稀缺资源,房地产的新引擎

房产商正在大规模转型，成功者胜，失败者离开市场。与以往现金流管理和市值管理不同，此次转型是内在基因的根本改变。

复星集团CEO梁信军表示，房地产在未来6到8年内逆转，即使地方政府极力保持土地价格平稳，以偿还高额负债，但未来3到5年土地价格仍然会到达平衡点后开始逆转。梁信军考虑做蜂巢城市，以此跟传统的地产开发模式拉开距离。

所谓蜂巢城市，第一个差别就在于项目为城市提供的功能，不是简单的居住功能、办公功能，而是要有城市的核心功能。梁信军直截了当地说，“如果你过去一直碰房地产，为何不去碰碰大健康，从培训教育、研发、医药制造、医药批发到零售，医院下游到养老，再到医疗，整个大健康的产业支付、保险、支付渠道等等整个环节，很多人都是可以做的。”

单纯让人居住、让人购物的住宅地产、商业地产显现颓势，住宅的刚性需求与改善型需求隐现玻璃天花板，对制度的刚性需求超过了城市住宅的吸引力；而大批进城的新居民，需要一个长期 财富积累的过程，才能形成新的购买力。商业物业则受到电商、同业竞争的巨大冲击，写字楼在到处建新区，企业动辄圈地自建的中小城市，简直是在往脖子上套弹壳。地方政府并不是维持地价的定海神针，土地收入对财政固然十分重要，但在货币紧缩、企业负债率较高、居民预期不明确时，地方政府也不能直接掏出居民的钱包稳定地价。

房地产需要新引擎，新引擎就是与稀缺资源相结合。

确实，制造业产能严重过剩，但过剩的背面，是很多资源严重稀缺。

一个个小城市不断吸纳人口，花极大的气力与资本填平河湖，建起高楼大道，堵塞交通，以为这才是现代的象征，殊不知在一手摧毁自己的环境竞争力，将自己与其他大城市放到同一平台上竞争，这种不自量力的行为获得了GDP与高额负债，使这些城市在竞争中处于完败地位。中国不需要那些星罗棋布的金融城，需要的是立足于当地完善的金融服务业，恰恰在这一方面，各地乏善可陈，基本上处于同质竞争的尴尬局面。

无论是现在还是今后几十年，中国最稀缺的是教育、养老等服务业，房地产与这些稀缺服务业的结合，绽放出奇葩。在北京、上海等这些一线城市的学区房产质量不高，房价却坚挺无比，不是这些老房子本身有什么优势，而是这些房地产享受了稀缺的优质教育资源溢价。

与学区房同样稀缺的房产是养老地产，享受政府补贴的优质养老院需要排队10年以上，而其他高档养老院则以保险、保证金等方式，在没有产权的情况下享受着每平方米1万元以上的高价。

其他稀缺资源包括体验式商业地产，以及拥有丰富产业集群经验的产业园地产等等，房地产转型的过程，就是与社会稀缺资源结合，开发商转型为特色服务商的过程。

房产商转型，不仅要建房、建城，甚至提供部分政府职能，设置学校、医院、环境等，跨过这一步，房地产开发商将立于不败之地。