吉林省房价合理性研究

摘 要：房价收入比是国际上通用的一个考量居民购房能力的指标，也是政府制定房地产相关政策的重要依据之一。本文基于房价收入比视角，对吉林省房价的合理性进行分析，得出近年来吉林省房价基本处于合理区间的结论，并提出一些政策建议。

关键词：房价收入比;房价;合理性

中图分类号：F29 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2015）31-0107-02

2009年以来房地产市场出现过度繁荣，国家为给市场降温，抑制房价过快上涨，不断加大调控力度，直至出台了“限购”“限价”等严厉措施。然而从2014年开始，房地产市场开始呈现低迷状态，国家又取消“限购”政策，并出台降首付、降息、减税等一系列购房的优惠政策。在面对以上国家紧缩或者扩张性房地产政策的时候，我们吉林省要立足于本地房地产市场价格的实际情况，实施相应的地方政策。我省近几年房价确实上涨很快，但与其他地区横向比较，住房价格还是比较低的，按平均水平计算，居民购房支付能力还处于合理区间。

一、居民购房支付能力比较

房价的高低是通过比较得出来的，从吉林省房地产市场的具体情况来看，和过去相比较价格确实有所上涨，如与其他地区相比价格并不算高，但仅以此很难以判断价格是否合理。将房价与居民收入水平对照起来进行分析，则可以很好地解决这个问题，这就是常用的房价收入比，通俗说法就是一个家庭几年的收入可以购买起一套住房。但在使用这个指标的时候，很多人对其来源和含义没有把握准确，导致结论产生偏差，为接下来政府调控政策的制定带来巨大风险，所以这里有必要重新说明一下。

1.国际经验。房价收入比最早是香港大学的伯纳德・李诺提出的，他在1989年写的一份研究报告中，做出了发达国家房价收入比在1.8-5.5倍、发展中国家在4-6倍的结论。由于他当时掌握的资料比较少，1991年又对自己的结论做出了修正，指出“发达国家和发展中国家的房价收入比数据形成鲜明对比”。时下人们常用的3-6倍，或4-6倍的衡量标准，大概来源于此，但表达的并不准确。由于这是一项比较早的研究结论，且所依据的数据资料又很有限，参考价值并不大。

更加权威的数据是联合国人居中心提供的。联合国人居中心曾两次房价收入比资料，分别是1993年和1998年的数据，由于1998年的数据统计范围大，包括的国家比较多，并且距离现在又比较近，以此为参照对象来进行比较，则具有更大的说服力。1998年的统计资料显示，在56个国家的97个城市中，房价收入比最高的为30倍，最低的为0.8倍。如果按照家庭收入进行划分，将其分为1 000美元以下组、1 000-2 000美元组、2 000-3 000美元组、3 000-4 000美元组、4 000-6 000美元组、6 000-10 000美元组和10 000美元及以上组七个分组，然后统计各组的城市数量，计算各组的平均值和中位数，比较各组的最大值和最小值，各组的具体指标情况如表1所示。将各组的经验数据作为参照考量房价水平，可以确定房价收入比在平均值上下为合理范围这样一个衡量标准。

2.国内比较。2013年，吉林省商品住宅平均价格为4 228元/平方米，与2009年2 788元/平方米的价格相比，每平方米上涨1 500元，涨幅达51.65%，年均涨幅为10.97%。纵向比较，看起来涨幅很大，但如果横向比较，我省房价并不算高。2013年，全国商品住宅的平均价格是5 850元/平方米，我省房价仅相当于全国平均水平的72.27%。在全国31个省市区中，我省房价水平列第19位。

判断吉林省的房价是否合理，还应该用房价收入比来进行衡量。根据《统计年鉴》公布的商品住宅销售情况，我们计算了全省2009年以来的房价收入比，计算公式为房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，笔者使用以下经济指标分别计算每户住房总价和每户家庭年总收入，公式分别为每户住房总价=商品住宅销售套均面积×商品住宅平均销售价格，每户家庭年总收入=城镇居民户均人口×城镇居民人均可支配收入，计算得出的具体数值如表2所示。从计算结果可以看到，2009年吉林省的户均收入处在4 000-6 000美元之间，房价收入比为6.29倍，与表1中对应分组的数据进行比较，较房价收入比5.4倍的平均值高出0.89倍，说明与同等收入水平的其他国家相比，吉林省居民的购房负担有些偏重。2010―2012年，吉林省的房价收入比分别为7.22倍、7.8倍和6.2倍，而户均收入则跨进6 000-10 000美元区间，与这一收入组进行比较，这三年的房价收入比都高于5.9倍的平均值，说明与同等收入的其他国家相比，我省居民收入的增长滞后于房价的上涨，尤其是2010和2011两年，吉林省的居民购房压力偏大。2013年吉林省的户均收入又进入10 000美元以上组，与该组5.6倍的平均值比较，5.98倍的房价收入比稍显过高。同时，从2009―2013年这五年的数据可以看出，吉林省的房价收入比在2010年和2011年两年的连续提高后，在接下来的2012和2013年两年出现下降趋势，而且这两年的房价收入比都稍高于对应收入组。

