稳扎稳打,步步为营,稳中求进

摘要：08年，随着国内房产大鄂万科、碧桂园的进军重庆，居住房产市场竞争更趋表面化、白热化，原价打折、新盘低开的销售策略随处可见。同期，商社集团主业板块的整体上市、集团战略调整进入实质性阶段，作为其子公司——中天地产的企业战略顺应趋势从单一住宅地产开发，向集团要求的商业地产开发进行转换成为必选之路。

关键词：商业地产；科学；开发

Abstract: With domestic real estate of Vanke and Laurel Garden marching into Chongqing in 2008, the competition in residential property market is more apparent and white-hot, with commonly seen the discount on original price, and low price of the new projects. At the same time, as the whole group came into the market, the strategic adjustment entered into a substantial stage, as its subsidiary-real estate enterprise, Zhongtian group developed from single housing development to commercial real estate as the group required is the only way.

Key words: commercial real estate; science; development

中图分类号：G3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

开发模式的转换、转变，对于中天人而言是一个考验：从精通的住宅地产开发，换、变为基本没有涉及过的商业地产，其过程是艰辛的、痛苦的，但理解商业地产开发及转变单纯的住宅地产开发思维惯性也是无可选择的。在大市场呈疲软状态的现阶段，按照集团总体部署、依托集团百货主业，采取与百货融合的商业开发模式进军基本陌生的地产市场，稳扎稳打、步步为营、稳中求进的开发策略成为现时期的制胜法宝。本文仅从设计的主要关键点、从一个技术人员的角度来思考新时期商业建筑的开发。

一、商业地产项目设计不可逾越的第一步——商业规划设计

1）、商业规划总体设计

商业规划设计，主要是通过市调及分析项目自身资源条件对项目进行可行性研究，提出项目定位建议，以供开发商抉择，进而确定项目业态、主力店位置、技术经济指标等。该过程的基本任务是：搞清楚项目后期到底要开发一个什么样的东西。其为商业建筑设计的前提，如若没有商业规划设计或商业规划带有盲目性，开发商可以说一头雾水或至少说对项目开发思路不明，此种情况下，可想而知后期设计只能是无休止的修改，由此所引发的联动反应除项目开发周期的延长之外，更重要的是项目成本的无谓增加。只所以说商业规划设计如此重要，关键是：其设计依据为商业专业理论及商业实践经验，设计从商业的专业需求出发。

项目定位，商业规划设计中最关键的一步。根据可行性研究对项目定位进行选择，是做大型商业综合体（Shopping Mall）、商业街及商业中心；还是做中型专业百货公司、专卖零售店（Special Retail）、大型超市；或者仅做社区商业、裙房商业。此时的开发商，必须是客观的、清醒的、能切身换位的。通过与设计单位良好沟通、有效抬杠，形成不模糊的、非摇摆不定的、不随意的、统一的、精确的项目定位，为准确的开展下一阶段工作奠定基础，也为查询进而参考国内外相似项目成功经验作足基本工作。

项目业态定位，为基于项目定位而进行扩展、深入的一项工作，其完全依据于市场需求及前期的项目自身资源条件分析。选择有地域市场前景的，同时可以在待建项目中良好生长且具有带动相关业态潜力的，无疑为首选佳品。一些可以有效消除逛街疲劳感的特色商家或品牌大商家，也为必选业态之一。机械的说，项目业态定位就是拿出可能业态与市场需求进行逐一比对的一项工作。所以，一个商业建筑完美诞生的过程，是对商业业态科学分析、合理筛分的孵化过程。

主力店位置及大体技术经济指标的确定。主力店位置，在整个项目中起着举足轻重的作用，其位置的更改，有时对于商业规划设计可能会起到颠覆性的作用。在整个项目当中，其可以说是家长，它能手拉百业一同前奔；也可以说是领袖，为同一目标它能指导各业围其四周。所以，对于主力店的要求，应当给予充分重视，但不能忽视自身投资利益、为保合作迁就退让。其位置不应为项目的最黄金位置，而应当为项目利益的黄金分割点位置：其规划位置可以良好实现交通四流且具有良好昭示性的同时，另一个关键点就是可以带动项目其它部分不良商业的销售及盘活。但项目的区位，又决定了主力店的规模，同时、进而确定了其它商业的体量，虽其间不同的交通流线设计方式可以适当调增部分技术经济指标。

2）、商业规划基础、专业、细节设计

商业规划设计，是以商业需求为导向，是依据市场需求、业态定位和商业经营的需要而进行的商业实用功能设计，这种设计不但体现在层高、柱距、荷载、开间进深比上，还体现在功能分区、能源配置、设备配置等专业和细节上。

基础设计。1、层高，根据不同业态进行不同设定。如大型中餐梁下最少4米、西餐厅梁下4.5米、健身会所3米以上。2、柱距。大型百货8米以上；小型铺面以不影响最小净开间为准，一般为2.5米。3、荷载。百货食品区1000KG/M2、百货非食品区700KG/M2、健身房400KG/M2、影院300KG/M2。4、开间进深比。大型百货以满足最佳进深40米及单层面积要求的同时，昭示性面宽越长越好；小型商业1：3。

功能分区设计。拿住宅卫生间来做一个比喻：它的主要功能无非大小便、洗漱、洗澡，且面积又不大，但如何设计才能使各功能之间及各功能与房间门窗、管道之间的相互影响降到最小，其还是需要经过一番考究后才能达到的，且不论要求有亮点了。当然，商业与住宅本身就是不同的，商业建筑，其功能与业态的复合性较强。比如说人行通道，它除了满足人流穿过可以自然通达每个铺面的功能要求外，在体验式消费时代还应通过设计满足人们观光、休闲、娱乐及驻留休息的功能要求，在不同业态面宽范围内，可能还会兼餐饮待位、产品展示等功能。功能分区设计不仅仅是把一个平面分成若干个块，更多的是通过商业的感受与总结，集合各种科学的元素。如：1、商业建筑道路的宽度。a 室内步行街，D=6m；b室外步行街，D=15-20m；2、休闲广场或休息区的设置。参考持物客人想要休息的步行距离，一般情况下为200-350米。3、购物者行为空间尺度。a4㎡/人，每位购物者可在各个方向自由活动；b2㎡/人，购物者将对周围人持警戒态度；c1.5㎡/人，购物者之间逆流，冲突不可避免。只有做到细致、技术专业、实践专业，功能分区设计才能渐进完美。

能源配置设计，主要集中在电力负荷设计及能源分区设计两方面。电力负荷设计主要通过专业细致计算，做到既可以满足后期经营者使用需求，又不至于造成总功率过大富裕致使开发商成本过多投入。能源分区设计则表现在后期管理者的控制上，对将形成的业态进行可能个体模拟经营，比如说中央空调管道的敷设与否。