警惕“摩天大楼魔咒”

在全球经济低迷、中国经济转冷的时候，摩天大楼的大量涌现或许预示着巨大的风险

中国的高楼建筑正在以的速度不断涌现。据不完全统计，全球在建的摩天大楼中有87%在中国。摩天大楼又称为超高层大楼，在中国大陆，建筑规范规定100米以上高度的属于超高层建筑。一份由全国摩天高楼“粉丝”和建筑业、传媒业专业人士总结的《摩天城市报告》数据显示，中国在建的摩天大楼总数已经超过200座（仅计算写字楼与酒店），相当于美国现有摩天大楼的总量。上述报告测算，5年后中国将拥有800座摩天高楼，相当于美国今天的4倍，而其中80%将建在经济不发达的内陆地区。

动辄500米以上的高楼建筑已然成为司空见惯的现象。南京建设了450米的紫峰大厦，广州东塔的高度也达到了530米，武汉绿地中心、深圳平安金融中心两座高楼的高度分别达到了606米、660米。在并非一线城市的苏州市，已建和在建的200米以上的超高建筑就达6座，最高的高度将达到450米。更有甚者，今年6月5日，远大可建科技有限公司与长沙市望城区人民政府签订战略协议，计划用7个月的时间，规划建设一座220层，高838米的综合大楼，预计建成后比迪拜塔还高10米，号称世界第一高楼。

在全球经济低迷、中国经济转冷的时候，摩天大楼的大量涌现预示着巨大的风险。一九九九年，德意志银行证券驻香港分析师安德鲁．劳伦斯(Andrew Lawrence)首度提出“摩天大楼指数”（Skyscraper Index）的概念，因为他发现到经济衰退或股市萧条往往都发生在新高楼落成的前后。宽松的政府政策及对经济乐观的态度，经常会鼓励大型工程的兴建。然而，当过度投资与投机心理而起的泡沫即将危及经济时，政策也会转为紧缩以因应危机，使得摩天大楼的完工成为政策与经济转变的先声。许多经济历史现象都符合这一指数描述的规律：大厦建成，经济衰退。美国纽约胜家大厦和大都会人寿大厦1908年前后落成，接着金融危机席卷全美，数百家中小银行倒闭；1913年伍尔沃斯大厦落成，美经济出现收缩；1930年克莱斯勒大厦和1931年帝国大厦完工，纽约股市崩盘，碰上当时美国与全球经济大萧条时期；1973年纽约世界贸易中心、1974年芝加哥西尔斯大厦相继落成后，却发生石油危机；1997年吉隆坡双子塔楼成为世界最高建筑之际，同样也发生了亚洲金融危机。2010年1月耗资41亿美元的全球第一高楼迪拜塔落成前后，迪拜的房产价格遭遇重挫。

可见摩天大楼指数是观察世界经济周期的重要指标。摩天大楼属于房地产业资金密度最高的项目，只有在经济最繁荣，信用扩张最高峰，利率最低的时候，才被考虑到商业计划当中，它往往喻示着投资过热的风险。每当各地摩天大楼封顶之日，也是经济繁荣到顶之日，因此，大楼封顶之时往往也是各国央行开始信用收缩之日，如果任由信用无限制地膨胀下去，整个信用体系将全部崩溃。

既然摩天大楼指数是反映经济周期和信用转折的魔咒，为什么中国各地仍乐此不疲呢？它在中国会起作用吗？安邦高级研究员贺军认为，中国经济并不会在摩天大楼指数魔咒前免疫。有人会反问：摩天大楼指数并不是第一次在中国提起，为什么中国至今并未表现出经济周期转折后的市场崩盘呢？贺军认为，一个重要原因在于，中国推动摩天大楼浪潮的除了市场因素，还有极强的政府因素。由于中国各级政府掌握着大量的经济资源，它们推动的摩天大楼泡沫，往往会比市场状态下的泡沫破灭周期更加滞后，持续时间也更长。

中国房地产商也承认了中国摩天大楼浪潮后的政府因素。有“摩天楼专业户”之称的绿地集团曾坦承：“做地标性建筑不是我们想做的，而是政府想做。”地方政府对摩天大楼项目给出了许多优惠政策，如超高层项目拿地很便宜，还能获得地方政府的多种优惠，包括土地出让金等值金额奖励性补助，建成营业之日起5－8年内所交纳的营业税、所得税等值金额奖励性补助等。据了解，目前中国的高楼主要分布在一些城市新区、开发区，在省、市一级开发新区，特别是一些二线城市申请国家新区计划中，都涉及到地标性建筑的内容，一般由政府牵头，有一级土地开发资质的公司参与，然后招商。通常是政府规划好项目，找企业来签约合作，建成后给企业一定的收益。既然摩天大楼项目有如此多的政府优惠，房地产商何乐而不为？

然而，摩天大楼的建设浪潮在中国还能“安全”地持续多久？在安邦研究团队看来，这一泡沫的破灭已经为时不远了！

首先，中国经济处在大的结构调整之中。过去，中国经济长期维持高速增长，而城市化和工业化进程之下的投资扩张是主要模式，粗放的规模扩张、负债扩张是其重要特点。现在，中国经济处于主动降速、调整结构的过程中，经济增速放缓会伴随货币、财政政策的变化，信用扩张将会收缩，市场流动性也会出现逆转。

其次，“土地经济”模式的繁荣期已到了尽头。中国的“土地经济”与城市化进程相伴随，又因为“土地财政”而受到地方政府的强力推动。在经济转型之下，中央强力调控房地产，一切在土地上做文章的“土地财政”游戏已经快玩不下去了。摩天大楼就是土地经济泡沫上最顶端的那一簇泡沫，一旦形势逆转，最先破裂的就是摩天大楼。

第三，地方负债规模已不可能大幅扩张。过去，土地经济的繁荣与地方负债扩张有很大关系。此前央行披露的地方融资平台负债已超过10万亿人民币，近几年中国政府一直在大力整顿地方平台负债。今年虽然中央政府已同意对地方负债展期，但地方负债扩张的模式今后必须得到调整。

此轮全球经济的调整不是短期就能结束，中国经济增速放缓也将是一个长期趋势。中国政府的资源投入和推动，也许能使得中国的摩天大楼泡沫维持比其他国家更大的规模、更长的时间，但这并不意味着中国经济对“摩天大楼魔咒”免疫。在我们看来，如果再不刹车，这个泡沫的破灭很可能为时不远了。