新政调控下购房者状况研究

【摘要】在新政调控下中小城市购房者虽然目前刚性、改善型、投资性需求均有不同程度的萎缩，但由于刚性需求购房选择的弹性空间较小，政策对其削减作用基本仅限于被“限购”而失去购房资格的部分人群，因而变化相对较小；部分改善性需求与投资性需求由于其选择较为灵活，在市场预期与“限购”的双重影响下有效需求大幅减少。

【关键词】新政调控；限购；投资

房地产新政下，作为有购房愿望的消费者或者投资者，究竟是感性抗拒等待更低的买点到来，还是根据自身的实际需求理性购买？在当前的境况下，对多数人而言都是一个两难的选择，如果是前者，万一房价不跌怎么办？如果是后者，万一后来发现更有利的购买对象怎么办？房子，无论是自住还是投资、无论是住宅还是商铺，对普通居民而言，一项购买行为的发生，可能意味着一辈子的积蓄用光光，还意味着资产的流动性变差，还意味着可能有很高的机会成本。买房或者不买，实际上是一个投资选择的问题。有人可能会说，我是为了自住不是投资。即使是自住，何尝不是投资？何尝不是在一次性投资获得70年产权与分期付房租而不拥有产权之间的选择？

一、新政调控下中小城市购房者现状

1.购房者想再等等看

在限购令执行后，有不少购房者“不得已”放弃了购房的计划，将置业计划搁置。这部分购房者以改善型购房者和置业需求并不迫切的购房者居多，他们虽然有置业的需求，但却不急于立即买房，大都打算等房价有所下调再出手购买。

张俊是本地户籍居民，在其名下已有两套物业，但都离父母家比较远。本想在今年买一套80平方米左右的小户型给儿子日后结婚后居住，没想到限购令就出台了。张俊告诉表示，在这样的形势下，他还是选择边看边等，一边看房掌握市场动向，一边关注调控政策对市场的影响，说不定到时候房价还会有所松动。

2.购房者转战商业物业

国家房地产调控政策不断出台、“限购令”落地、银行房贷闸门收紧……这一系列举措都让昔日流连于住宅市场的投资型置业者彻底死了心。这其中，也包括吴女士。在淮安做了多年服装生意的吴女士，今年50多岁。和许多在淮安从事服装行业的温州人一样，她已在淮安“淘金”几十年。从家乡的小工厂老板到目前经营的服装公司，多年的积淀，足以让她在淮安购买多套住房。前两年，吴女士在淮安一楼盘买了几套相邻不远的住房。现在，除了自己两口子住之外，儿子、儿媳也住在同一小区里。吴女士本来她还打算在附近买套小户型房子出租、等待升值，可是今年以来购房政策越来越紧，她明白再想通过此渠道使自己的财富升值，很明显已经行不通。钱存在银行利息又不多，投资住宅成本又太高，因此此前的投资方向需要重新定位一下了，于是在朋友的指点下，吴女士开始关注商铺，她认为，商铺不受制于调控政策，而且凭借稳定的租金回报和未来升值预期，无疑是眼下一个很好的投资领域。

3.购房者房价合适就买

即使是在目前观望氛围浓郁的情况下，有着刚性需求的张沛从未停下看房的脚步，依旧选择在合适的时机下坚定出手。

刘伟目前就职于淮安一家营销公司，四年前，他从学校毕业后，经过几年的积累，手上略有些存款。他现在到了结婚的年龄，今年对于他来说，最重要的事情就是赶紧把房子搞定，他认为在政策的干预下，开发商新推产品定价不会太高，更不会出现坐地起价现象。而且从目前市场情况来看，淮安房价并不算太高，调控空间有限，如果遇到符合心理价位的房子就下单，反正只是买一套自住，不打算投资。对于向他这样属于不受限购的“刚性需求者”，摆在他面前的选择有两个：一是选择在市区买个小户型过渡，将来等合适的机会再换房；另外是到离市区不远的郊区买套大一点的房子，虽然远了点，但是居住条件却好了不少。

二、新政调控下不同购房者的购房策略

面对目前房产市场严厉调控政策，不同类型、需求的购房者在当前市场状态下应该如何挑选适合自己的房产，笔者认为可以从如下几个方面考虑。

1.首次置业者应选择成熟小区

据调查，目前购房者出现了非常强烈的“年轻化”趋势，20～30岁的“80后”购房者占到调查总量的60%左右。80后普遍属于初次置业，缺乏经验，资金也比较紧张，首次购房者挑选二手房时应多考虑性价比和承受能力问题，譬如90年代的房子就是比较理想的选择。成熟小区在生活医疗等设施配套方面相比新小区更加齐全，在公摊面积、得房率、单价等方面也都具有一定的优势。同一地段，一般购买新小区一居室的价钱相应可以买一套90年代的好户型的二手小两居了。目前在淮安首次置业者购买90平米以下的普通住宅，是不受政策调控影响的，还能享受到契税1%，贷款首付20%，利率7折的优惠。

2.改善型购房者考虑应更全面

改善型购房者大多是具有一定购房经验的人群，目前由于人口增加、工作调动等一些原因需要进行置业升级。改善型购房者在考虑房屋面积、格局、实用性、小区环境的同时，交通、学校、商场、医院等生活配套设施也是选房时需要注意的问题。改善型购房者更清楚自己对房屋各方面的需求，是在第一套住房的基础上选择更适合自己的房屋，属于针对首次购房，更加扬长避短的选择。所以改善型购房者在置业时相比其他类型应考虑的更加全面。譬如2000年后的小区就是不错的选择。改善性购房者如果选择贷款买房，应尽可能选择房本满五年的住房，这样可以将节约出来的大笔税费加入房屋的成本中去。

3.投资应更看重长远利益！

投资型购房者，顾名思义，投资回报率是最重要的。二手房投资，讲求的是位置和性价比，投资性客户在经济上比较宽裕，但在现阶段国家政策严厉调控下，投资型购房者应该更加谨慎，眼光长远，在当前市场情况下，追求短期回报率是不现实的，看准二手房区域的长远发展和规模才是很明智的选择。地铁、交通、金融、教育等方面的未来发展趋势佳的区域才是更好的投资地段。

三、小结

目前来看，房地产的调控政策不仅不会放松，反而会加码，在政策上不能留丝毫空隙。而这一看法，也得到主流媒体的赞同。在最近的各种报道分析，从目前迹象来看，楼市调控政策不会动摇。但长期是利好的，而不同需求的购房人，可择机出手，利用市场调整，房源增加房价回落的机会，为自己选购性价比比较高的房产。

参考文献

[1]庄浩滨.专家称警惕中小城市房价重蹈一线城市覆辙[OL].深圳新闻网，2010-05-07.

[2]郑磊.二三线城市房地产业发展前景[OL].中国价值网，2010-06-02：12：50.

作者简介：牟大勇（1971—），男，重庆人，硕士研究生，讲师，现供职于江苏食品职业技术学院财贸学院，研究方向：经济学。