慎对房市调整

今年以来，中国不同地域房地产调控政策开始出现分化，在上海等热点城市仍然收紧政策力度的同时，天津等地采取有限度分区域差别化放松调整限购的政策，广州等城市则选择加大监管力度的做法。令人关注的是，由于市场对于中国房价未来走势出现较大分歧，以致宏观政策进退维谷。

客观分析当前房地产市场变化，真正能够反映其走弱的主要证据在于成交量。根据中国指数研究院监测的44个主要城市统计数据，已有34个城市房地产成交量同比下降，其中杭州下降幅度最大，为61%，同期北上广深四家一线城市的变动幅度分别为-28%、-13%、1%和-21%。另据报道，沪深两市共有103家上市房地产企业披露了一季报及业绩预报，合计净利润下滑27%。这些现象的出现，容易令人产生当前房地产“库存高企，成交低迷，业绩下滑”的总体印象。

分析今年房地产市场走弱的诱因，大致可以归结为两个方面：其一是长期性因素，即潜在经济增速温和回落。由于改革红利和人口红利减少，加之世贸红利消退，再想使中国经济持续保持9%-10%以上的增长速度已经十分困难，必然导致整个社会的房产购买力下降。其二是短期性因素，即公众信心的变化。其实，社会公众早就怀疑中国房地产价格存在泡沫。去年以来，先是有部分海外机构多次抛售内地房产，也有地产公司负责人“看空”房地产市场，再加上一些境外机构跟风炒作“楼市崩溃论”，一传十、十传百，以致房价只涨不跌的神话终于在公众心中开始动摇。

尽管未来房地产有可能走弱，近期某一年份出现房价大跌的概率仍然微乎其微。首先，中国宏观经济保持7%以上的增长速度应该不成问题。即使经济增速在某个时段滑出预想区间，相信中央政府也会及时出手。例如，最近国务院刚刚提出扩大小微企业所得税优惠政策实施范围，加大开发性金融对棚户区改造的支持力度，以及加快铁路建设等措施，目的即在于确保“稳增长”得以实现。与此同时，世界各国仍然普遍看好中国经济，世界银行“国际比较计划”项目甚至预测，中国将于今年超过美国而跃升世界第一大经济体。

同时，中国城镇化进程也会给房地产业带来大量投资需求。截至2013年末，中国城镇化率53.73%，假定2020年城镇化率达到60%，这意味着未来七年每年城镇化率都要增长0.9个百分点，相当于每年至少产生一个人口在1200万人以上的特大城市。

从各国房地产业运行情况来看，即使出现房价大跌，往往也是“跌跌不休”，而非一蹴而就。以日本为例，自1992年房价下跌开始，至今已经20多年，每年跌幅在1%-8%；再以美国为例，其房价在2007年-2012年间出现下跌，季度同比跌幅在0.6%-6.6%。

综合而言，未来中国房地产价格很可能进入温和下调期。为此，政府部门应当着手做好两件事情：

其一，至少应在一个时期内努力维持这一调整过程，千万不要再行制造新的房价热点，而应通过中央政府顶层设计，下好房地产业均衡发展这盘棋。虽然房地产业之于国民经济发展十分重要，但通过房价高企换取经济增长的做法无异于饮鸩止渴。事实上，这一棋局成败的关键远不在于房地产业本身，而在于能否有效控制包括教育、医疗、经济、政治等在内的优势资源一而再、再而三地向某些一线或二线城市集中，从而引致人口大量涌入和住房刚性需求的不断强化；同时也在于能否摒弃过于强调城市功能区建设的做法，以致在总体房价不温不火的城市也能在某些街区制造出房价“热岛”。

其二，在房价温和下调的前提下，应将货币政策基调从“稳中趋紧”调整为“稳中有松”。当前，由于中国钢铁、有色金属、建材、化工、造船等行业存在严重过剩产能，经济“去产能”已经事不宜迟；为了防范系统性债务风险和金融风险，特别是加快地方政府融资平台清理规范，经济“去杠杆”也是时不我待。此外，再加上利率市场化改革带来的升息效应，以及与“去（房价）泡沫”、“去产能”、“去杠杆”之间形成的交互影响，如果货币政策再不适当放松，多方效应叠加，恐怕今年增长目标很难落实，反过来也不利于房地产市场的温和调整和持续健康发展。

货币政策“稳中有松”的关键，在于法定存款准备金比率的适度下调等方面。当前，货币当局为法定存款准备金支付的利率只有1.62%，这大约低于一年期基准存款利率1.6个百分点。假定存款余额以100万亿元计算，且准备金比率为16.5%，这相当于中国银行体系每年都要产生2640亿元的额外成本，可谓数量惊人。在将利润最大化作为生存发展法则的今天，这必然迫使商业银行加大金融创新力度，如将大量资金投向信托受益权等非标资产，从而把上升的资金成本转嫁给实体经济。这对于实现“稳增长”目标而言，焉能承受？