从经济学视角论业委会的发展困境与解决对策

中图分类号：F092 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）08-000-02

摘 要 随着我国社区建设的不断发展，业主委员会作为业主自治的主要力量，其地位与作用越来越重要。同时，我们也看到，还处于新生阶段的业委会正面临着发展困境，集中表现在业委会与其他治理主体间的权利矛盾关系以及其自身建设的内部问题。本文拟从经济学角度对业委会的发展之路及其面临的困境进行阐述，分析目前业委会存在的价值意义以及发展困境，以期为业委会的理性成长提供一个视角，走出困境，实现其真正价值。

关键词 业委会 发展困境 对策

一、业委会存在的价值意义

（一）业委会存在的经济价值

小区内共有部位与公共设施设备的建设使用情况对于小区物业的保值、增值具有重要意义。对于市场经济下的物业公司来说这部分创收不能直接收入囊中，故没有直接动力去帮助业主悉心维护和保养，所以必须依赖于业委会。业委会代表全体业主行使权力，能够广泛收集业主意见，汲取各方建议，在不影响业主正常生活与休息的前提下，对小区内的共有部位进行规划设计，适当对外开放一些公共设施，或在公共道路与广场上进行一些商业活动以获得经济收益，将这部分经济收益用于小区内进一步建设，以实现小区的保值增值。

（二）业委会存在的社会价值

不同于传统的单位大院与集体宿舍，新建的商品房小区基本上都是独门独户，封闭式的。业主来自不同单位、不同行业，彼此互不相识、互不来往，社区生活单一，形同一盘散沙。而一旦产生摩擦纠纷，往往会产生严重后果。业委会作为业主自治组织，能够得到大家的信任和认同，对促进邻里关系和睦，社区和谐发展起着关键作用。同时，业委会还能够促进业主与业主之间，业主与物业公司之间的交流沟通，减少摩擦纠纷，使整个小区呈现健康积极，其乐融融的生活状态，从而创造了一个和谐友好的生活环境，实现业委会的社会价值。

（二）对物业管理公司实现有效监督

据《物业管理条例》规定，业委会有权“选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同”。业委会成立后，有责任监督物业公司的各项服务与行为，监督物业公司将物业费公示，严格按照物业管理服务合同上相关条款的约定，对其进行检验与验收。如果物业公司出现伤害业主利益或是不符合合同标准的行为，业委会有权利指出并责令其改正，确保业主的合法权益得到保护。

二、业委会的发展困境

（一）业委会缺乏利益驱动机制

直到现在，业委会都没有一个完善的报酬机制与激励政策，其工作都是由几个负责任、有公益心的热心人士来义务承担。由于付出得不到应有的肯定与回报，还要承受来自业主与物业公司方面的压力，时间一长，委员们感到身心俱疲，大大降低了他们的工作积极性。于是出现部分委员对业主提出的问题爱理不理或草草了事的现象，使得业委会形同虚设，不能发挥其应有的作用。

（二）业委会与物业管理公司之间矛盾日益尖锐

理论上，业委会和物业管理公司间是雇佣与被雇佣关系，业委会有权对物业公司的工作进行监督与指导，但实际操作起来并不尽如人意。目前很多小区中的物业管理公司都是由开发商选聘的，有强大的利益集团和市场关系做支撑，对单个业主或是没有法律主体资格的业委会并不买账。加上有关业委会如何对物业公司进行监督、如何鉴定物业服务标准等问题尚缺乏一个法律法规作指导，致使业委会在与物业公司的较量中始终处于劣势地，双方之间的矛盾日益尖锐。

（三）业委会制度建设不健全引发诸多问题

业委会作为一种新兴的组织类型，相关法律制度尚不健全、不完善，缺少相应的监督机制，导致业委会内部组织与管理出现诸多问题。

第一，业委会工作带有个人色彩。由于缺乏制度规范，部分业委会成员在维权过程中表现出浓重的感彩，不能客观公正地对一些问题进行处理。

第二，业委会自身腐败，谋取私利。业委会掌握着数额巨大的维修基金控制权，小区内共有部分控制管理权。有些委员利用自身职务之便，将手中控制的资金收入囊中，严重侵犯了广大业主的合法权益，阻碍正常工作的进展。

三、业委会发展问题的解决对策

（一）建立薪酬制度，给予业委会成员一定报酬

业委会成员既然付出时间与精力为广大业主谋取福利，就应该获得相应回报。目前，在《物业管理条例》和《物权法》上均没有明确涉及到有关薪酬制度的内容，委员利益不能得到最基本保障。笔者认为，在业委会内部需要建立一个长期有效的薪酬制度，根据委员的工作量与工作绩效给予一定的报酬。在这里，涉及到资金来源的问题，笔者主要提供以下几种途径：

第一 ，从经营共有部分收益中抽取部分资金。业委会帮助业主经营管理闲置的共有部位和公共设施设备，所获收益一部分回馈给业主，一部分留作自用，作为后期建设资金和酬金。

第二，政府补助。业委会的工作实际上也为基层政府组织如居委会等减轻了负担，相关政府部门应该对业委会给予一定的补助，作为对他们工作的肯定。

第三，社会支持。业委会的工作应该受到社会各界的支持，倡议社会热心人士或是有为人士为业委会成立一个薪酬基金，对在业委会中工作努力、作出杰出贡献的委员给予奖金鼓励，从而激发委员们工作的热情与积极性。

（二）努力协调业委会与物业公司的关系

物业公司与业委会是两个平等的民事主体，都属于物业管理机构，共同管理着一定范围内的物业。所不同的是，物业公司受业委会委托对小区物业实行专业化管理，业委会代表全体业主实行自主管理，二者能否互相协助配合关乎到整个小区的和谐稳定，所以，协调好业委会与物业公司的关系具有重要意义。

首先，双方要严格遵守物业管理合同上相关条款约定。物业公司应严格按照合同所列条款向小区提供服务，业委会也应根据合同约定对物业公司进行监管。

其次，建立协商会议制度。一旦双方出现了不可协调的矛盾，由协商会议出面解决，避免正面冲突，以致出现过激行为。

最后，建立业委会与物业公司间的信任关系。业委会与物业公司之间应该在信任的平台上进行沟通、交流与合作，通过协商来处理社区公共事务。

（三）建立有效的监督机制

监督机制的缺失，是造成业委会诸多问题的根本原因。可以说，监督机制的完善是自治组织能否成功的最关键环节，所以，为了业委会更好的发展，必须建立合理有效的监督机制。

1.成立业主监事会

业主是业委会工作的直接受益对象，也是监督主体。监事会的主要职责是搜集并反馈小区业主的各种意见，监督业委会的各项工作是否公开透明公正，委员是否尽职尽责，使业委会的运行更加科学合理。

2.通过网络、现代传媒等方式对信息进行公开

业委会在今后工作中，要灵活运用现代网络，通讯等方式传播信息，比如建立本小区的公共主页、微博，将每天工作内容，所做决议在第一时间传达给广大业主，让业主感受到业委会的作用，实现其价值意义。

四、结语

业委会在社区自治管理的过程中，虽然面临着诸多问题，但是作为一个新兴的自治组织，我们也应该看到其存在的积极价值意义。本文在分析了业委会的一些发展问题后，着重在薪酬制度、与物业公司的关系、监督体系等问题上提供了几点思路建议，以期能帮助业委会走出困境，实现更好的发展。

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