张月华:澳洲买房回报稳定

杭州人张月华今年45岁。她告诉记者，丈夫以前是浙江某国有工程建筑公司的负责人，2003年的时候决定出来单干。2005年的时候，丈夫在上海新购置了一套房产用于出租。那一年起，她就开始做起了全职太太。

如今她每天的主要工作就是料理家务和照顾一个14岁的在上初中的儿子。此外她还一直在学习各种投资理财的知识，如今股票基金的投资早已不在话下，她从2007年起还一直在进行黄金投资，但张月华自认为最成功的一次投资决策还要数2009年初的澳洲买房记。

危机袭来 投资没了方向

2008年9月，次贷危机骤然升级，国内投资市场也受到殃及。张月华回忆道：“当时股市一直在跌，人气涣散得一塌糊涂，房价也首次出现了下跌迹象，国内投资者一下子都没了方向。但丈夫正好有一个新项目完成，家里一下子又多了好几十万元的流动资金，我当时股票亏得很厉害，也没敢再去抄底，又不敢在国内继续买房，怕正好买在了泡沫破灭前的最高点。”就在张月华一时之间没了投资方向的时候，她一个已经移民澳洲的老同学正好回上海，在同学聚会上，他给了张月华一个投资建议：去澳洲买房。

“我同学当时给了两个理由，一是说从战略上看，国内房价连续疯涨多年，泡沫严重，太不合理，但澳洲房价过去十多年里都在以每年6%-8%的速度稳步上涨，而且移民持续涌入使得澳洲房价长期上涨的空间非常大。现在手上有钱，与其集中在国内，不如分散到国外去。二是从战术上看，当时由于正好受到金融危机冲击，澳元兑人民币在两三个月里从6元多跌到了4元多，等于现在只要花150万元人民币就能买到半年前得花200多万元人民币才能买到的house（别墅），是个千载难逢的好机会。”她说。

实地探访 决定澳洲置业

尽管张月华和丈夫之前都没有去过澳洲，对澳洲买房的手续、税费、选房要领等都一窍不通，但在张月华看来，海外置业不但是分散投资风险的好办法，更是为孩子将来可能的留学以及自己和丈夫未来可能的移民做好前期铺垫工作。

于是2008年12月，她决定和丈夫去澳洲旅游，同时也实地了解一下澳洲的房地产市场。

第一次来到澳洲大陆，给张月华留下了非常美好的印象。“我之前也去过美国、欧洲等其他发达国家，和那些国家相比，澳洲给我最大的感觉是清净，社会压力没那么大，挺适合我们以后移民养老的。”张月华说道。

当然，张月华最终决定澳洲买房的原因远不止这些。张月华认为，主流的移民国家中，移民条件相对最轻松的是澳洲、加拿大和新西兰，可加拿大气候太过寒冷，新西兰位置又太过偏僻，相对于其他欧美发达国家，澳洲距离中国要近一些，而且位于南半球的澳洲是避寒驱暑的好去处。

至于具体选择澳洲哪个城市，张月华的老同学给她强力推荐墨尔本。一般来说，澳洲移民买房都集中在悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯等几个核心大都会，其中尤以悉尼和墨尔本最多。“但我同学说，由于维多利亚州（墨尔本所在州）这些年在教育、医疗、治安等方面一直在加强投入，对移民吸引力不断增强，所以每年的导入人口都多过悉尼所在的新南威尔士州。按这个趋势发展，再过十几年，墨尔本人口会重新超过悉尼，成为澳洲第一大城市。澳洲的房价变化受政府影响很小，主要是房屋土地成本和供求关系决定的，只要不断有外来移民进入，房价未来上涨的潜力就会很大”。

另外，高质量的教育水准也是张月华看中墨尔本的重要原因。墨尔本拥有墨尔本大学、莫纳什大学等许多著名学府，“我同学告诉我，现在中国留学生去悉尼大学的很多，但其实墨尔本大学要比悉尼大学更好。如果在墨尔本买房的话，以后儿子高中毕业就可以来墨尔本读大学”。

