天安数码城总裁戴宏亮:我们不做地产公司

本报记者 陶春宇 发自深圳

一个城市仅有铁路、公路、基础设施投入，或者仅有住宅和商业开发，是远远不够的。为了防止城市产业空心化，必须要有产业实体支撑，这是城市经济结构中不可或缺的一个重要部分，是城市可持续发展、惠益百姓和造就社会实质繁荣最有实际推动力的中坚力量。日前在接受时代周报记者采访时，天安数码城（集团）有限公司（以下简称“天安数码城”）总裁戴宏亮说：“天安数码城在22年产业地产发展历程中总结出的真谛是‘产业构筑城市未来’。”作为上世纪90年代第一批涉足工业园开发的企业之一，天安数码城摸索出了自己独特的产业地产经营模式。而在借力“换标”展开新一轮全国布局的同时，戴宏亮反复向记者强调的是“产业地产的核心是要解决如何为实体经济服务的问题”。

时代周报：为什么天安数码城从一开始就选择进入产业地产的路子，天安数码城经历了几个发展历程？

戴宏亮：天安数码城是一家中外合资的专门开发工业园的公司。从1990年开始，天安数码城一直在开发传统的工业园；到了20世纪90年代后期，天安数码城向工贸园转型；2000-2009年，天安数码城完成第三次转型，类似于传统的科技产业园；2009年以后，天安数码城率先在全国提出城市产业综合体的概念，它融合产业、商务、交流、生活于一体，以企业和企业家为中心，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系，使之成为产业聚集、人才聚集、商务金融聚集的企业圈和高品质生活圈，实现与城市经济生活的无缝对接，真正融入了城市核心。

时代周报：天安数码城如今在全国的布局情况如何？

戴宏亮：22年专注于产业地产，如今的天安数码城已经是布局遍及全国13城、储备开发面积逾1500万平方米的城市产业综合体开发巨头。

时代周报：城市产业综合体与普通的工业园区有何不同？

戴宏亮：大型的工业园区主要是由政府主导，在一个大区域里面切很多个小块，招收大型企业进来建立园中园。这种工业园缺少配套，商务设施较为简单。而城市产业综合体将客户群体定位为最具活力和成长力的中小民营企业。这种产品定位形成了独特的竞争优势，也填补了产业园区的空白，探索出了一条运营中小民营科技企业园区的成功之路，孵化出的国内外上市企业已逾30家。很多中小企业有好的创意或者项目，但因为缺乏合适的土壤和条件往往在破土之前就夭折了。而我们就是要做一个孵化器平台，提供包括技术、资金、人员、商业机会、产业聚合的资源等多方面的支持，让中小企业生存下来然后壮大。

时代周报：产业地产的盈利模式怎么样？

戴宏亮：产业地产区别于传统的住宅地产，实际上是三个方面投资回报的组合。首先，要有一定比例的销售。如果没有充足的销售额，就难以支撑规模化的开发建设，只是产业地产的产品类型更为丰富，面对的客户主要是企业。总部楼、产业大厦、研发大厦等产品，也会有部分直接销售。第二，产业地产会持有一部分物业用来出租，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。第三部分，就是用各种方式将投资的中小企业资本化，实现新的增长。

时代周报：天安数码城与普通的住宅开发商有什么不同？

戴宏亮：我们还有一部分住宅用地。但是我们一直不想把自己归类为地产公司。因为这跟我们公司特性和盈利模式有关系。我们拿的大部分是工业用地加上配套住宅用地开发，是产业与地产的对接，也是产业与地产的有机融合。所以我们认为城市产业综合体更符合我们未来的发展方向。

时代周报：天安数码城未来有没有上市计划？

戴宏亮：未来有上市的打算，这也是实现资产增值的一个重要方式。