房屋中介不会告诉你的十件事

买房、租房这种事花钱数目大，又往往是一锤子买卖，挑准中介很重要。

“掮客”这个行业自古就是如此。房屋中介靠买主和卖主的信息不对称赚钱。但这个信息不对称，技术含量和门槛都有点低，上下家总会见面。为保自己利益，他们难免要做些欺上瞒下、紧张兮兮的事。因此，中介们多少总是给人留下“爱耍小伎俩”的印象，在上下家那里都不招待见。他们到底都会算计什么？这里向你透露几条。

聪明的中介，交易的不仅仅是房子

“我们更看重人脉。”聪明的中介深谙“主顾”这个道理。租客带来的生意虽小，但先租后买或者换房，都可以保证给自己带来收入。而房东手里如果有几套房子、或一套房子出手后，中介会劝他进一步投资。对于自己看上的主顾，他们会主动给予优惠，或为回头客争取银行优惠的贷款利率。一位在上海高端住宅区开连锁房屋中介铺的店长说：“为了迎合客人，我要求店员一半是上海人，会英文，还有英文名字。我会从着装谈吐上包装他们，要懂金融专业知识、政策法规、股票。”

虽然上下家都不爱中介，但中介可能更爱房东，因为房东看起来生意会更大一些。而且他们早晚能劝房东把房子卖掉。

租房回报率，不过是销售手段

房屋中介会告诉你，租这套房子的投资回报比很高。对付这类销售手段最好的办法就是要求对方把所说的写入附加合同协议中。中介们一定不会同意的，因为这不过是他们的销售手段。租金回报率的计算方法是同地区同类型房屋的租金除以房屋购买价格，其中存在许多变量，还存在空租期的问题。“上海地区的租金回报率一般在2%至3%，最高不过4%，如果说超过5%那基本是在忽悠。”租金回报率的对比标准是利率，如果不超过利率，谈房屋的投资价值不过是空话。

同类的销售术语还有“处于未来规划中，一定会涨”、“这里是学区房”。这些销售手段的根本目的只有一个：迫使买家尽快做出购买的决定！

月底更容易获得中介费的折扣

每个房屋中介手中都握有一些房屋折扣，一般他们绝不可能主动提出给客人降低费用，佣金的缩水等同于他们降低提成。但如果想要在佣金方面获得折扣，选在月底成功率会高上许多。月底每个销售和店铺都需要冲刺销售业绩，有时候，偏向做买卖房屋的中介公司甚至会通过促进租房来抵冲销售，毕竟买房的手续时间比较长，很可能就拖过了统计业绩的时间，损害他们的评分和业绩收入。“主动要求降低中介费的客人比较少。”极力要求，又选对了时间的话，房屋中介会向上级部门进行申请。“一般申请折扣的话，2个小时就能批复下来。”

本地中介和连锁中介

几乎可以视为两种职业

一定区域内的房源可能就那么几套，信息是公开的。这时候你应该挑选的是中介而非房子。通常会把生意做得更认真的是那些在一个小区里做了很久的本地中介。连锁中介公司看似招牌大，服务未必更好，尤其是房情好的时候，大中介忙不过来，常把客户合并起来一起看房。“确实我们没有人力和精力去打房源（行话，指发小卡片寻找房源委托），大中介的渠道互通是我们不可比拟的。”小中介公司说，但他们更易获得邻里的独家委托，将钥匙直接交给他们管理。选中介只看连锁招牌的话，可能会误失那些好商量的本地小中介，对于一些历史稍久有些陈旧的小区而言，本地小中介也许体验更佳。

