权利人可以对错误的异议登记进行更正

某市登记机构询问：不久前，我局受理了商某对某单位房屋所有权的异议登记。随后，异议登记申请人又向区人民法院提起了民事诉讼。法院受理后，商某告知了我局，此时我们才了解到：商某是租用该单位房屋的承租人，对所租房屋所有权的归属并无异议。纠纷的起因是该单位在将房屋出售给他人之前没有告知商某，商某认为房主将房屋出售给他人这一行为侵犯了他的优先购买权，故而向我局提出异议登记并向人民法院。我们认为：按《物权法》和《房屋登记办法》的规定，这并不属于异议登记的范围，我们受理异议登记并限制转移登记显然不妥。但从另一方面来看，在异议登记之日起15日内的，异议登记在15日后仍然有效。在异议登记期间，对权利人处分房屋的登记申请，登记机构应当暂缓办理。问：登记机构能否撤销该项异议登记？某单位能否申请注销这一异议登记？如不能，我们如何处理为好？

金绍达：《房屋登记办法》第77条规定：房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿。这说明登记机构对异议登记的理由在实体上是否成立并没有审查的责任。但是，对当事人的申请是否属于异议登记的范围，登记机构还是要做出准确的判断。本例中商某并不认为登记簿记载的事项有错误，只是认为某单位侵犯了承租人的优先购买权，而异议登记的一个必须具备的条件是“认为不动产登记簿记载的事项错误”。在提出异议登记时，申请人应提交登记簿记载的权利人不同意更正的情况说明。登记机构在受理此件时，通过查阅这一说明或是向申请人进行询问，都应能发现商某不适合以承租人的优先购买权受侵犯为由提出异议登记。商某坚持要限制某单位转移产权，应当向人民法院申请诉讼保全，而不能采用提出异议登记的方法。因而，这一异议登记本不应受理。但在登记完成后，由于 《房屋登记办法》已经限制了登记机构撤销登记的范围，本例中商某也并未隐瞒真实情况、提交虚假材料，因此，按现行规定，登记机构还不能撤销该项异议登记。

注销异议登记的申请可以由异议登记申请人，也可以由登记簿记载的权利人提出。但本例并不是因商某主张的权利在实体上不能成立，而是把本不该记载的内容错误地记载于登记簿。且 《房屋登记办法》规定了“人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的”，才可以申请注销异议登记。因而不宜由某单位申请注销异议登记。

《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。……有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”登记簿记载的事项错误应当包括错误的异议登记。因此，“登记簿记载的权利人可以对错误记载在自己房屋上的查封登记、异议登记等其他事项申请更正登记”（《房屋登记办法释义》第367页）。因此，可由某单位提出更正登记申请，由登记机构予以更正。