探讨房地产开发项目工程管理问题及对策

摘要:近年来随着经济的飞速发展，我国房地产行业得到了蓬勃的繁荣，已经成为了一个重要的经济支柱。在竞争日益激烈的房地产行业中,房地产开发项目的工程管理也变得越来越重要。当前在房地产开发工程管理中出现了很多问题，本文对现目前房地产行业在工程管理方面存在的问题进行了分析研究,并提出了可行性的对策,对房地产开发项目中的工程管理有一定的帮助。

关键词：房地产开发；项目管理；问题；对策

中图分类号： F293.3 文献标识码： A

引言：进入现代社会，资源匮乏，为了高效地利用资源，各个行业都在利用管理学理念进行管理，在房地产开发行业更是如此，房地产开发项目的工程管理是房地产开发过程中的重点。然而,现目前我国房地产开发项目的工程管理存在很多问题,严重阻碍了我国房地产行业的发展。对此,应当找出房地产开发项目管理中存在的问题,并提出相应的建设性措施,促进我国房地产行业的健康发展。

1目前房地产开发项目工程管理中存在的问题

房地产开发，是指房地产开发企业通过一系列的具体措施，把最初的想法，构思最终落成一座具体建筑物的社会实践活动。在这项实践活动中，房地产开发企业要遵守国家的相关政策要求，循序渐进的落实到最后建筑物的施工建设，首先需要完成的工作取得土地开发使用权，并对整个房地产的开发项目进行规划设计，在一切相关手续准备完成后，通过市场招、投标，确定合格的建筑施工队伍，开展建筑工程施工建设，完成从设计图纸到实际建筑的转变。

1.1缺乏前期准备

现目前,我国房地产开发企业关注得更多的是开发地段的周边环境的商业价值,且建筑施工单位也只是仅仅负责项目的施工工作,而开发商又想开发项目尽早动工,他们都缺乏对项目工程前期准备的了解及重视,导致开发项目都普遍存在着盲目开发决策的问题,例如:在施工的过程中才发现施工图纸存在着错、碰、缺、漏,结构设计不合理以及成本过高等现象,这不仅会给房地产开发企业带来经济损失,还会给业主带来功能使用缺陷。

1.2管理制度不健全

现目前我国房地产项目在开发过程中,项目的管理不够深入和具体,虽然也在按照项目管理的模式进行着管理,但未对项目管理的具体细节进行深入研究,工程管理制度普遍不够完善。这容易导致在房地产开发项目成本和进度方面失控,偏离预期的项目开发目标。例如:很多房产开发都存在着延迟交房,由于成本过高而难以控制房价,工程管理费用偏高等现象。

1.3设计和监督制度不规范

现目前,在房地产项目的开发中,监理单位和设计单位的配合不密切,很多设计问题在施工中得不到解决,很多施工单位施工变更很多,不仅造成了房地产开发项目的成本浪费,还对房地产开发项目的工程管理造成混乱,加上工程设计的建立制度不够完善,很多施工单位对设计对项目投资的控制重要性不够重视,导致施工单位缺乏有效的规范运行及制度保证。

1.4售后服务和物业管理不到位

房地产行业是一个投资比较大的产业,很多消费者往往在购买时都很注重房地产后期的维修以及相关配套设备的齐全。然而我国现目前的很多的房地产开发项目,品牌意识和售后服务都比较差。比如一些已经交房的商品房屋存在质量及其他问题,开发商没有及时对其进行售后维修;另外开发商之前予以承诺的一些基础设施及相关配套设施也存在了偷工减料现象,有的开发项目甚至没有。这对房地产开发项目的后期销售产生严重的负面影响,严重影响着房地产开发项目的经济效益的发挥。

1.5造价预算出现严重偏差

一般的情况下，房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段进行确定，但是在项目正式确定开工以后，由于受到施工各方的人员、材料、施工的机械以及施工工艺和施工环境之间的不断变化的因素的影响，施工阶段对于工程的造价管理出现极大的偏差，比如开发商在设计阶段不重视设计的合理性，导致在施工阶段出现问题而对设计进行更改。这种更改往往引发连续性的一系列的变动而可能增加工程造价。

