浅论土地价格影响因素分析及其对策研究

摘要：土地价格的变化是受多种因素影响的，这些因素相互关联、相互联系处于不断的运动和变化之中，这些复杂的因素及其变化此消彼长，期相互作用，最终便形成了土地价格。本文在探讨土地价格影响因素的基础上，对土地价格管理和估价提出了政策建议。

关键词：土地价格；影响因素；政策分析

中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-00-02

一、土地价格影响因素分析

（一）经济因素

1.经济发展形式

经济发展状况良好，国民收入就会增加，人们就可能去投资或者去消费，根据乘数效应，投资和消费可以几倍的加速经济的增长，在这过程中，随着经济的增长，土地的需求量得到上涨，从而导致土地价格的上涨，由此来看，土地需求量基本上与经济循环呈同向增长趋势。

2.居民收入和消费水平

根据马斯洛层次理论，随着人们收入的增加，人们在解决了温饱之后，才会对消费水平有更高的要求，表现在居住上就是对居住环境的要求变高、对居住面积的要求变大，以使自己住着更舒服，更享受。对自身居住环境改善的想法，促生了对住房的需求，从而间接导致了对土地的需求，最终推高了土地的价格。

（二）人口因素

人口因素与土地价格变化有着密不可分的关系，人口因素包括：人口的密度、男女比例、年龄结构、受教育程度等。

一个地区人口密度大，每平方公里居住的人比较多，而土地面积是一定的，这之间的矛盾会促使，开发商增加对土地的投入，把楼层提高，增加容积率，增加建筑密度等手段来提高建筑率，供给更多的人以住房，而在此过程中，因为需求强烈，土地的价格难免会因此提高，从而人口密度大促使土地价格的不断上涨。

年龄结构在一定程度上也造成了对土地的需求，20到35岁左右的人，由于刚参加工作不久，积攒的钱并不足以支付其房价，可是他们确实潜在的房地产消费者，一旦能付得起首付，他们必然会买房，特别是在中国这种传统意义上，有了自己的房子汴能称得上为有家的国家，人们对于房地产的需求是刚需，是这一年龄段人的梦想。而更高年龄段的人，由于其有较高的储备，其改善居住环境的要求同样很是强烈，这些都加大了对房地产的需求，也就是加大了对土地的需求，从而间接助推了土地价格的上涨。

人们的受教育程度不一样，也会造成对某类房地产的追逐，比如，知识分子偏爱人文环境较好，自然环境叫优雅的楼盘，这就使得此种楼盘供不应求，使得房价上升，助推了土地价格的上涨。

（三）基础设施建设因素

影响土地价格的基础设施因素主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、路网密度等。比如说城市的环境保护和城市基础设施建设的进一步加强，水电暖设施齐全，都可以不断完善城市功能，这些功能的完善注入了大量资金，不仅带动了城市化的发展，同时也带动了城市土地价格的上涨。在城市绿地建设方面，大型的公园及休闲娱乐场所的建设所需投入的大量资金也会对地价产生直接影响，有的则通过影响周围的环境间接影响土地价格。

（四）政策因素

政策因素对土地价格的影响，主要表现为住房制度、城市规划、税收政策以及行政隶属变更等。

我国传统的住房制度是福利分房，在这种情况下，国家包办一切，房地产的运营只能依靠国家的财政补贴来完成。在住房制度改革以后，实行住房商品制度，促进了房地产市场的正常发育和形成，从而房价和土地价格回归理性，达到合理值。

城市规划，对土地的用途、容积率、建筑密度的规定，对土地价格有重要的影响，同一地块，用于商业用途、居住用途或者工业用途，其价格千差万别；另外比如，城市的交通规划也会对土地价格产生很大的影响，不如，一个地区在地铁站口附近，因其出行较为方便，所以其居住用地的价格会比较高。

税收政策对土地价格的影响，税赋减少，则居民和企业有更多的钱去投资和消费，引起经济的快速增长，居民加速消费，企业扩大规模，这都会加大对土地的需求从而引起土地价格的上涨。

