论开展住房公积金贷款公证

【摘 要】为了保证住房公积金管理中心高效、安全的回收贷款，本文对住房公积金贷款公证的必要性作了如下论述。

【关键词】住房公积金；贷款；公证性

公证机构办理贷款等金融合同公证，为金融企业提供优质的法律服务，保障了金融企业的合法权益，在社会上取得了良好的声誉。有鉴于此，为了保证住房公积金管理中心高效、安全的回收贷款，对住房公积金贷款公证的必要性作如下论述：

一、开展住房公积金贷款公证的必要性

（一）开展住房公积金贷款公证有利于贷款资金良性运营，防范贷款风险。

1、我国住房公积金是国家机关，国有企业，城镇集体企业，外商投资企业，城镇私营企业及其他城镇企业，事业单位，民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。缴存住房公积金的职工，在购买，建造，翻建，大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当在受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。

根据以上概念，可以看出住房公积金贷款具备先消费，后清偿的特点。因其贷款利率低于商业贷款利率，所以已经得到越来越多年轻购房者的优先选择。因公积金贷款是以公积金中心的资信为借款者提供担保，贷款银行对借款人的清偿能力等审查要比同类商业贷款审查内容宽松，所以由此带来的公积金中心的信贷风险已经逐渐凸显出来，但是该风险并没有被我们所重视。

2、为保证住房公积金正常平稳的运行，保证资金的迅速回笼，我认为应当开展住房公积金贷款公证，其理由如下：

防范和化解贷款风险是当前住房公积金管理中心亟待解决的重要课题。加强法制建设，实行信贷公证，通过国家公证机关为住房公积金管理中心提供法律服务，是防范，降低和化解信贷风险行之有效的手段之一。

根据《合同法》相关规定，住房公积金贷款合同适用合同关系的相关规范。因金融贷款法律专业性较强，故现在绝大多数商业银行贷款已与公证挂钩，由公证机关负责审查合同要件，以确保合同真实有效，保证合同的履约率。根据不完全统计，经公证的商业贷款合同履约率接近99%。而公积金贷款公证在全国也呈逐年上升的趋势，可以说公积金贷款引入公证已经被绝大多数人所接受。

（二）可以有效保障贷款人的权益，实行依法收贷。

1、当前，在借款人逾期还款时，公积金管理中心的补救措施只有到法院，然后申请执行。这种办法诉讼时间长，费用高。使公积金管理中心承担费用，无形中大大增加公积金管理中心的费用，浪费国家的资金。如果办理公积金信贷公证，公证机关可以对其赋予强制执行效力，若发生贷款逾期，住房公积金中心便可向法院申请强制执行，无需传唤借款人，无需开庭，无需答辩。根据实行信贷公证资料统计显示，办理公证收回的贷款平均用时10天，最长也不超过1个月。与诉讼相比，由于公证直接赋予债权文书强制执行效力，在对住房公积金管理中心贷款法律风险控制过程中，具有“多，快，省”的独特优势。一是多。既通过公证进入强制执行程序后在执行手段上有优势，可以使住房公积金管理中心收回贷款资金较多。据统计，近年采取诉讼方式解决贷款纠纷，最终回款率不足30%，而赋予强制执行效力的公证，申请强制执行由于缩短了中间环节，使回款率达到90%以上。二是快。既通过公证强制执行可以使住房公积金管理中心收回贷款速度加快。通过诉讼方式回收贷款，根据《诉讼法》规定，诉讼审理期限及执行时间加起来短则三个月，长则数年，通常的周期六个月左右。而公证强制执行，减少了诉讼等中间环节，快速执行到位，节省时间。三是省。住房公积金管理中心可以节省费用。如经法院审理，以一审诉讼为例，每100万元标的逾期贷款，公积金管理中心需支付案件受理费21390元，财产保全费3080元，律师费14640元，案件执行费4640元，共计43720元。如进入二审程序费用需加倍支出。而同样数额的逾期贷款在公证强制执行时只需支付强制执行费11190元，仅为一审诉讼费用的四分之一。

2、另外，如果贷款合同涉及诉讼，法院就会要求诉讼双方当事人提出证据，以证明相关事实。但是举证难是我国司法领域的普遍情况，而且能否举证并得到法院认可已经成为诉讼成败的关键。公证法第三十六条规定：经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以该项公证的除外。根据该条规定，法院在受理诉讼时，如果当事人一方提出公证书，是可以直接作为认定事实的证据的，而不需要经过法院的调查与核实，应当直接予以采信，而且根据民事诉讼证据规则中的规定，经公证的事实与文书在证据效力上要高于其它证据，也就是说经公证的文书法院将优先采信。从这一点来说，公证书可以在公积金贷款行为涉诉以后，给予公积金贷款中心以最有力的支撑。

（三）可以作到程序公开、公平、公正，增强住房公积金贷款的透明度。

公证机构依法介入住房公积金贷款，依法参与贷款活动，可以树立公积金中心公开、廉洁、高效的形象，增强政府的社会公信力，能够取信于民，更加有利于住房公积金工作的开展。

二、结论和对策建议

根据以上分析，要避免住房公积金管理中心在信贷操作中出现的法律风险，最有效的办法就是住房公积金贷款要办理公证。公证在住房公积金信贷中的使用将成为一道风险“防火墙”，这一认识将随公证机构的完善及其在控制贷款风险中的作用而被公众所接受。为了更有效地发挥住房公积金贷款公证的作用，应采取有效措施完善贷款公证业务的运行基础。

1.公证不仅限于发挥强制执行的作用，住房公积金管理中心要把引入公证法律服务提高到依法行政，控制住房公积金贷款风险，维护住房公积金资金安全，避免操作风险的高度来认识，自觉接受公证机关的服务和帮助，积极配合公证取证，提高公证的质量和效率。

2.进一步完善司法环境，人民法院与公证机关要密切配合，在较高层面上形成法院信贷公证方面操作的统一规范，在强制执行文书的执行上加强与公证机构的沟通，建立行之有效的强制执行机制，使住房公积金贷款公证取得预期效果。

3.公证部门要不断提高公证从业人员的业务素质，改进工作方法，提供优质服务，保证公证质量和法律效力，切实维护住房公积金管理中心和当事人的合法权益。

住房公积金目前的形势很严峻，央行〈2004年中国房地产金融报告〉指出，2004年底，全国缴存余额4893.5亿元，除去国债，全国仍有2086.3亿元的沉淀。专家指出，沉淀现象的原因在于金融单位和房地产开发企业对住房公积金贷款推介不够，使群众对住房公积金政策优势，尤其是最新的政策动向了解不多。还有专家指出，政府对公积金的管理应当实行差别贷款政策，对于购买大型住宅区项目商品房的市民可以多贷，这样才能保障中低收入群众的购房利益。

目前的现实是：房地产开发商在获得银行商业贷款时，已于银行达成某种“捆绑协议”，银行要求其在做购房贷款时，必须推荐银行自营性贷款，而银行自营性贷款利率比公积金贷款利率要高的多。所以住房公积金贷款任重而道远，我们应该为人民多服务，为广大群众购房提供更多的便利，让广大群众切身体会到国家优惠政策的服务。