房市政府调控法律依据研究论文

摘要：房地产市场特殊性在于其提供的是住房这种特殊性商品，这也决定了其市场需求非常稳定和旺盛；同时房地产商追求最大限度的赢利，投资者的加入使房地产市场更加变幻莫测。由于土地资源的有限、城市空间的有限、房地产商的盈利性及人们对住房需求的迫切性，房地产市场有时表现出非理性现象，政府必须对房地产市场进行宏观调控，促进房地产业市场的正常健康发展，保障广大人民群众的基本生活条件得以实现。

一、房地产市场宏观调控法律、法规及政策体系回顾

为了稳定房地产价格，加强对房地产的宏观调控，2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，称为“国八条”。“国八条”将稳定房价提高到了政治的高度，要求建立政府负责制，省政府负总责，第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。由此可见国务院对房地产市场问题的高度重视。

2005年4月27日，国务院总理主持召开国务院常务会议时，着重分析当时的房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，称为“新八条”。2005年5月11日，在一颁布“国八条”、“新八条”之后，国务院转发了由建设部等七部委联合制定的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。2006年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的六条指导性措施（“国六条”），具体包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长、进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容。2007年6月11日，商务部和国家外汇管理局联合《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，以此遏制外资在中国内地的投资和炒房行为。2007年9月27日，中国人民银行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(359号文)，该通知要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；不得发放假按揭、不指定用途贷款、循环贷；严格房地产开发贷款，项目资本金不达35%，不得发放贷款等。2007年8月13日国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），该文件的出台，使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能，表明政府住宅调控思路在2007年发生了根本性转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制的思路。在2007年12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》。该举旨在完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用等。2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），通知指出：（1）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（2）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。（3）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。2010年3月8日，国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》国土资发〔2010〕34号，又称为国19条，突出了住房民生理念，加强了对房地产市场的监管力度，以防范系统性市场风险的发生。

二、现行法规政策实施效果及问题分析随着社会主义市场经济体制的确立，我们对城镇住房制度进行了根本性改革，即取消实物分配，推进住房商品化。

上述法规、政策对房地产市场健康发展，规范房地产市场，科学合理用地起了很大作用。但现在来看，房地产市场仍然存在很大问题：

(一)土地市场混乱。现在的土地市场看似合理，实际上存在很多问题。除了国有土地进入市场外，很多集体土地也以各种名义进入市场；土地财政的现象依然很普遍，卖地成了政府财政收入的重要来源；并且一收就是几十年的，不利于可持续发展。有些地方政府更是急功近利，杀鸡取卵，造成了土地市场恶性竞争。

(二)房屋价格虚高不下。全国的一线和二线城市，房屋价格虚高不下，极不稳定，购房者依然是望房兴叹。买不起房，尤其是80后记90后，收入的限制使他们买房更加困难，即使付了首付，巨大的还款压力使他们成为房奴，生活压力巨大。

(三)房屋空置率很高。一方面购房者的巨大需求得不到满足，另一方面大量的房屋空置，积压了大量资金，也造成了资源的浪费。夜幕降临时，到处都有漆黑一片的已盖成楼房，灯几乎没亮过，人们戏称为“鬼楼”。

(四)房地产商非法垄断市场。房地产商掌握了巨大的资源后，与某些政府或官员互相勾结，行贿受贿，进而影响政策；有些政府机构或官员为他们开绿灯，往往使法律、法规、政策的执行效果大打折扣。上有政策下有对策，有令不行，有禁不止；有些官员甚至成了房地产商的保护伞。

(五)廉租房、经济适用房的建设依然远远不能满足需要。虽然已经有了这方面的规定，但无论从规模、数量、质量等方面还远远不能满足需要。同时对廉租房、经济适用房的主体资格审查不严，致使一些不符合条件的人蒙混过关。

(六)银行对借款者的主体资格审查不严。借款者资料不真实，所添收入虚假，按揭手续有问题；同时给一人多套房屋贷款，并且还进行利息优惠，与国家对房地产市场的宏观调控政策不符，也增加银行自身的经营风险，给金融秩序安全稳定也埋下了隐患。

三、加强并完善房地产市场宏观调控措施的建议

(一)严格执行国家关于房地产市场管理调控法律法规及政策规定。加快住房建设用地供应计划编制。包括科学编制住房特别是保障性住房用地供应计划；协调推进住房用地供应计划实施。要促进住房建设用地有效供应。包括确保保障性住房用地供应；严格土地出让条件。要切实加强房地产用地监管包括实施住房用地开发利用申报制度；加强土地开发利用动态监测；强化保障性住房用地供后监管；严格依法处置闲置房地产用地；加强房地产用地开发利用诚信管理。建立健全信息公开制度包括公开住房供地计划；公开土地出让公告；公开土地出让和划拨结果；公开土地开发利用信息；公开土地开发利用信息；公开违法违规用地查处结果。要开展房地产用地突出问题专项检查包括明确房地产用地专项检查的重点内容；结合出让合同清理制定专项检查方案；严肃查处房地产用地中的违法违规行为；切实加强对专项检查工作的组织领导和政策指导。

(二)规范土地供应市场。对于集体土地入市严格限制。增加保障性住房建设的土地供应数量，并使其充足。这部分土地不是以营利为目的的。对于纯粹进行房地产开发的，可以采取先行的招拍挂的方式。

房地产商要加纳土地保证金，才能参加招投标，参加竞买；要对土地出让金收足受实，不允许拖欠。“国19条”规定土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。严格土地竞买人资格审查。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的，市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。对存在的违法违规用地行为，要严肃查处。严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年；受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。

(三)改变地方政府土地财政的情况。现在很多地方，土地财政的情况很严重，这种情况不利于土地的合理科学利用，不利于可持续发展。

土地资源是有限的，应当为后代着想，不能急功近利，杀鸡取卵，爷卖孙田。继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。适时开征物业税，对拥有两套以上住房的开征物业税，以加强对房地产市场的调整，调整房屋投资投机行为。

(四)限制国有企业进入房地产领域。从现实来看，大量国有企业进入房地产市场。加剧了房地产行业的竞争，甚至垄断房产市场，某种意义上这也使房地产市场过热，房屋价格虚高不下的原因之一。国有企业应当成为贯彻国家房地产市场宏观调控政策、法律、法规的模范，而不是为了自己的利益反其道而行之。

(五)规范房地产金融信贷管理，严格贷款发放手续。银行对于房地产商进行贷款时，应当严格按照规范进行。认真审查其借款资格，完善相关抵押担保手续，防止风险发生。对于个人的多套房屋贷款应当严格控制，尤其对有炒房可能的贷款人，更应该严格限制其贷款。提高首付比例，继续实施差别化的住房税收政策。严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

(六)积极进行廉租房、经济适用房的建设，扩大规模，扩大覆盖范围，使低收入者或无收入者居者有其屋，以保障社会的安定，保障居者有其屋的实现。从中国未来一段时期的实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房供应，帮助那些既不属于廉租住房保障对象又没有能力进入市场的家庭。考虑到地区之间发展程度有较大差异，要更多地发挥地方政府的积极性。中央政府确定大的原则、大的政策，具体做法要允许各地区因地制宜，例如发展政策性租赁住房，发展限价商品住房等。

总之，虽然对我国的房地产市场发展前景应抱有乐观的态度，但是国家必须加强房地产市场的宏观调控，确定房地产的发展方向，优化房地产市场的结构；加强对房地产领域的反垄断执法，大力整顿房地产市场秩序，保障我国房地产市场的健康稳定可持续发展。