公共租赁住房的城市实践与比较分析

厦门市于2009年6月在全国率先出台了我国首部有关住房保障的地方性法规《厦门市社会保障性住房管理条例》，重庆市于2010年6月了《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》。厦门和重庆都率先在全国推行公租房项目，并且规模较大，但运作方式、模式有很多不同。研究两个城市的运行特点，分析优劣，有利于合理引导全国类似城市吸取经验，加快推进住房保障特别是公租房的发展进程。

一、重庆市和厦门市公共租赁住房制度设计及比较

1.保障对象

重庆公共租赁住房打破了城乡和内外的差别，不设户籍限制。申请公共租赁住房的基本条件是：（1）身份限制。申请人应年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作人员。（2）住房困难。本市无住房或家庭人均住房建筑面积低于13平方米。（3）收入限制。单身人士月收入不高于2000元，家庭月收入不高于3000元。（4）符合廉租住房条件的家庭，未实行实物配租和领取租金补贴的，可申请公共租赁住房。

厦门市除户籍和收入条件外还设置了家庭资产条件。厦门市中低收入住房困难家庭申请保障性租赁住房主要包括以下准入条件：（1）具有本市户籍；（2）人均建筑面积不超过12平方米；（3）家庭年收入3人及以下户不高于5万元，4～5人户不高于6万元，6人以上户不高于7万元； （4）家庭资产不高于家庭年收入的4倍。

2.租金标准

重庆市公共租赁住房的租金标准按照贷款利息、维护费并根据不同地段、不同房屋类别等因素，由市物价部门会同市财政、市住房保障机构等相关部门研究确定。具体原则：一是中低收入家庭收入的1/6；二是同类地段、同等品质商品房租金的60%以内；三是贷款月利息和维护费用。租金实行动态调整，每2年向社会公布1次。

厦门市公共租赁住房实行市场租金计租和分类租金补助。租金标准按市场评估制定，对中低收入家庭按不同收入情况分别给予70%～90%的补助。面向中低收入家庭的保障性租赁住房按市场租金标准计租，并由政府按不同家庭收入标准给予不同租金补助，其中：家庭年收入（3人户）在2.5万元至5万元的，补助房屋租金的70%；对家庭年收入（3人户）在2.5万元以下的，补助房屋租金的80%；对低保户，补助房屋租金的90%。

3.建设模式

重庆市在其主城区一、二环线之间规划的21个公共租赁住房建设区域目前全部采用集中建设的方式。公共租赁住房的开发主体是其市属的投资公司（简称“投”），即重庆城司、高发公司、高司、地产集团、建司、开司、水务控股和水司，它们还作为重庆市公共租赁住房的业主代表政府享有住房的所有权。

厦门市保障性租赁房由市建设与管理局统一组织建设，由政府确定市住宅办、市土地开发总公司、区政府等单位部门作为业主负责开发，并由国有房地产开发企业代建，通过施工招投标确定施工、监理单位，建设竣工验收后由政府统筹安排，按规定移交管理部门分配使用。

4.土地供应

重庆市公共租赁住房建设用地需求全部来自市政府划拨给“投”的土地。重庆市抓住成立直辖市和城乡统筹区域试点这两次机遇扩展并筹集了大量建设用地，目前这些土地都归属于全市“投”公司，他们不但承担着政府土地一级开发的职能，同时还是重庆市各区的土地储备中心。

厦门市保障性租赁房项目所需建设用地采用划拨土地供应方式，由国土资源部门根据总体规划优先办理用地指标等手续。厦门市按适宜居住、便捷出行和就近分配的原则，在全市六个行政区选择区位较好的地块，与商品住房同步规划建设社会保障性住房，提供给住房困难户。

5.资金筹集

重庆市公共租赁住房资金来源采用国家和地方政府财政投入以及商业银行支持相结合的方式。从目前运行的大多数项目来看，财政资金（包括中央和地方）和银行贷款所占比例的平均水平为3:7。

厦门市社会保障性住房建设资金主要来源包括住房公积金增值收益、财政预算、土地出让净收益、银行贷款等，建设资金按建设进度和计划拨付。

6.建设标准

重庆市公共租赁住房配租面积与申请人的家庭人数相对应，2人以下（含2人）选择建筑面积40平方米以下住房，3人以下（含3人）选择建筑面积60平方米以下住房，4人以上（含4人）可选择建筑面积80平方米以内的住房。公共租赁住房采用精装修。

厦门市根据中低收入住房困难家庭的实际情况和承受能力，以满足住房困难家庭的基本生活需求为准则，保障性租赁住房户型面积严格控制在一房型45平方米，二房型60平方米，三房型70平方米。保障性住房按200元／平方米标准一次性装修到位。

7.运营管理

重庆市公共租赁住房采取社会化的物业管理模式。公共租赁住房小区实行“管人管房相结合”的社区化管理，社区居委会负责对承租人进行管理，房管机构负责对公共租赁住房进行管理，并成立由社区委员会、房管机构、派出所、住户代表共同组成的小区管理委员会，负责小区的社会管理工作，指导公开选聘的物业管理公司为小区提供专业物业服务。

厦门市社会保障性住房小区采取封闭式物业管理，小区分配后的使用管理和监管工作由市国土房产局负责，并成立市公房管理中心承担具体工作。同时，由保障性住房所在区政府组建不盈利的国有物业管理企业，负责保障性住房小区的物业管理，并受市公房管理中心委托，在日常的物业管理服务工作之外，还承担部分具体的监管工作，如建立住户入住和住房档案，及时了解保障性住房使用情况，发现违规行为情况及时报告等。

8.退出机制

《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定，承租人租赁合同期满，应退出公共租赁住房。需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，并进行严格的审查程序。同时，承租期间，承租人通过其他方式获得住房的，应退出公共租赁住房。

《厦门市社会保障性住房管理条例》规定，承租社会保障性住房的，其家庭人口、户籍、收入（资产）、住房等情况发生变化时，应当主动申报。市住房保障行政管理部门对不符合承租条件的，收回社会保障性住房。租赁合同期满未再申请或者经审核不符合承租条件的，房屋由市住房保障行政管理部门收回。