塑造做梦的“壳”

作为中国房地产业协会商业地产专业委员会的首批发起人之一，毛大庆致力于推动房地产专业化的研究。他所任职的新加坡凯德置地进入中国市场15年，在全国40多个城市拥有商场超过70家，通过整合其在房地产各领域的综合优势来推动商业地产的发展，奠定了商业地产专业运营商的地位。对毛大庆的专访结束，我们发现了他从建筑师成长为地产操盘手所一直坚持的理念。

“人们每天都在各种各样的建筑容器里生活，在一天中会历经写字楼、商场、家等不同的生活模式。开发商并不是纯粹和钢筋混凝土打交道，而是为人们塑造出能寄托情感、承载梦想的壳。”在北京CBD的SK大厦(原凯德大厦)33层会议室内，坐在记者面前的毛大庆颇有新意地诠释了对开发商这个职业的理解。

这便是毛大庆，习惯用知识分子的情怀来看待他的工作和这个世界。在他看来，每个人都会在房屋里产生欢乐或者悲伤的情感；在他眼中，建筑已变成了寄托人们情感生活的空间，成为了有温度和生命的物体。而他享受的是能有机会为人们去制造出各种生活模式，为各种各样的人去塑造“做梦”的壳。

尤其对商业地产而言，让他感觉责任重大。好的商业地产项目通过塑造不同的“壳”来体现人们在上班、住酒店和逛商场时应该有的心情，从而能改变人们对于这个城市的印象。每天都在寻找起跑线

出生于1969年的毛大庆经历了中国大转型时代的全部过程：在“”的动荡时期度过了童年、在少年时代迎来了中国的改革开放、在理想与激情的20世纪80年代度过了中学与大学阶段、在中国迅速走向全球化的90年代选择了出国，后又作为海归重返北京。用他的话说：经历了从没有过的大时代。

幼时由于特殊磨难的关系，父母决定让毛大庆跟随母姓，而很少有人知道他另一个名字杜晓。或许正是这样的经历，让毛大庆在以后的日子里学会了独立，学会了自己找自己的活法。

“大庆”这个极具时代特征意义的名字，与眼前时尚、儒雅的新加坡凯德置地中国控股集团环渤海区域总经理似乎不太相符，当记者问及是否“生在国庆日”或者“是纪念什么大喜之事”时，他笑了笑，说：“很多人都说我的名字带有时代痕迹。其实在我出生前，正值中祖父母受迫害最严重之时，是家里最艰难的日子，家中屡屡遭难，很久没遇到什么好事。我的出生，对于这一家人来说是一个值得大大庆贺的日子。”所以“大庆”由此而来。

“如果要论出生背景，我可能就是那种所谓的一出生便输在起跑线上的人。”谈到名字由来的时候，毛大庆喜欢自嘲地来调侃那段不堪回首的日子。

现在的家长们为了让孩子们赢在起跑线上，都极力去给孩子们提供优越的物质条件。毛大庆对于赢在起跑线这样的说法非常反感，认为这样做会抹杀人们的能力和想法。因此，在送女儿去上学的时候，毛大庆会告诉女儿说，人每天都可以有新的起跑线，只要你找到了目标，哪天起跑都不晚。

很多人对于还不到40岁的毛大庆能在如此重要的位置上感到羡慕，可正是由于他每天都在寻找起跑线的精神，才让他勇往直前，没有后顾之忧。

“没赢在起跑线上并不可怕，可怕的是你找不到起跑线在哪儿。”一路走来，毛大庆都会用这句话来激励自己，如今他已经成为国际大型综合地产项目的操盘手。

结缘运营地产

从建筑师出身，到如今需要了解项目规划、招商、运营、管理以及金融等专业领域的知识，回顾毛大庆走过的路，正是他与综合地产结缘的过程。在这个过程中，我们能看到的，是当前商业地产对于复合型人才的要求。

凯德置地集团早在1994年即进入了中国市场，最先选择的是上海和北京两个城市。其后的5年，凯德置地在上海已经开发了不少项目，呈现快速发展的态势，但在北京却没有一个做成的项目。不过凯德置地一直没有放弃北京市场，而是耐心地等待机会。

