权利人不同意更正的材料不是房屋异议登记的要件

《房屋登记办法》第76条规定：利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。该条规定有可能让房屋登记人员认为申请异议登记时，必须提供权利人不同意更正证明才可以申请，笔者对此持有异议。

《物权法》第16、17条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。该法第106条还规定了不动产善意取得制度，即便登记存在错误，善意取得且以合理价格受让的第三人也可以基于对登记簿的信任而取得不动产物权。《物权法》在国家法律层面首次提出了房屋登记簿的概念，并且明确房屋登记簿是房屋物权效力的最高凭证，同时也确定了登记的公信力和善意推定效力。

该法第19条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效”。这是我国首次在正式的法律法规中提到异议登记。所谓异议登记，就是将事实上的权利人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。

如张三和张四兄弟两人，2009年父母先后去世，留下房产一套。2010年3月，张四持公证书将该房屋登记在其名下。2011年5月11日，张四和李某到房屋登记部门申请办理转移登记，房屋登记部门审查材料合格后，出具了受理通知单。5月12日，该转移登记还未记载于登记簿，张三向登记部门反映该房屋登记存在问题，并且提供了证明材料，证明张四当时办理的继承公证书系张四采用虚假材料获得的，现在拨打其弟张四电话，张四不接，自己暂时无法联系张四。现张三申请对该房办理异议登记，登记部门办理了异议登记，暂时限制了该转移登记继续办理，同时告知张三15日内进行民事或者找到张四协调解决此事，否则异议登记失效。

上面的案例是房屋登记部门经常碰到的情形之一，我们试分析，如果张三申请异议登记，登记部门要其提供张四不同意更正登记的证明，由于张四的不配合，张三肯定无法提供。如不办理异议登记，李某取得的房屋极有可能被认定为善意取得。则即使张三为此提出行政诉讼，要求登记机构撤销转移登记，登记机构即使撤销转移登记，也不能将房屋归还到张三父母名下，而需要张三再提起民事诉讼，由人民法院确认房屋权利归属，登记机构凭人民法院生效的法律确权文书才能进行登记。

在房屋登记中，常有因当事人申请不实或其他原因造成登记簿有误的现象。根据《房屋登记办法》要求，认为自己权益受到侵害的一方当事人往往需要通过提讼或仲裁等法律途径来解决矛盾和纠纷。诉讼解决，不仅对当事人来说，权利维护成本高、耗费时间长，对登记机构也是程序繁琐、浪费精力，甚至影响单位形象。人民法院、仲裁机构受理案件需要一定时间，为防止在这段时间内，通过隐瞒真实情况、提交虚假材料取得房屋产权的当事人恶意转让房产，损害真正权利人的合法权益，需要设立一种新的行政救济制度来适应这类纠纷的处理，异议登记制度就是在这种情况下设立的一种适应登记发展需要、解决困惑的行政救济制度。

上例中，如登记机构受理张三的异议登记申请，让其提起民事诉讼，由法院来判决或裁定该房的权利归属，此种处理程序和方法可快捷地解决民事纠纷，从而减少诉讼环节，降低诉讼成本，更好地保护真正房屋权利人的利益。反之，如因张三无法提供当事人不同意更正的材料，拒绝受理，房屋将会登记到李某名下，会使案件的受理变得更为复杂。

王利明教授认为，异议登记的存在实际上向第三人提示了可能存在的风险，异议登记可以暂时有效地阻止登记簿公信力的发生，从而避免给第三人的利益造成损害。崔建远教授也认为，异议登记后，第三人不得主张依据登记的公信力受到保护。应当说，异议登记具有的击破公信力的效力。由此可见，异议登记的最基本法律效果是阻断登记公信力，避免登记簿记载的权利人滥用登记的公信力，损害真正权利人的利益。异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记，其目的为打破登记的公信力，避免房屋权利为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认获得一种临时保障。

房屋权利归属发生争议时，通过异议登记，可为未被登记确认的真正权利人提供一种进入纠纷处理程序的便利条件，使过去往往需要通过提起行政诉讼或复议解决的方式转变为先申请异议登记，再提起民事诉讼。行政诉讼或复议只能解决程序上的法律关系，不能从实体法律关系上真正解决民事纠纷，而只有通过民事诉讼，才能根本性解决民事纠纷，摆脱行政诉讼或复议审理民事纠纷案件所产生的审而难决、无限循环的怪圈和困境，从而避免争议所指向的房屋权利被处分，为真正权利人获得该权利提供救济渠道。

事实上，如果权利人同意更正，则根本不需要异议登记。申请异议登记，大都是利害关系人要求更正而不被同意的。《物权法》第19条还规定：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。从中我们还可以看出，异议登记给权利人造成的损害由申请人承担，设立异议登记立法本意是一种暂时救济手段，就是暂时维持原物权状态，避免形成更为复杂的局面。因此，我们在受理异议登记时，不能把权利人不同意更正登记作为受理异议登记的必要收件。

参考文献：

1.王利明.物权法研究（上卷）修订版.中国人民大学出版社.2007

2.崔建远.物权法.中国人民大学出版社.2009