地产商产权交易渐热

在大的地产开发商，尤其是上市的地产商的挤压之下，中、小地产商也在为自己找退路。而现在，正是一个脱手地产股权和资产的好机会。

9月25日，记者从上海联合产权交易所了解到，9月份一共有9家房地产企业挂牌转让。

上海联合产权交易所的新闻发言人罗新宇对记者说：“从去年年底，产权交易所的地产板块挂牌成交便密集起来，而且最终的成交价格都有一定幅度的溢价。如今，一个地产公司挂牌，会引来好几个受让方同时竞争，而且有的竞拍过程要达到100多轮。”

目前，一些民营中小地产商缺乏继续发展的资金和项目，而一些大型的地产公司则有意整合市场；另外，一些国资背景的房地产企业也需要梳理自身业务，通过有效监管的、透明的产权交易，这些目的都能够实现。

民营套现

9月13日，广东耀华房产开发有限公司在广州产交所挂牌，转让其25%的股权。转让部分资产估值为2881.82万元，挂牌价格达到了2900万元。

8月底，北京华正房地产开发有限公司49%的股权在北京产权交易所挂牌，虽然评估值只有2485.8533万元，但挂牌价格却高达48550万元。

罗新宇说：“从去年年底开始，民营房地产企业挂牌量激增。一些经营难以为继的民营地产公司，以及原来因为规划等各种原因，很难形成很好价格的项目都纷纷在产权交易所挂牌。它们正是看准了地产行业整体形势向好的机会。与早期的企业投入相比，现在交易溢价所产生的增值率还是可观的。”

现在，资金有限的民营房企日子并不好过。自从实行土地的招拍挂制度以后，国内地产行业发生了很大变化。对土地的争夺战日益激烈，进入地产行业的资金门槛也随之提高，看着被大地产商一轮轮刷新的地价，手头资金有限的中、小地产商只能屡屡空手而归。在大的地产开发商，尤其是上市的地产商的挤压之下，中、小地产商也在为自己找退路。而现在，正是一个脱手地产股权和资产的好机会。

房企股权评估价格的核心之一便是现有项目的市值，目前楼价较高，房地产项目的评估值相应的就会比较高，因此很多企业都选择在这个时候退出套现。

在民营企业退出当地市场的同时，一些非本地区域的大地产商正在通过购买民企转让的项目和股权迅速地进入到当地市场中。

罗新宇告诉记者，今年6月份，富力地产以2.94亿元的价格竞拍到了上海普卫房产公司。普卫房产挂牌价7876万元，整个竞拍经过248轮，最终的溢价超过3倍。

之前，富力地产在上海并没有大的投资项目，通过这次产权交易，富力地产获得了进入上海的入门证，高调进入上海青浦区地产市场。

罗新宇认为：“像富力地产这样通过产权交易所进场交易，整个流程比较透明。与招拍挂相比，通过转让股权方式获得的土地，价格相对较低，像富力这样利用产权市场的股权和资产转让拿到土地使用权、或者拿到有增值潜力项目，可以降低成本。”

另外，罗新宇说：“房地产的产权交易因为不够透明，一直为业界所诟病。大量中小房地产企业通过地下中介交易，因为并非公开透明，债权债务问题都无法厘清，导致了房地产企业股权交易市场的混乱。现在许多民营地产公司也选择在产交所公开挂牌，交易价格公开透明，有助于形成地产行业的良性竞争，对整个行业是有好处的。”

国资整合

根据《企业国有产权转让管理暂行办法》，国有性质的企业产权转让都必须在产权交易机构公开进行。尤其是大型国企的股权变化，需要通过产权交易所这个公开平台接受社会的监督，履行告知责任。

罗新宇说：“目前，地产板块产权交易的另一支便是许多国有控股的公司在产权交易所挂牌交易，通过股权转让的方式将辅业剥离，突出主业，达到整合资产的目的。”

9月18日，国有控股的上海城开挂牌转让其19%的股权，价格为15.68亿元。

今年6月底，上实控股曾收购上海城开40%股权，这一举动被认为是拉开上海国资房地产企业战略重组的帷幕。上实控股董事长蔡来兴也曾公开表示，公司希望尽早增持城开的股权至不少于51%。

因此，此次上海城开的挂牌意味着上海国资房地产企业的进一步整合。如果上实控股得到这19%的股权，意味着上实控股将进一步增持上海城开股权至59%。目前上海市徐汇区国有资产监督管理委员会持股60%，此次出让19%股权后，徐汇区国资委持股比例将降至41%。

联合产权交易所的一位工作人员说，上海城开还处在挂牌期间，如果在挂牌结束时有其它受让方进场竞拍，那么按照价高者得的规则，股权是否一定能由上实控股获得还很难说。

在北京产权交易所也有一批国有股或参股的房地产企业股权出让信息。9月份挂牌的有，北京北辰房地产开发股份有限公司转让4.398%的股权、北京华源京都房地产开发有限公司转让91.7%股权。

这其中最引人注目的是国有控股企业深圳招商房地产有限公司转让5%的股权。深圳招商5％的股权属于深圳蛇口工业区。据分析人士说，深圳招商此次挂牌正是招商地产想要收购属于深圳蛇口工业区5％的深圳招商股权，对其地产资产进行整合。而从深圳招商出让的条件来看，最符合购买条件的也正是招商地产。

但与上海城开挂牌一样，最终的买家是否一定是招商地产，还是一个未知数。

根据上海联合产权交易所的工作人员的粗略统计，目前房地产业的国有产权与非国有产权的挂牌比重为60%比40%。

罗新宇说：“目前国资地产的整合进入提速阶段，相信会有越来越多的国有控股或参股的房地产企业在产权交易所挂牌。”