1.6完工验收与备案管理不够严格

房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而导致不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。假如建筑施工单位是由多一个施工队伍组成，工程验收环节与备案就更加重要，必须重视。

2应对房地产开发项目工程管理问题的对策

项目管理虽然在房地产项目的开发过程中取得了一些成效,但在实际的管理过程中仍存在一些问题,应当加强对房地产开发项目的工程管理,使房地产行业健康良性发展,可以从以下几方面入手：

2.1加强房地产项目开发的规划管理

房地产的开发应当结合市场的行情,选择开发的地理位置应当具有商业价值。房地产开发企业在开发前应当进行市场调查,了解消费者的具体需求,合理规划建筑户型。开发企业应当和国家规划部门进行沟通,寻找政策保障。在房地产项目的工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作,尽量减少后期施工中的工程变更。

2.2加强对工程质量的管理和控制

房地产是人们所有投资中所占比例最大的投资,人们在房屋的质量方面考虑很多,房屋质量合格是房地产企业对房屋的最低保证。为了更好地保证房屋的质量,在项目工程的开发过程中应当在材料、人员、机械及施工等方面严格控制和管理,并做到量化要求。另外,应当做好其它基础配套设施,房屋的排水、暖通方面也要保证畅通。还应当加强对商品房售后的监管和控制,积极了解客户的需求并及时作出满意的回复,组建专门的售后服务部门,对房屋维修做出及时的处理。

2.3完善房地产开发项目的成本管理

在竞争日益激烈的房地产行业中,价格已成为房地产行业的一个主要筹码和优势。在房地产的项目开发工程中,必须对房地产开发项目的成本管理进行全面完善,并对工程项目的成本严格控制。可以采取以下方式进行控制:①在项目开发的规划阶段,应当做好房地产开发项目的预测及评估工作,对房地产开放项目的成本、销售及利润进行严格控制,尽量做到房地产开发项目成本最低且质量最优。②在房地产项目的实际施工中,应当引入竞争机制,做到市场化投保招标,还应当建立明确的奖惩制度,严格控制项目工程的工期和质量。在项目的施工阶段应当加强和完善现场签证管理,可以从现场签证的办理及审查两个阶段进行加强和完善。

2.4加大对项目的风险管理

由于房地产行业是一个周期长、投资大的行业,必须加强房地产项目开发的风险管理。房地产开发项目在开发前应当规避风险,尽量减少房地产开发的损失,实现经济效益的最大化。房地产企业一方面可以通过签订合同的方式来转移风险,达到降低和减少风险管理的目的。通过签订合同,明确甲乙双方的责任,减少房地产业的隐蔽损失。另一方面是采取保险管理来降低和减少风险管理。采取保险管理,一旦发生意外,相关保险公司会承担一定的费用,项目的一部分风险就转移给了保险公司,当发生重大自然灾害或施工事故时,项目的很大一部分费用有了保险公司这个承担客体,在客观上降低了房地产开发项目的成本和风险。

2.5开发商要加强在开发建设的过程的控制

施工过程管理前期必须要明确质量目标，明确项目的管理责任。现场的签证程序必须要明确清晰，责任必须明确，企业要适当的将权利下放给现场的操作或者管理人员，规定了现场签证的权限，及时地处理突发的情况以及问题，并能够在紧急的情况下，可以预先报告设计的单位，从而获得口头的许可，并且在事后及时的补办相关流程手续。

3结束语

房地产开发项目的工程管理是一项比较复杂的系统工程,对房地产项目工程的优化管理,应当在房地产房地产项目规划前做好充分的调研,应当不断完善房地产开发项目工程管理的机制和制度,着眼于房地产开发项目中存在的工程管理问题,对房地产开发的整个过程进行全面控制,促进房地产行业的健康发展。

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