万科拿下地王的警示

“不拿地王”的万科，最终没能HOLD得住。

尽管严格来说，讨论总价地王并无过多意义。但对于一家多年来持续领跑行业，行事谨慎、作风务实的开发商来说，48.7亿摘下地王，仍堪称上海（楼盘）房地产业的标志性事件。这个事件表明，在多变政策导致的无序市场面前，即使是那些风格最为稳健的开发商，也可能迫于未来几年的经营压力，为补库存而放手一博。

房地产行业的开发周期决定，作为一家有经营业绩压力的上市公司，一定量的库存是实现业绩稳健、持续增长的前提，这意味着开发商在任何时候都需要为项目储备未雨绸缪。否则，在下一个开发周期中，没有土地储备无异于无米下锅。而另一方面，作为主要原材料的土地成本很大程度上决定了项目的总投资回报，这又要求开发商尽可能精准地踩住周期节点。理论上说，市场萧条时期低价拿地，经过一定时间的开发，市场回暖之时，项目正好在上市销售，从而既赚取了正常的营业利润，又赚取了土地大幅增殖的超额利润，类似“超人”李嘉诚的商业模式，又或者巴菲特的价值投资，是理想的利润最大化的做法。

然而，中国房地产市场不可能有长期价值资值者，更多的行业氛围下的短期行为——中国房地产形成的周转率为王，一定程度上也可视为市场规避政策和财务风险的必然选择，即通过比拼速度的高周转率，在最短可预见的时间内完成项目的开发销售。且不说高周转率导致房地产行业批量制造，产品同质化严重，更重要的是，高周转率让开发商在拿地时机上失去弹性。换句话说，在目前三个季度左右的开发周期中，开发商对拿地时机选择的期限不超过一年，否则可能影响下一个开发周期，而这事关下一财年的业绩。于是，当楼市突然火爆，开发商库存迅速去化之后，地荒恐惧下，没有拿地时机弹性的开发商们蜂涌而上，地王的频繁出现，成为必然。

源头上说，行政的过多干预，让市场的资源配置功能失效，恶果愈发显现。非市场化的调控打乱了所有人的预期，市场规律变得无章可循。调控导致供求失真，购房人预期反复，传统的淡旺季颠倒，开发商计划赶不上变化。而调控政策缺乏可预见性的后果是，市场表现变得更为随机，行业发展难以预见，行业群体性的不理性成为必然。

结局可以预见，一旦未来行业因政策或经济波动而陷入低谷，由于绝大多数开发商深涉其中，群体性受损成为大概率事件。于是结局变得简单，市场机制因政策调控失效后，整体性的供应增加，群体性地供应锐减——于暴起暴落中，供需失衡的故事反复上演。

从这个意义上说，万科拿下地王，是行政干预市场的结果，是下一次供需失衡的先兆，也是房地产业难以健康发展的警示。