着眼公租房 解决“夹心层”

[提要] 近年来，“夹心层”人群住房问题日益受到人们关注，但到底有什么办法解决？上海推出公租房政策，能否解决“夹心层”住房问题？本文介绍上海“夹心层”的由来，介绍公租房在解决“夹心层”方面的运行状况和存在的问题，并提出相应的解决办法。

关键词：夹心层；公租房；运行机制；存在问题；解决办法

中图分类号：D632.1 文献标识码：A

原标题：着眼公租房，解决“夹心层”——以上海为例

收录日期：2012年10月22日

上海住房保障制度随着我国住房制度改革的进程逐步发展起来，保障性住房的供应模式不断完善，但在运行中，仍然有很大一部分人没有被覆盖进去，他们就是“夹心层”。而这部分人员，很多是刚毕业的大学生，引进人才及外来人员，他们在很大程度上影响着城市未来的发展，因此，解决“夹心层”人群的住房问题至关重要，在这种情况下，公租房应运而生，为解决夹心层住房问题带来了曙光。

一、上海住房“夹心层”及其产生

（一）上海“夹心层”的形式。目前，上海地区“夹心层”人群主要有三种形式：一是无力购买经济适用房，又不在廉租住房保障下的人群；二是无力购买普通商品房，又不符合经适房购买标准的人群。前者属于政策之内的“夹心层”，后者属于政策之外的“夹心层”。

（二）上海“夹心层”产生原因。上海地区“夹心层”人群形成的原因是多方面的。首先，房价收入差距过大是形成“夹心层”的直接原因。按照中国的金字塔形的收入结构，“夹心层”群体的收入处于中低水平。但是面对日益攀高的房价，工资的相对缩水就使之成为了面对房价望而却步的“夹心层”；其次，住房保障政策不健全和不连贯，导致相当部分中低收入人群没有与之对应的政策解决住房问题；第三，上海人口流入量的不断增加，房价上涨较快，导致“夹心层”群体的数量也随之上涨。

二、上海推行公租房现状

（一）上海推行公租房政策

1、首先，什么是公租房？公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

2、上海准入条件：上海公租房申请不限户籍，无上海户口也可以申请上海公租房。根据规定，申请公租房的外来常住人口，需持有《上海市居住证》达到两年以上，并且连续缴纳社会保险金（含城镇社会保险）达到一年以上。

3、公租房租金将按略低于市场租金的原则确定。市场租金的评估由运营机构委托信誉好的专业估价机构实施，运营机构依据市场租金评估价研究制订公共租赁住房租金水平，市场租金评估价有效期为一年。

（二）上海公租房实施现状。上海《本市发展公共租赁住房实施意见（征求意见稿）》于2010年6月3日正式对社会公示。2011年下半年，位于徐汇区华泾镇的“馨宁公寓”和杨浦区的“新江湾尚景园”首批5，100套市筹公共租赁住房，将面向工作单位或户籍在浦西9个中心城区的符合条件的市民供应，并且不局限于上海户口。但首批5，100套公租房此次出租率不足40%，有60%多的房源将处于“空置”状态。因此，上海市政府针对这种情况，放宽了相应的政策，降低了申请条件。

除去2011年首批对外供应的公共租赁住房，目前上海还在建设的有徐汇区的田东佳苑、龙南佳苑等，另外上海选取20多个点，农村集体地试建公租房。

（三）上海公租房现存问题

1、政策存在的问题

（1）规范化申请制度尚未形成。目前，申请条件尚处于一种变动的状态。另外，申请的具体流程以及颇受争议的申请者优先与轮候等问题都亟待进一步完善与健全。

（2）退出机制不完善。公共租赁住房主要用于解决“夹心层”的过渡性居住问题，并非为“夹心层”人群提供福利性的永久性住房，这也就从另一方面激励夹心层人群努力奋斗。但目前关于如何让有能力的人群退出的制度还不够完善。

2、运行存在的问题

（1）供求不平衡。就目前的公租房供应区域及数量，还远不能满足社会需求。各区及单位根据自身发展及对人才或务工人员需求情况确定不同的保障人群，分别提供人才公寓、单位租赁公寓、白领公寓、来沪务工人员宿舍等住房，把握口径不一，导致保障范围不够明晰，供求失衡。

（2）房价过高。“房等人”，而非“人等房”。由于房价过高，导致上海新推出公租房空置60%，远远没达到预期要求。

（3）相关配套设施不完备。就目前推出的房型，还不能满足“夹心层”人群的各种需求，另外，交通、生活设施、学校等还有很大提升空间。

（4）经营状况不理想，资金来源存在问题。人才公寓建设一次性投入大、回报周期长、投资方资金压力大、后期的经营缺乏资金，这是制约人才公寓进一步发展的重要因素。

三、完善上海公租房运行机制

（一）完善公租房政策

1、完善公租房申请制度。上海庞大的常住人口数目就决定了制定申请制度的难度。这就要求政府建立起一套完善的评估体系，对于夹心层人群的需求及承担能力，建立适当的申请制度。同时，健全公租房运行监督制度，制定相关细则法规，对于公租房的使用进行规定。

2、完善公租房的准入和退出机制。一直以来，我国保障房退出机制是保障房管理的一大“短板”，除豪车进出、出租转售的现象，较少有因家境变化而退出保障房的实际例子。针对这种情况，政府应加强 “售后监管”，完善退出机制。此时，政府对公租房的进入和退出机制进行规范和引导显得尤为重要。

（二）解决运行存在的问题

1、扩大公租房资金来源。政府首先应探索出社会资本参与的有效运营模式多方位降低公租房投资成本。其次是多方面扩展资金来源，如可适当进行先租后售。尤其在新建城区的公租房可以更多尝试“先租后售”，新建的公租房20～30年后应可自由上市转让，这样将可以比较有效地吸引社会长期资金。而且，应积极争取保险资金。保险资金的低成本来源和其要求长期稳定的投资收益，非常契合公租房项目的现金流结构。

2、满足住户对房型及基础设施的需求。一是要加快设计公租房建筑标准，针对性设计套型和室内布局，适当提高容积率和降低公共配套标准，同时增加商业配套比例，以真正解决租赁居住需求为导向，同时方便“以商养租”；二是土地出让金要有标准指导，科学合理设计，不能随意定价。

3、保障房源，增加公租房供应。仅从公租房房源的筹措上看，应组建一批公共租赁住房专业运营机构，来组织公共租赁住房的投资、经营和管理，并积极采取新建、配建、改建、收购和转化等方式建设和筹集房源；探索利用住房公积金部分结余资金直接建设公共租赁房，以改善公租房建设资金运用中存在的问题。

四、结束语

上海是全国经济发展的前沿，汇集了大量新参加工作的高校毕业生、来自外省市的高新技术人才，以及众多外来务工者。他们在为上海经济建设积极奉献的同时，往往也存在无钱购房、居无定所的隐忧。发展公共租赁住房可以有效解决这些处于廉租房与经济适用房之间的“夹心阶层”的住房困难，是重民生、促进社会和谐稳定的有效举措，值得积极倡导。

主要参考文献：

[1]邓聿文.上海公租房保障农民更多地方应跟进[J].2011.2.

[2]陈蔼贫.对我国住房保障夹心层问题与公共租赁住房的思考[J].住宅与房地产，2008.4.

[3]李湘.公租房政策实施中若干问题的[J].上海房地，2012.3.

[4]贺建清，舒莉芬.城市夹心层群体住房保障问题研究[J].价格理论与实践，2011.4.