莫斯科高楼拔地起外资青睐俄罗斯房地产

由于莫斯科的房地产价格不断上涨，投资者增加了对市场过热的担心。俄罗斯对价格不稳定的石油的依赖，增加了不可预测的冲击的机会。但分析家降低了商业房地产泡沫的风险。俄罗斯房地产机构CB Richard EllisNoble Gibbons的调查负责人埃里娜・弗洛诺娃说，需求继续大幅超过供应。在巴黎和伦敦各有3亿到4亿平方英尺的现代办公空间的情况下，人口更多的莫斯科仅有5000万平方英尺的办公空间，并且大部分是苏联时代的建筑。这些办公楼缺少空调，缺少先进的通信设备和停车场。弗洛诺娃说：“我们不相信房地产业很快会发生危机。”

在10年前的俄罗斯，买卖土地还是一种禁忌。如今俄罗斯已成为全球发展最快的商业房地产市场之一，房价高到令人咋舌的地步，需求不断上升。

目前，俄罗斯的房地产市场还处于萌芽阶段，主要局限在莫斯科，只有为数不多的投资商热衷于在圣彼得堡或西伯利亚的工业城市碰运气。虽然俄罗斯的国土面积位居世界第一，但它却长期饱受土地短缺的困扰。这一问题在莫斯科尤其突出，因为那里的土地供应在市政府的严格控制之下。发展落后的银行系统一度给房地产投资商筹措资金造成很大的难度。

然而这种局面在2006年有了改观，外资开始青睐俄罗斯房地产。俄罗斯房地产业对外国产生吸引力的原因，是俄罗斯商业繁荣，不断增加的个人财富，意味着对各种类型的房地产项目的需求不断上升。

一个关键的市场

在几年前，莫斯科的地平线上最突出的建筑，就是克里姆林宫的洋葱屋顶和哥特式尖顶。一些在斯大林时代的建筑物被称为“七姐妹”。但今天，像森林一般的起重机占据了沿莫斯科河一块面积达250英亩的地段。在这里，93层的联盟大厦(FederationTower)正在节节上升，它将是欧洲最高的建筑物。在不远的几个街区，包括160个商店、一个有9个屏幕的电影院和一个游泳池的世界贸易中心正接近完工。在莫斯科的郊区，54层的胜利宫(Triumph Palace)豪华公寓楼，去年开始接纳富有的俄罗斯人。在整个莫斯科，大批新的办公楼和公寓楼，正在改变这座城市的面貌。

尽管莫斯科建筑的繁荣很大程度上是由于石油财富，但海外投资者也参与了行动。根据俄罗斯房地产机构CB Richard Ellis Noble Gibbons的数据，2006年，外国投资基金向俄罗斯的房地产业投入15亿美元几乎是2005年的两倍。摩根斯坦利房地产公司全球共同负责人约翰・卡拉菲尔说：俄罗斯对我们来说，无疑是一个关键的市场。他的公司在7月份购买了俄罗斯房地产开发商RosEuroDevelopment公司10％的股份。这家俄罗斯开发商，计划在今后五年内投资30亿美元，包括在主要地区城市建造办公楼和购物中心，并且在新西伯利亚市建设一个投资5亿美元的高技术园区。

高于西方的投资回报

俄罗斯房地产业对外国投资产生吸引力的原因，是俄罗斯商业繁荣，不断增加的个人财富，意味着对各种类型的房地产项目的需求不断上升。在莫斯科，高质量的办公空间现在租用的价格为95美元一平方英尺，比纽约曼哈顿中心区高三分之二。这对莫斯科的商业承租人来说是一个坏消息，但对房地产投资者是好事。他们的年回报率高达10％，而西欧和美国的回报率是4％到5％。

摩根斯坦利房地产公司

不是惟一投资俄罗斯房地产的外国公司。奥地利美因尔欧洲土地有限公司(Meinl European Land Ltd．)向莫斯科的4个超级市场投资5.08亿美元。英国基金拉文俄罗斯有限公司(Raven Russia Ltd．)2005年为俄罗斯房地产筹措资金2.66亿美元。总部设在伦敦的佛莱明家族伙伴公司(FlemingFamily&；Partners)三年前建立了一个6000万美元的俄罗斯房地产投资基金。这些钱来自美国投资者，例如通用电气养老金信托公司。现在，这个集团正在筹措第二个基金，价值至少1.5亿美元，并且希望今后两年内在俄罗斯投资10亿美元。佛莱明家族伙伴公司的资产经理在莫斯科说，俄罗斯的投资回报比西欧更高。

不相信会有危机

存在的一个问题是，虽然有满足西方标准的工程项目，但投资者仍然担心俄罗斯建筑的质量和合作伙伴的可靠性。直到最近，外国投资基金仅将钱投入完工的建筑物，避开与建设和开发有关的风险。在俄罗斯，建筑业是一种黑暗的商业。建设项目一般要经过300道关口的审批。这些障碍为提供了很大的可能性。

但由于房地产价格上涨和已建成项目投资协议增加很少，外国投资者为了获取较高回报，开始冒较大的风险。他们现在积极为建设项目提供资金，一般年回报率高达20％。他们还把目光转向较小的城市，例如新西伯利亚、叶卡特林堡和克拉斯诺亚尔斯克。这些地方是巨大的投资处女地。俄罗斯房地产开发商RosEuroDevelopment公司的商务主任娜塔丽娅・科罗塔耶娃说：这些地区现在比莫斯科对投资者更有吸引力。投资者仍然能够买到非常好的场地，以非常低的成本建设非常好的项目。

实际上，由于莫斯科的房地产价格不断上涨，投资者增加了对市场过热的担心。俄罗斯对价格不稳定的石油的依赖，增加了不可预测的冲击的机会。但分析家降低了商业房地产泡沫的风险。俄罗斯房地产机构CB Richard Ellis Noble Gibbons的调查负责人埃里娜・弗洛诺娃说，需求继续大幅超过供应。在巴黎和伦敦各有3亿到4亿平方英尺的现代办公空间的情况下，人口更多的莫斯科仅有5000万平方英尺的办公空间，并且大部分是苏联时代的建筑。这些办公楼缺少空调，缺少先进的通信设备和停车场。弗洛诺娃说：“我们不相信房地产业很快会发生危机。”

尽管近期俄罗斯媒体报道，部分地段房价略微下跌，但分析人士预测，莫斯科楼市的基本态势不会改变。目前俄罗斯政府支持的银行住房贷款计划仍是推动房价长期上涨的因素。