别为二手房交易意外埋单

房屋买卖的过程中，极有可能会出现一些意想不到的情况，对于这些客观原因所造成的变故，任由哪一方来埋单都会不妥，因此买卖双方事前都应认真对待。

在二手房买卖过程中，往往会碰到一些让人无法预料的意外事故，如果为这些意外事故而埋单的确有些不值。业内人士告诉记者，在二手房交易过程中，买卖双方都希望顺利完成交易，但有一些意外情况往往在出其不意间发生，让人措手不及。面对这样的情形，如果未能处理得到，势必会让买卖双方中的一方利益受损，但关键问题是很多情况下利益受损一方并非故意，因此如何防止由意外事故带来的损失，成为二手房交易过程中买卖双方不得不认真面对的问题。因此这这里将讨论如何规避意外事故带来的损失。当然，其前提是真正的意外事故，那些故意违约的情形则不包括在内。

一招不慎为意外埋单

刘冰因为意外事故而损失了一些钱，好在卖方还算通情达理，不然的话他会损失得更多。今年年初，刘冰跟女友小何一起在大宁绿地附近看中了一套三房。因为打算在今年秋天结婚，因此买房成为两人的必修课。为了减轻购房负担，刘冰父母准备将自己现在居住的小房卖掉来支援他。在一家中介公司业务员的推荐下，刘冰选中一套位于18楼的三房，南北通透，房型方正，而且还能看到大宁绿地的景观，女友小何也觉得不错，于是刘冰在电话里跟自己父母说明了一下情况，并得到父母口头同意之后，便付了两万元的意向金。

因为考虑到父母还要跟自己一起居住，因此刘冰在两天后又专门陪同父母重新看了一次房。没想到这次居然看出问题来了，刘冰父母认为这套房子风水不好，要求刘冰放弃。

如果父母不满意，交易肯定无法继续下去了。刘冰只好通过中介跟卖家说明了情况，要求退还定金，好在卖家比较容易沟通，不过认为刘冰应该承担部分违约责任，刘冰自知理亏，便主动提出给予对方5000元做为补偿，卖家同意了他的提议。

回忆起这段不太令人痛快的经历，刘冰表示这种意外本来可以避免，他说：“其实即使付了意向金，我只要再加一条，即：在本人父母看房，并同意购买之后方可转为定金。”但恰恰他没有这么做，只能为这一纰漏埋单。

虽然在大多数情况下，买卖双方都能够非常顺利地完成交易，但也不能排除在购房过程中出现意外情况。业内人士表示，买卖双方相互并不熟悉，因此一旦发生意外，往往会锱铢必较的情形，得理不饶人，这会让理亏的一方蒙受不必要的损失。

而且在交易过程中，有不少情况并非双方故意造成的，的确存在一些不可预知的客观因素，因此如何避免为意外埋单，买卖双方都应该认真小心应对。

其实，对于买卖双方来说，都不想为意外埋单。但是要做到这点，业内人士建议买卖双方要提前做足功课，而不是事后补救。而且事后补救并非好的解决方式，一位律师告诉记者，法院在解决房产纠纷过程中，事先约定的合同或者协议内容会被作为重要的参考因素。

因此业内人士建议，如果不想为意外埋单，一定要在再三考虑之后才做出决定。那么哪些方面需要买卖双方当心呢?下面我们结合具体案例进行分析。

政策变化需留意

由于政策的变化，会给交易带来影响。因此在买卖过程中，一定要考虑到这方面的因素，以免自身陷入被动境地。

案例1：王先生准备购买第二套房改善居住条件，考虑到当时很多金融机构对二套房贷控制不是很严，于是他不打算出售手中的小房。没想到在办理按揭贷款过程中，上海银监局突然宣布规范二套房贷政策，因此王先生无法贷到七成款。好在经纪人很有经验，预先把这种情况跟买卖双方做了说明，因此王先生还有时间筹集购房资金。

解决办法：上海美联物业延长路分行营业经理杜新红表示，政策的变化会让买卖过程充满变数，因此买卖双方都要留意。据介绍，政策的变化主要涉及到税费增减、贷款成数变化等，这些都关系到买卖双方的交易成本的变化，进而影响到交易。

杜新红表示，对于普通人来说，想要准确无误地预测政策的变化难度很大，因此比较现实的做法是买卖双方必须事先约定：如果政策变化对买方(或卖方)造成影响，卖方(或买方)需做出相应让步。比如在上述案例中就要给王先生留出筹集购房款的时间。

据介绍，目前需要当心的是购买普通住房营业税、个税、契税等的优惠和减免，因为这些政策都有时效性，即截至到今年12月31日。还有就是首付2成、贷款利率下浮0.7倍的优惠政策，如果突然取消也可能会令一些购房者措手不及，所以要也要当心。

办理贷款要当心

在一般人看来，购房者都能从银行贷到7成房款，但实际上并非如此，有不少购房者会面临审批无法通过的尴尬情形，针对这种情况，购房者一定要预先给自己留下回旋空间。

案例2：许先生在浦东三林板块看中一套150万元左右的三房，自己手头备有50万元购房款，基本上能够应付首付和其他费用。但是在办理按揭贷款时，银行通过审批只同意放贷95万元，许先生仅房款就差5万元的缺口，如果考虑中介佣金和税费等，他的资金缺口达到8万元，如果凑不到这么多钱，他付出去的3万元定金可能就要“打水漂”了。

解决办法：上海美联物业东昌分行营业经理俞科告诉记者，按揭贷款无法足额贷出，也会导致交易被迫停止甚至中断。因为这种情况是由于买家的原因造成交易无法继续下去，因此卖家会认为是买家违约而要求其承担违约责任，并扣除定金。

普通购房者并不能很精确地对自身的还贷能力进行评估，因此在与卖家签订定金协议时，一定要对申请按揭贷款方面的内容进行约定。杜新红表示，一旦按揭贷款审批额度与预想设想的有缺口，可约定：如金额缺口较小，买家可在15个工作日之内筹集购房资金，交易继续进行；而资金缺口较大，超过自己的承受能力(具体数额自行约定)，应解除合同，同时无需承担违约责任。

给交易留足时间

因为某些不可预知的因素，导致交易需要延期，为了避免让自己陷入被动境地，买卖双方可商定延期交易条款。

案例3：钟女士准备出售自己位于上海市闵行区报春路上一套公寓，在办理过产手续时，固为房产证上物业地址出错而耽搁了交易时间，买家对此提出异议，而钟女士认为错不在自己，双方因此产生不快。好在中介从中斡旋，而且钟女士也很快解决了这个问题，因此交易才得以继续下去。

解决办法：杜新红告诉记者，在签订《房屋买卖合同》时，房产经纪人会根据经验设定相应的交易程序，每道程序所需的时间长度，如申请按揭贷款为15个工作日，办理过户手续之后15天内交房等，如果超过规定的时间长度，可视作违约，并承担相应的违约责任。

但有些时候因为一些意外因素而造成交易延期，如房产证上的身份证号码、地址等出错，或者遗忘密码等，都需要一定的时间来解决。此外，银行审批过程过长也会造成交易无法按时完成。还有，在交易过程中因为其他事情缠身而延误了交易。因此买卖双方必须在签订合同时考虑到这些因素，并白纸黑字写下来，以免少数人较真而产生纠纷，甚至造成损失。