同学给出买房六大建议

在澳洲旅游期间，张月华的老同学除了给予热情接待外，还综合张月华的置业要求，给出了不少买房建议。

首先，买房就是“Location, Location, Location”，好的地段，交通便利，生活设施齐全，邻居素质高，社区安定，不仅是自己生活舒适的前提，也是未来房产增值的保障。

其次，对于张月华这样的投资型购房人，买Apartment（公寓）不如买House（别墅）。一是因为中国人海外买房普遍喜欢买地方大的，可以有双草坪甚至游泳池，以后住起来更惬意；二是House的土地都是自己的，不用缴纳物业费，将来升值的空间也更大；三是土地的使用、房屋的改建等都更加自如，受到的约束较小。

第三，房屋所在地的安静度很重要，不能因为价格便宜就买大路边或街角的房子，因为影响人身体健康的不仅是车辆来往时产生的噪音，还有震动，长期处于这两种状态下人容易神经衰弱。

第四，最好是Brick House（砖房）而非Timber House（木房）。因为木房隔音、隔热效果较差，容易冬冷夏热，而且防白蚁要求高，还要每3-4年给房子做一次刷漆维护，比较麻烦。

第五是朝向问题。国内都希望朝南，澳洲则向北最佳。

最后是房屋大小，对张月华一家来说，至少要有3个卧室（考虑到今后父母或亲友可能来住，至少要多留一个卧室），楼上、楼下至少要各有一个卫生间，厨房要足够宽敞、明亮且通风良好。

租金回报率5.3%

由于澳洲旅游签证时间到期，张月华夫妇俩很快回到国内。在澳期间张月华委托了同学介绍的一家房屋中介机构为他们物色合适的房屋，之后不到一个月的时间，张月华就看中了一套wheelers hill区的别墅，占地700多平方米。2009年春节前夕，张月华夫妇再次赶往墨尔本实地看房，看房满意后，便请了建筑师对房屋进行测评，房屋质量也没什么问题，谈判到最后，以35万澳元成交。以当时的汇率，算上消费税，张月华实际支付了人民币160万元左右。张月华说：“那年春节我们一家都是在墨尔本过的，第一次在夏天过春节的感觉很独特。”

随后签署合同、申请贷款、缴纳税费以及日后的出租养护等问题，张月华都交给中介公司进行打理，自己并没有费太多心思。她说：“当时出租的时候一个月有1500澳元的租金收益，今年已经涨到1700澳元了。我算了一下，租金年回报率大概有5.8%，不过租金的8%要作为服务费给中介，他们帮我们进行房屋养护、清洁卫生、租金收取等相关工作，所以实际回报率大概有5.3%。”

今年年初，张月华从中介那里得知，像她这样的房子，现在市价大概能卖到40万澳元，两年内房价上涨了大约15%左右，如果按照目前的汇率换算回人民币的话，有240多万元。这样的涨幅当然不能和国内房价相比，但这种投资让人感觉更安心，更持久。

海外买房还需谨慎

回顾自己澳洲买房经历，张月华总结说，海外买房看起来容易，但涉及到不同的语言和法律法规，很容易误入歧途，投资者决不能人云亦云，看有利可图就一窝蜂跑过去买房。如果签约后发现问题再要反悔代价就高了。

据了解，澳洲的买房程序是：买家看中房屋后，先通过中介向房东提交offer（开价申请），房东同意后双方签约并支付定金，签约后有若干个工作日的cooling（冷静期），由于贷款受限或发现房屋存在质量问题导致买家要求退房的，卖家应无条件退还定金。一旦过了冷静期，买家再要退房，就不光是定金没收，还要赔偿房东相关损失。

同时，还必须要找高资信的中介公司，最好聘请澳洲律师全程参与买房流程，以防其中有诈。最重要的一点是，签约前一定要实地看过房子，决不能人在国内，只是听中介公司花好稻好地描述和拍胸脯地保证就拍板买房了。