的。

参考文献:

1.邱兆祥,王涛.论我国房地产业对国民经济的拉动与带动作用[J].经济与管理研究,2006(1)

2.王文群.试论房地产市场失效与政府规制[J].经济理论与经济管理,2006(5)

3.吴锦华.我国城市房价上涨的深层原因与对策[J].经济管理,2010(4)

4.黄燕,贾俊丽.我国行业协会的功能及房地产业协会发展建议[J].中国住宅设施,2003(6)

5.张骥,王学才.对加强房地产行业协会自律的思考[J].当代经济,2006(7)

6.吴宗祥.行业协会治理:地位、权力与驱动机制试析[J].学会月刊,2004(6)

(作者单位:泉州市国土资源局 福建泉州 362000)

(责编:吕尚)