严防房地产评估增值的信贷风险

一、引言

房产和土地是企业持有的最为常见的资产，随着近十年房地产价格的不断攀升，企业利用房地产评估增值违规调增资产总额以获取银行授信的案例时有发生，如何判断评估增值的合理性是摆在银行从业人员面前的一道考题。

二、案例介绍

某贷款客户提供的财务报表上显示2011年末总资产中土地和房产账面净值为1.7亿元，占资产总额的30%。而对比近三年的财务报表发现该公司并未新购土地和房产，2009年末该企业的土地和房产净值仅为2000万元，通过2010年资产评估增值调增了土地和房产的账面价值1.5亿元，增长幅度达8倍之多，占资产总额的26%。如将增值部分剔除，该客户资产负债率将由30%上升至65%，对授信评级具有重大影响。对于评估增值的房地产价值，能否根据客户提供的财务报表予以确认呢？这需要根据会计核算制度来区分评估增值为正常会计处理抑或是恶意粉饰报表。

三、分析思路

企业在正常经营期间发生土地和房产评估增值的事项，需要从以下三个方面进行考量以确定其是否满足评估增值会计确认的条件：第一，是否满足投资性房地产的确认条件；第二，企业是否进行了清产核资或股份制改造；第三，对特殊交易事项的考虑。

（一）投资性房地产可进行评估增值确认

对满足投资性房地产确认条件的资产，可以进行评估增值的确认，即调增土地和房产的账面价值。对资产进行评估并按照评估结果调整账面价值，从会计核算的角度来看，是根据资产的公允价值进行计量的过程。2006年颁布的会计准则中对资产的计量引入了公允价值的概念，但对其具体应用也做出了限定。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》，投资性房地产包括：第一，已出租的土地使用权；第二，长期持有并准备增值后转让的土地使用权；第三，企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产的初始计量以取得时的成本为基础，后续计量则可以采用公允价值。在投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式进行后续计量，在资产负债表日以公允价值为基础调整其账面价值。

在具体案例中，首先应该根据企业土地和房产的实际用途来判断是否满足投资性房地产的条件，即需要判断土地是否用于出租或持有待售，房屋是否用于出租；然后对投资性房地产的计量属性予以确认，查看其报表附注部分中是否注明采用公允价值计量投资性房地产。如同时满足这两项条件，则投资性房地产的增值部分可以在报表中反映。特别要注意的是有两种情况不属于投资性房地产：第一，自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；第二，作为存货的房地产，即房地产企业开发用于销售的商品房。

（二）清产核资和股份制改造可按规定进行资产评估

企业清产核资和股份制改造时，可以依据相关规定按照评估值调整资产账面价值。按照《国有企业清产核资办法》及财政部相关要求，清产核资中对固定资产和土地进行的价值重估，可根据同级清产核资机构的批复结果，进行有关账务处理。根据《财政部关于股份有限公司有关会计问题解答》、《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答》、《关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知》等一系列规定，企业进行股份制改造发生的资产评估增值，可调整相应账户，改制后的新股份公司可以按评估增值后的金额记账并计提折旧和摊销。

（三）特殊交易事项的考虑

企业合并、分立、非货币性资产交换、债务重组等事项也涉及到公允价值的运用，但此类特殊事项实质上是资产交易事项，即资产的权属发生了变更，如债务重组事项，从交易实质可视为债务人以公允价值向债权人出售资产，双方再按照公允价值与债权债务账面价值之间的差额计入当期损益。此类事项是通过交易安排使资产发生权属变更，得到资产一方按照公允价值对资产进行计量，从而将资产在交易过程中发生的增值部分反映到会计报表中。这类事项需要考虑的重点是资产在企业的子公司之间发生上述交易事项，是否在合并报表中对该内部交易予以抵消，将增值部分剔除避免通过内部交易虚增资产。

四、结语

从近年来的信贷风险事项统计，滥用资产评估增值的情形呈上升态势，因此对房地产评估增值应予以特别关注，防止企业滥用评估增值骗取授信资格。企业的财务报表是进行评级授信的重要参考，但实践中企业违规调整财务报表以获得银行贷款，最后因偿债能力不足而形成不良贷款的情形并不鲜见。银行信贷审批环节应注重对财务报表的分析，不能因为报表已经过事务所审计而放松警惕。