可以要求房东一起承担中介费

在租购房过程中，中介费经常由下家独立承担。但按照上海地区规定，买卖房屋中介公司向买卖双方各自收取的佣金费，不能超过房屋总额1%。如果在合同中明示，或卖方事先给出声明，则向单方收费不得超过2%。针对出租房，一般情况下也是由租赁双方各自负担单月租金的35%为上限，不得向单方面收取超过70%的中介费。如果中介方收费超过这两个数字属于违规行为。“事实上，除非上家在委托时就明确提出由下家承担佣金，否则中介公司应该默认上下家各付一半。如果在有买房意向交完定金之后再提出由单方承担，是可以拒绝的，且中介公司也有义务帮助下家要求上家支付，否则这单生意僵持不下，对三方都不利。”北京地区近日也调整了规定，将买卖房屋的中介费用降低至2%，也可由上下家协商达成由谁付款。

出手快比出价高重要

买到称心好房的关键可能是速度。同时有几个客户看中同套房的时候，如果下家愿意先下定金，即使价格不是最高的，房屋中介都可能帮忙说服房东降价，并且绝大多数情况下，他们不会自找麻烦地去通知其他客户。因为，在买家犹豫期间，房源就可能被别家同行卖出，到时候不是佣金少些的问题，而是之前都白忙一场的结局。“除非另一客户能给出付完违约金、佣金之后尚让房东赚上一笔的价格，通常高出十万都未必能满足，所以，先下手为强”。

跳单他们知道，但无可奈何

如果你问中介他们是如何判断客人跳单的，大约有一半的回答会是“凭感觉”，譬如：在看房过程中和房东过分热络，或是“明明一看就很喜欢，又非说不喜欢”。虽然他们定期会去房地产交易中心做房屋产权调查，但也只能获知“被跳单”这样的结果，房东与客人同时撤单再私下联系的状况，他们已经习以为常了。

一些中介公司会让客人在看房当下签署《看房协议书》，公司的法务部门客人的条件是：只有当看房协议书上的签名同怀疑被私下交易的房屋产权书上一致。显然，这中间的漏洞还很大。当然，跳单事关诚信，并不建议刻意为之。小心碰上愤怒的中介，上门用口香糖或胶水把门锁堵掉，或是拿着油漆去搞破坏。

他们应该告知你那是凶宅

被定义为有问题的房屋包括：在屋内发生非正常、非自然死亡的房屋；房屋采光不足或是有结构性损伤（比如：漏水）；房屋处于司法受限之中。“这些都是瞒不掉的，看房的时候周围邻居就会窃窃议论，买主总会知道的。”正规中介都表示这类房子他们虽然会接单，但不会极力推荐，销售时也会告知买主实情。

这些房源流向了哪里？先天缺陷的房屋售价偏低，如果总价不高，可能会有房屋中介自己出钱吃下来，再寻找下家。这中间的利益高于佣金很多，难免使得一些小中介公司铤而走险，一锤子买卖完成之后很难再找到他们。

从法律上来说，在补充说明里要求卖方保证所售房屋未发生过非正常死亡事件或受司法限制，也是相当合理的。

看房先后有讲究

有些中介会对带领客户看房的先后顺序进行调整。最先看的那套通常是他想主推的，卖价偏高，一方面试探你的实际预算―他们知道，人总是想要买到便宜的东西，他们认为客户在报预算的时候都会少报10%至20%；另一方面，如果能成功的话，交易费用也高，对他绝对是一桩好事。再者，利用人习惯比较的心理，在看了贵的房子后，接下去那些稍便宜的房子就显得优势明显了。但对租房情况而言，却恰恰是反过来的。他们通常会先带你看性价比较差的房源来降低你的期望值，即便他们知道你绝对不会看中，目的其实是，方便后面几套房的成交。

一字之差，赔偿翻倍

付完定金遭遇违约，好吧！大多数人都不愿意这样的事情发生，但是为了保障利益，要看清楚在付定金时中介给你的收据写的究竟是“定金”还是“订金”，很可能因为一字之差，损失一倍的赔偿。

定金是购买商品房时，合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。买卖双方履行合同后，应当抵作价款或者收回，一旦发生违约，对方需全额退还并给予一倍补偿。

而订金仅有预付款的意思，是当事人的一种支付手段，并不能起到担保的作用，遭遇违约也不会收到赔付。