根据联合国人居中心提供的1998年数据，在统计的全部97个城市中，房价收入比的平均值为8.4倍，中位数为6.4倍。以此为参照，2009―2013年，吉林省的房价收入比除2010和2011两年外基本稳定在6倍左右，仅相当于国际经验的中位数水平，比平均值还低一些。2014年的房价数据还没有正式公布，考虑到吉林省城镇人均可支配收入增加了8.8%，以及去年房地产市场的低迷状态，基本可以判断出房价收入比会比2013年有所下降。通过以上的计算和分析可以看出吉林省近三年的房价收入比呈逐年下降趋势。据此可以做出一个基本判断，近年来吉林省房价基本处于合理区间。

二、吉林省应当采取的政策建议

吉林省的房价比较合理，所以在制定调控政策的时候，既要抑制房价短期的过快上涨，更要从长远考虑，打压力度不要过大，避免破坏我省房地产市场的生态平衡。为了进一步推进市场的繁荣，更好地满足我省居民的住房需求，应当从以下几个方面采取措施。

1.坚持用经济手段进行调控。针对房地产市场的调控，采取“限购”“限价”等严厉措施，采用行政手段干预市场是不恰当的。经济学家许小年批评这种调控政策有“三不合理”，即“一不符合市场经济的伦理，二不符合法治国家的法理，三不符合经济学的基本原理。”住房作为一种商品，量和价都应当由市场来决定，采用行政手段进行限制，必然导致市场的扭曲，使价格失去引导资源配置信号的功能。针对房价短期内的快速上涨，居民们普遍的不满情绪，我们可以采取一些措施，但要坚持用经济手段，而不是用行政手段来调控。需求方面，可以采取提高首付比例、提高房贷利率等办法，来抑制需求。从供给方面看，可以通过增加土地供给、增加保障房建设等措施，来扩大供给。为了抑制投机，也不宜采取“限购”措施，可以在贷款、税收等方面采取措施，加大投机成本，抑制投机需求。

2.保障房建设标准不宜过高。虽然我省的房价收入比不高，居民购房负担不算重，但这是以平均水平衡量的。由于贫富差距还比较大，对于那些收入较低的困难居民来讲，现有的房价则显得高不可攀。解决这个人群的住房问题，应当作为政府的责任之一，采取有效措施加以解决，而不要简单地推给市场，让他们去骂房地产商黑心，这样是解决不了问题的。我省在这方面是取得很大成绩的，“八路安居”工程相继推进，保障房建设走在了全国的前面。前几年经济学家茅于轼提出保障房建公共厕所的建议，引起了社会舆论的广泛批评。但我们应当冷静地思考，在腐败问题短期内难有明显改观的情况下，他的这个建议是非常有道理的，只有降低保障房的条件，才能抑制权势人群的欲望，使保障房能分配给真正困难的人群。当然，保障房建设也应当搞好配套，不一定非得去建公共厕所，但建设标准应该适当。

3.积极培育住房租赁市场。目前吉林省居民租赁房的比例较低，与发达国家租赁房相比差距是非常大的，租赁市场很不发达。如果住房租赁市场很发达，对那些年轻人、进城农民工等低收入人群，就多了一个解决住房问题的途径。所以，我省应当积极地培育、大力发展住房租赁市场。目前，房地产开发企业很多，但经营住房租赁的公司却非常少，这是今后应当鼓励的一个发展重点。另一个重点是开发闲置房资源，应当采取税收等经济手段，通过提高闲置房的“闲置”成本，促使他们把这些房源有效地利用起来。同时允许有钱人多买一些住房，并鼓励他们再租赁出去，以扩大租赁市场规模。在公租房的建设和使用上，应当把眼光放得远一些，不要轻易地出售，而要保留这部分租赁住房的资源。至于建设资金的困难，应当采取其他办法解决。

参考文献：

[1]金三林.我国房价收入比的社会差距及政策启示[J].中国房地产金融，2007（10）.

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[3]吉林省统计局.吉林省统计年鉴[M].北京：中国统计出版社，2014.

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