机会终于在1 999年姗姗而来。1999年，毛大庆正在上海完成丽晶苑项目的收尾工作。当他飞到云南大理做短期休假，之后准备去新加坡等待新的任务时，公司选择快速切入北京市场的项目，随即开启了与招商局的谈判。

参与招商局(雅诗阁)项目最初阶段艰苦的谈判，至今在毛大庆看来仍是他职业生涯中最难忘的片段。商务谈判绝对可称得上是艰苦卓绝的历程，双方既要为公司利益而分寸必争，又要为最终达成合作而艰难取舍。在谈判的关键阶段，毛大庆回忆起当时是从晚上7点一直到午夜12点，合同的三分之一都还没有完成。对方代表提议，全体将表针调到6点，就当重新开始一次，直到时针又指到12点，谈判终于有了结果。最后，凯德置地与新加坡政府投资公司联手将项目买下，全盘改造成现在cBD核心区内著名的“雅诗阁”酒店式公寓。

通过这次谈判，让毛大庆第一次认识到商业地产项目的复杂程度。在谈判过程中不仅包含了地产、金融乃至法律的问题，很多商业地产的专业知识都涉及于此。如今回头审视这次收购过程，会发现仍有很多小的纰漏在当时情况下是难以预见的。这被毛大庆称之为“交学费”，因为对于未来很多营运方面的预期在当时是没有写入谈判条款里面的。在此之后，凯德置地又买断了燕莎附近的福景苑的部分股份、管理了赛特后面的“丽舍”，这些住宅项目均被改造成了出色的酒店式公寓。毛大庆作为项目经理操作了雅诗阁、福景苑两个项目改造开发的整体运作。

短短几年内，毛大庆由嘉德置地成员公司雅诗阁的北京首席代表，在成功运作了雅诗阁、福景园项目之后，已经成为新加坡凯德置地中国控股集团环渤海区域总经理，全面负责环渤海区域的整体市场。

享受制造过程

进入地产圈至今，毛大庆先后开发过多种房地产产品，涉及住宅、酒店式公寓、写字楼、商场等各种业态。“对开发哪一种产品最感兴趣?是否在开发某一类产品时感觉特别累?”当记者把这两个问题抛给毛大庆后，他停顿了一会儿，似乎在脑中寻找合适的词藻来说服记者。他实际上把房地产开发赋予了很多的人文意义，并且在每个产品的开发过程中都非常享受。

由于房地产行业是一个综合性的行业，牵扯的范围很广泛，因此，毛大庆更愿意把房地产开发工作看成是去了解一种社会生活，去制造出一种生活模式。“我其实并不会对哪一类房地产产品特别感兴趣，我的兴趣是集中在打造产品的过程中。因为不同的产品代表了不同的生活模式，在这个过程里面，你可以去了解不同人的生活，能从中领悟出很多道理。”

在普通人看来仅仅是盖房子的事情，毛大庆却能用这样的方式来保持对地产开发的热爱。不同的产品代表的生活模式会让他在开发的过程中去思考，该打造什么样的空间去满足这类人的生活模式。以住宅开发来看，虽然很繁琐，但当毛大庆看到开发的住宅

里面住着1000多人，便去了解住在里面人的生活状态，会有种很强烈的充实感。从这一点上来看，毛大庆是幸运的，因为他能在工作中持续保持着兴趣，并且很享受目前的工作。

显然，出身学者、科学家之家的毛大庆传承了中国知识分子家庭的书香血统，有着浓郁的学者气质与情怀。在毛大庆的成长过程中，外公毛梓尧对他有很深的影响。毛梓尧是新中国建筑大师级人物，曾经是人民大会堂、北京展览馆等著名建筑的主要设计师之一。小时候生活在外公身边的毛大庆迷上了画画，喜欢上了建筑设计。在毛大庆看来，图纸是建筑师的生命，外公对于建筑设计的执著是他一直所追求的境界。尽管现在毛大庆已不是以建筑师的身份出现，但那段日子仍让他难以忘怀。

在一个多小时的专访过程中，记者发现不能简单地把毛大庆归纳为房地产商，因为包括项目的开发、设计、运营等内容都得由他来统筹操作。“如果这个楼是从零开始，那我要从负责挖土开始；如果这个楼是半路上买的，我就负责来改善它，改成我希望的样子。”这就是毛大庆工作的性质和内容。

长期持有+金融支持+为公众服务=商业地产――访商业地产专业委员会委员毛大庆

《楼市》：在您看来，开发商在运作商业地产尤其是在开发城市综合体时，哪些因素将会是项目能否成功的关键?

