使用战略采购控制房地产成本之我见

摘要：采购阶段是房地产项目成本的重要环节，因此本文针对使用战略采购控制房地产项目采购阶段的成本提出了个人的见解，力挣为房地产企业提供一些参考，促进中国房地产企业的健康有序发展。

关键词：战略采购房地产 采购成本

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

房地产市场快速发展的十年，相对于高房价带来的经济效益致使房地产开发商对成本的控制，特别是在采购成本上的控制往往重视程度不够。加之国家对房地产项目宏观调控政策的出台，抑制房价快速增长，房地产成本的控制就更显重要。其中房地产采购成本的控制占了很大的分量。采购成本的降低既是企业第一利润的坚实基础，又是企业节流的最有效途径。

在房地产市场快速发展的过程中，采购正在作为一种独立的部门走在公司的前端。高效的资源利用、采购成本的降低对企业优化运作、控制成本、提高材料的利用率以及持续性盈利方面都至关重要。采购可以直接影响到企业的成本控制，在西方发达国家一直是企业管理的核心内容之一。在房地产项目竞争激烈，利润空间日益狭小的市场形式下，战略采购逐步成房地产公司、特别是大型国有房地产企业加强公司营运能力与市场定位的一种系统方法，相继在欧洲和美国盛行。

房地产公司的采购一般是通过招投标的形式发生的，一般流程是拟定采购计划――招标立项―编制招标文件―发标－招标澄清－供应商回标―评标－确定谁中标）―签订采购合同。但不一定都按照每个流程操作，有些公司的采购很杂，采购种类不一样，所走的形式不一样，应该注意的东西也不一样，所以在房地产项目采购过程中首先要清楚所开发项目的采购重点是什么，采购的途径有哪些。例如：建材采购要绕开所有的流通环节，找到最源头的供货渠道。一个项目的建成需要成千上万种建材，所有建材的生产源头90%都在项目地以外的城市，分布在全国各地，采购建材时要直接找产地，研究全国市场与渠道，所以要产地采购。开发商把分包工程给施工单位，施工单位从经销商采购，经销商从厂家进货，中间影响最终价格的因素很多，所以要采取战略采购，直接对话生产厂家，这点对开发商在节约建材成本方面尤其是规模性开发商尤为重要。

房地产项目采取战略采购，直接从厂家采购，价格才能下来。研究地域范围要广，品牌要多，并且每个品牌都要细致。房地产项目中，景观工程及石材的采购投资比较大；同时采购的成本差价也很悬殊。以景观工程和石材采购为例，景观工程的资金出口主要是苗木和石材。经调查，江苏沭阳是全国最大的花木基地，当地人都在做花木生意。首相将招标的苗木清单发给当地几个供应商，把他们报回来的价格对比投标单位的价格，结果投标单位清单中苗木价格大概是沭阳的3-5倍，我们仔细核算一下，一个10万平以上的纯住宅封闭小区，景观工程的苗木造价一般要达到几百万甚至上千万，而我们的采购员要是去沭阳直接采购那将大幅的降低木苗的成本价格。再比如石材，一个高档小区的石材用量是很大的，外墙干挂、景观中的硬铺与异性装饰、公共区域装修都用得到。因此石材是资金大出口，在石材产地，比如山东、福建等地，有专门做石矿卖荒料，有专门做加工，有的是既有石矿又做加工，这种在荒料上肯定要加利润的。最节约资金的方法是自己买荒料找加工厂加工，最差也是找一家既有矿又有加工厂的长期合作。这里我们要强调一下，对于一些基本由原材料加工而成的成品建材来说，在采购过程中一定要有代加工的思想。

房地产采购中各种设备及硬件配套的采购也占有很大的比例，对整体的成本影响也很大，而这些设配、硬件的配套我们可以通过招标的方式来选知名的品牌来进行选择而降低成本。

作为房地产项目的采购员要有很强的辨别能力和调查能力。一个供应商来拜访，首先要弄清楚是厂商还是经销商，是从厂家拿货的经销商还是从经销商拿货的中介机构，这个经销商是不是施工单位，比如房地产项目的某个施工单位，是该项目中用到的某种设备的当地独家，那么价格必定会受其所控制。每个单位还要上当地工商局网站上查一下注册信息，看其是否属实且真实存在。其次，还要调查不同供应商的经营模式，就像聚氨酯采购一样，烟台万华在当地就一个经销商，面对客户很开放，谁都卖，价格也固定，而德国的巴斯夫在当地有几个经销商，这些经销商基本都是施工单位。再有，要调查材料的质量。一种材料拿到手，如果以前没接触过就要先学习，先把参数、型号、国家标准，甚至制造过程都要研究透彻，需要通过什么检验，弄懂材料的自检方法。对供应商提供的检测报告，要认真核实。一种材料要同时找多个品牌的厂商或商，跟他们不断沟通，这其实也是一个学习的过程，既能把材料的所有涉及的问题都能摸透，又能辨析真假。

总之，作为房地产项目的管理人员要经过细致的调查，认真分析影响采购成本的各类因素，提高辨别能力，找出控制采购成本的新方案，最终达到利用最低的采购价格来换取更高的经济效益。

参考文献：

1、财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产[S].2006.

2、全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估[M].北京：经济科出版社.2008.

3、田微．浅谈目标成本管理．

4、王建中.项目管理在房地产开发程实践中的应用［J］.《福建建筑》.2008年6期

5、谭术魁.房地产项目管理［M］.机械工业出版社.2006年 转