二、对土地价格管理和估价的建议

（一）让市场发挥作用，运用多种手段对土地市场进行调控

当前，我国房地产市场尚未成熟，必须防范可能出现的房地产市场过热而引起的泡沫问题。

首先，土地有形市场的建设和发展需要进一步地完善。土地交易的行为需要规范，政府土地管理部门的监控急需加强，一级土地市场由政府垄断的、二级土地市场要大胆地放、搞活，打击违法的私下交易，避免投机取巧、人为炒作、抬高地价等不良行为的发生；继续加强土地储备、交易部门的各项政策和制度的建设和完善，做到统一收购、统一储备、统一交易，为土地市场机制提供阳光平台，保证交易信息的畅通和市场竞争的公平性。

其次，财税政策要完善，土地市场需求要调控。税赋的减少，导致经济增长幅度的提高，此时，各企业都争相扩大投资，致使对土地需求强烈，助推了土地价格的上涨。除此之外，制定严谨的有针对性的土地税收政策，如设立土地增值税、土地荒芜税、土地闲置税等纳税项目，可以在一定程度上抑制土地投机和虚假需求，使土地资源配置在需要地地方，以发挥土地资源综合效益的最大化。

最后，法制建设要加强，土地交易市场主体及其相关人员的交易行为要规范，营造出一个规范、有序地土地市场交易环境，对于一些越权违法批地、违法占地和违法用地、乱搞开发区和随意圈地的行为，要认真严肃地查处，坚决地制低价卖地的行为，维护国家和广大农民的利益不受侵害；加强执法监管，建立公开透明的就交易平台，避免投机取巧、人为炒作、抬高地价等不良行为的发生。

（二）基准地价评估体系应由分类向分区基准地价发展

我们现在使用的城市用地基准地价体系没有形成明显的功能分区，不同类型的用地相互交错，这就造成了，在进行土地价格评估时，评估出不同类型的用地价格，导致分类基准地价与土地市场的成交价格，往往相差甚远。

对于各个区基准地价则建立在地价和功能分区基础上，可以有效地避免分类基准的地价评估和应用存在的难题，以用途相近及规划控制条件相近作为基准地价评估的控制区域，土地的最有效用途与评估的基准地价一致，能够比较客观合理地反映土地市场的地价分布规律。与此同时，随着新的城市规划法的颁布和实施，在规划的引导下城市土地也朝着分区利用的方向发展。因此，分区规划的功能区和具体地块控制条件可以作为地价分区划分的依据。基准地价随着土地市场发育程度的提高，分类基准地价有向分区基准地价方向发展的趋势。

（三）在地价的信息管理基础上建立土地价格监测和预警机制

改革开放以来，我国经济和社会高速发展，土地价格变化巨大，土地价格的预测也显得十分的困难，对于土地价格的预测也变得十分困难。因此，很有必要建立全面的系统的城市地价交易监测，建立数据库管理信息系统，并用这些实时的资料监测土地价格和预测土地价格变化的预期。一方面为房地地产开发商服务，公开相关的信息，提高房地产市场的透明度和公开性，引导社会常合理的投资；另一方面能通过对不同类型用地的平均价格水平及其土地价格变化趋势的整理和分析，宏观调控城市土地的供求关系，合理协调整个城市土地的供需矛盾，主要为政策的制定提供参考。

三、小结

及时、全面、准确地掌握土地价格的变化情况，合理整理分析未来土地价格变化的趋势和动态变化的规律，是我们掌握土地价格时空变化的客观合理需要，而且也是政府进行宏观调控土地市场，判断土地市场供需情况以及变化是否合理的重要理论依据，更有利于政府科学合理地制定土地价格管理方针和政策，防止土地市场的投机，使市场的发展趋于不断完善和规范之中，从而使土地资源的配置更加合理，最大化的发挥土地资源的综合效益。对于影响土地价格变化的主要因素要进行实时监测，最后提出对土地价格管理和评估的建议，让市场发挥作用。运用多种手段对土地市场进行调控、基准地价评估体系应由分类向分区基准地价发展、在地价信息管理的基础上建立土地价格监测和预警机制等。

参考文献：

[1]邓泽贵.浅论土地价格的形成与影响因素[J].科学咨询（科技·管理），2009（04）.

[2]田家华，李四林，王海锋.土地资源安全观视角下的土地价格问题分析[J].2011（01）.

[3]志勇，官皓，明艳.房地产价格影响因素分析：基于中国各省市的面板数据的实证研究[J].中国地质大学学报（社会科学版），2010（02）.

[4]于文标，杜燕，宋玉丽.影响土地交易价格因素的灰色分析[J].财经界（学术版），2010（03）.