浅议个人住房贷款业务风险与防范

【摘 要】随着经济快速发展和广大居民的住房需求，房地产行业近年来发展迅猛，不仅带动了相关产业的快速发展，而且增加了金融机构的住房信贷融资业务。随着个人住房贷款的快速扩张和国家房地产政策的调整，必须高度关注、有效识别和控制个人住房贷款的风险。

【关键词】个人住房 贷款业务 防范

下面笔者从几方面来探讨加强个贷业务的风险防范的问题。

1.个人住房贷款的风险形成原因分析

1.1借款人产生的风险

由于目前我国个人收入的不透明和个人征税机制的不完善，银行不能通过个人所得税单，准确了解借款人的收入情况，同时我国尚未建立统一的个人征信体系，商业银行对借款人的资信情况难以作出准确的评价，只能凭借款人提供的工资收入证明等材料对其还款能力进行判断，这样，银行对借款人收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况无从给出准确的判断，从而可能会影响将来借款人贷款的偿还。

由于个人住房贷款期限较长，最长可以达到30年，在这么长的时间内，如果借款人的工资收入、家庭、工作、健康状况等情况发生了变化，不能按期或无力偿还银行贷款，产生违约风险，从而给银行信贷资金带来损失。

1.2开发商产生的风险

借款人在办理贷款时，一般购买的都是期房，在房屋尚未交付前，他可以保证按期归还贷款本息，但如果开发商延期交付房产或交付后出现了房屋质量问题，借款人与开发商发生矛盾并久拖未决，往往会造成借款人拒绝归还贷款，如果开发商无力完工，形成烂尾楼，未完工的房产价值低于贷款本息，将使银行陷于被动，进而形成贷款风险。

1.3担保产生的风险

现在我行办理的个人住房贷款基本上是以借款人所购房屋抵押，贷款时是按当时的市场价格来确定贷款额度的，但在贷款偿还过程中，由于国家宏观调控和经济发展周期的影响，房屋价格产生较大的波动，如果市场房价下跌，使得借款人尚未偿还的贷款高于其抵押物的市场价值，如果这时候借款人违约，银行即使处置抵押物，也不足以偿付其所欠的贷款本息，这时可能会贷款银行带来较大的风险。

抵押物处置的风险。个人以所购房屋抵押，这种贷款本来是一种风险性较小的贷款业务，我国法律规定，当债务人不履行债务时，债权人有权对抵押房屋进行处理，折价或拍卖，并优先受偿，但实际操作起来就困难了。

2.个人住房贷款的风险防范

2.1加强贷款风险的管理，做好贷前风险防范工作

强化对借款人还款能力的审查。目前可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄，身体健康状况，就业情况，偿债记录，购房动机，家庭成员等，根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人可以贷款的成数、期限，避免某些借款人在申请贷款时，虚报收入情况。对借款人的审查，应重点核实其经济效益情况，审查足以证明其收入的依据，必须提供纳税证明才能认可。

严格审查开发商的资信状况和按揭项目。严格审查开发商的资质及信用状况，并着手发展一些与建行有着良好合作关系的房地产开发企业，这样可以减少一些盲目的贷款行为，减少不必要的风险。对项目进行审查时，开发商必须提供合法有效的完备的项目资料（国有土地使用证、建设用地规划许可证、工程规划许可证，开工许可证，商品房销售许可证）以证实其用地、售房等行为的合法，避免银行陷入不必要的纠纷。

加强对抵押物的评估工作。在个人住房贷款业务中，银行对抵押物的估价是至关重要的。特别是私房买卖价格的审核尤为重要，因为买卖双方为了申请高额贷款，很可能故意将交易价格抬高，而房地产交易管理部门在审批时，可能只注意买卖双方是否为了逃避少交契税而估价过低，因此，为了防范风险，银行应独立对房产进行正确估价，以免在需要处置抵押物时，发生抵押物价值不足以偿还贷款本息的情况。

2.2加强贷后管理，规避偿还风险

对借款人进行跟踪调查和分析是监控偿还风险的重要内容，一是要及时发现借款人在借款周期内的各种不利于的因素，如就业和收入的变化情况，是否影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户要及时通知借款人偿还逾期贷款；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送到逾期贷款催收通知书，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失；对于个别恶意和已经出现风险预警信号且情况比较严重的借款，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提讼，以处理抵押物方式回收贷款本息，以最大限度减少贷款偿还风险；二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发商的工程进度、资金运用等重大的企业行为，避免出现不能完工的项目，为贷款继续发放提供依据；三是对贷款档案资料和抵押物权证的占管，要做好登记造册，专人保管，交接制度健全，交接手续清楚，避免档案和抵押物权证的遗失。

2.3采取相应措施，减少抵押物处置风险

探讨以现有的空置房源，通过用大房置换小房，高价房置换廉价房等措施，使借款人能够顺利离开其赖以生存的空间，银行再处置借款人的大房或高价房，从而实现转化风险的目的；同时还可以考虑变抵押权为产权，并将住房租赁给借款人继续居住，向其收取租金，实现抵押关系向租赁关系的转变，暂时即可解决借款人的住房问题，建行的利益又能得到维护，当然这一切都有赖于通过法律程序来解决，这样做同时也解决了法院执行难的问题。

（作者单位：中国建设银行抚顺分行；辽宁 抚顺 113000）