小区“家庭宾馆”引发的官司

民用住宅水电费便宜，不少为了节省成本的商家便在小区住宅中做起了生意，但这样不可避免会对周围邻居的日常生活造成影响。近日，宜阳县的黄先生将楼下在家中开“宾馆”的邻居粘某告上了法院，最终法院判决粘某立即恢复该房屋的住宅用途。

案件回放

黄某家住洛阳市宜阳县城关镇的某小区，但最近几个月他一直住得很不安生。原来，和黄某同住一栋楼的粘某去年在家里开起了“宾馆”，严重影响了黄某的正常生活。

早在2012年，该小区业主委员会就召开业主大会，经无记名投票，大部分业主不同意在小区内将房屋出租或自用经商，并在2012年12月1日颁布了公告。

2013年6月，粘某将自己的两套住宅改为了“宾馆”，面积约280平方米，共8个房间、2个公共卫生间、1个吧台和1个工作室。

自从粘某开了宾馆，这栋楼里出入的人就多了起来，所住客人进出电梯频繁，也经常看到有陌生的车辆在小区停车场进出。黄某认为，既然当初业主委员会颁布了公告，粘某就不应该违反，于是将粘某告上了法院。

【法院】改变住宅用途需本栋业主同意

近日，宜阳县人民法院开庭审理了该案。在法庭上，粘某质问黄某：宾馆妨害到黄某哪些方面？影响黄某正常生活的证据何在？住房客人的车辆停放在业主车位的证据何在？粘某同时告诉法官，当初将房屋改为经营性用房是和该小区业主委员会主任“协商过”，自家改为宾馆的两套房屋一直都是交的双倍物业管理费。主审法官对此进行调查，该主任承认收了粘某双倍物业费，但该行为未经业主委员会讨论决定，是其私人行为，并坦言自己的工作存在失误。

法院认为，我国《物权法》第77条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规定外，应当经有利害关系的业主同意。粘某虽缴纳了双份物业管理费，但并非业主委员会集体决定。最终，法院判决粘某在判决生效之日起5日内停止将该小区住宅作为经营性用房的行为，恢复该房的住宅用途。

那么何为有利害关系的业主？主审法官解释，根据法律规定，“有利害关系的业主”是指业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主。对于本栋建筑物之外的业主，认为自己权益受到侵害，则应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

租房者的行为。之后，物业公司负责人表示，他们没有执法权，建议李先生拨打110维权。

【说法】

碰上 “住改商”其他业主咋维权

河南王城律师事务所律师胡志中说，违规在居民楼中营业的宾馆或饭店，没有在工商部门登记，没有正规发票，事后发生纠纷或者安全事故将会造成维权困难，不法分子还有可能利用小区隐蔽、不需登记等特征，进行不法交易，市民应自觉抵制，相关部门也应该加大监管力度。

居民住宅能否改为商业用房？如果能改，应该符合哪些条件？如果其他市民遇到类似情况，是不是只能通过诉讼解决？是否能依据业主委员会订的公告要求“住改商”业主停止侵权？黄某一案的主审法官对以上问题进行了一一解答。

根据《物权法》等法律规定，“住改商”不得违反法律、法规及管理规约，要到工商部门进行登记注册，办齐相关证件，还需本栋所有业主同意。“很多‘住改商’的店主都没有办理‘特种行业许可证’、‘消防安全许可证’、‘卫生许可证’、‘工商营业执照’和‘税务登记证’等证件，以后市民遇到类似情况，也可以先向消防、工商、税务等部门举报，以减少自己的维权成本。”

另外，业主委员颁布的公告，在我国还不具备法律效力，不属于法律、行政法规、规章的任何一种。“但我国《物权法》第78条规定：业主委员会的决定对业主具有约束力，业主应自觉遵守。”主审法官解释。