毛大庆：在运作商业地产时，开发商首先要确保有充足的资金来支撑项目的运作。如果没有资金支持，项目在后期持有上难度会变得很大。其次，中国商业地产真正缺乏的是后期专业的运营团队。因为商业地产的价值体现在后期的项目营运上。北京市场上很多商业项目之所以没能体现它的价值，就是缺乏成熟的运营商。再者，商业地产开发商要有能力把旗下的商用物业和国内外的资本相结合，对资本的运作也是考验开发商的一大难题。这一点，中国开发商在融资渠道E还过于依赖银行。

《楼市》：在知名企业纷纷转型商业地产的当下，很多人对于商业地产的概念仍模糊不清。以您的经验来看，您认为商业地产这一概念应该如何诠释?

毛大庆：实际上，在国际上本身也没有特别明确商业地产这个概念，商业地产这个词汇是在中国特有的环境下形成的。以我对商业地产的理解，我认为长线投资的持有型物业，包括商场、写字楼、公寓等业态属于商业地产范畴。商业地产一般是以产权单一的形式出现，它的背后通常会是类似基金、信托等金融机构来持有。此外，商业地产还应具备为社会公众服务的功能。例如，在一个城市里面，商业地产如果一旦做成功了会成为城市不可或缺的东西。它不仅是以建筑的形式出现，还会基于为社会公众服务的功能而承载很多其他方面的价值，能被很好地传承下去。

《楼市》：在您看来，由于商业地产自身的特质，政府在制定政策时是否需要专门制定出针对商业地产的相关法规?

毛大庆：以前政策的调控往往是覆盖整个房地产市场，没有针对商业地产而出，那是因为当时商业地产发展还没有到那个程度。现在，随着商业地产的发展，在政策制定上是需要有一个严格的分类。因为如果政策没有分配好，在对住宅进行调控的时候往往会波及到商业地产。但是现在来看，谁来主导针对商业地产政策的制定是一个问题。国际上对于商业地产的定义，往往是由大型的组织机构去调研和定义，中国未来是需要慢慢培养出商业地产的政策。

然而，现在商业地产还不仅仅是政策方面的缺失，关键还在于中国商业地产自身并没有很好地释放出它应有的价值。像北京、上海等城市的商业地产价值在有些时候还低于住宅。这在成熟的房地产市场是不太正常的。

《楼市》：来福士中国基金是嘉德置地成立的综合项目私募基金，规模为10亿美元，投资目标主要为中国门户城市的优质综合商用物业。您认为采用这种模式对于“来福士”品牌在中国的复制有哪些方面的影响?

毛大庆：嘉德置地持有该基金50％的份额，将旗下位于上海、北京、成都和杭州的四个来福士项目作为种子资产注入，并将担任该基金以及四个来福士项目管理者的角色。这种和资本的合作模式能让部分资金较快实现现金回流。同时，能对项目进行长期持有，较早地实现现金收益。对于企业而言，和基金的合作只是资本的合作伙伴，基金看上的是项目稳定的投资回报，并不会介入到日常的营运和管理中来，从而能维护品牌和项目的完整性。

《楼市》：10月27日，北京来福士中心落成，总建筑面积近15万平方米，包括了甲级写字楼、零售商场、高档公寓及酒店式公寓等多种业态。在您看来，当初在对项目整体规划设计时，是依照哪些方面的因素来划分各个业态的体量和位置?

毛大庆：综合体项目在进行业态分布和体量划分上是需要非常专业的计算，例如商场、写字楼的大小都是基于对未来这个项目营运的基本要求。以来福士广场来看，凯德置地拿下北京东二环东直门地块，这也是东二环交通商务区的最后一个地块。这一区域主要由中石油、中国移动等16个国企总部基地构成，但缺乏完善的商业休闲一体化空间。

根据区域呈现出的特征，项目最终规划出拥有39288平方米的办公楼、29716平方米的零售商场、28661平方米的高档公寓及服务公寓，并根据交通商务区特别需求，设计了48263平方米的附属用房和停车场。