赠送面积:鲜花掩盖的陷阱

郭德纲最近因为买别墅时赠送的花园惹了一身的麻烦。最后的官方结果是“郭德纲在北京经济技术开发区自家别墅外圈占公共绿地,要求郭德纲将木栅栏建起的小花园拆除,并拆除地上的构筑物 ―― 木制亭子。”

在市场行情平淡、低迷的时候,买房赠送面积被开发商作为一种营销手段广泛使用,屡试不爽之后,愈演愈烈。

譬如,你有没有听说过有一种赠送,收房的时候要敲墙、敲墙之后会有“重大惊喜甚至奇迹”发生?

重庆的章女士最近相中了一套这样神奇的房。章女士说,该楼盘的置业顾问是这么介绍这套房子的,产权面积105平方米,从户型上写入产权的使用空间是一室、两厅、一厨、一卫,属于一室户型中比较奢侈的。但是由于楼层的挑高比较高,达到5.8米,再加上开发商在设计时有创新,最终可以装修出跃层的三室户型,最终实得面积可达182平方米左右。

对这样一套赠送面积达到产权面积将近80%的房源,章女士非常心动。而置业顾问私底下跟章女士说的话更坚定了章女士的决心。为确保赠送空间通过审查,最终顺利地抵达购房者手中,开发商在设计的环节就进行了“史无前例”的“创新”,即将赠送的一部分空间用墙的形式全封闭起来,倘若不敲掉那一堵墙,根本无法发现墙的后面还有空间。

章女士算了一笔账:一室变成三室的两层楼,普通户型变成豪华的跃层。同时,相比周边楼盘其他实得面积(182平方米)相同的的户型,虽然单价高,但是总价相差不多,而这套房子由于产权面积较小,每个月可以节省一定费用,如后期物管费、维修基金等,因为这些都按建筑面积收取。

开发商愈演愈烈的营销策略

4月中下旬,本轮房地产调控开始,并在此后一直声称“越来越严格”,房地产价格的上涨趋势被压抑了,而且成交量几度下降。而房地产商从以往的经验吸取了教训,不再轻谈“降价”,于是,赠送这种虚虚实实、充满迷雾弹的方式大受地产开发商的青睐。

记者随便翻阅了近期的房地产广告,“33平方米的单身公寓”变身“55平方米的小复式”、“买一居送一居”、“两房变三房”,买1楼的房子送15平方米的花园、买别墅送20平方米的绿地、买顶楼送天台,买大户型送车库、地下室等……赠送几乎充斥着每一个广告,而且为了吸引消费者,赠送的面积也越来越大。

送花园、送露台是非常常规的招式,而随着监管正在逐渐变严格,赠送的范围和路数正在被开发商演绎得越来越极致。四川成都城东的一个楼盘,开发商正是利用偷面积的方式,在95平方米左右的产权面积里,做出了五房的“超级户型”。还有开发商,在客厅修建了面积达数平方米的大飘窗,由于飘窗本身高度超过1米,上面的空间高度不足无法计入面积,只能算作是赠送部分。但在交房装修时,购房者可以将飘窗自行敲掉,扩大客厅面积。业内人士称,这种赠送由于能灵活地避开监管,很受欢迎,不少开发商都在赠送面积时将这一方式作为首选和必选。

购房者都很吃这一套

开发商用这种方式,取悦买房人。而买房人普遍很受取悦、都很吃这一套,甚至有不少购房者坦承,就是冲着开发商承诺的赠送面积才下决定的。在看房的过程中,许多消费者认为楼房的单价很高,但是把赠送的面积加进来算平均单价的话,价格就顿时变得非常诱人了。

厦门的骆女士不久前购买了一套200多平方米的房子,赠送阳台、车库、地下室等,骆女士告诉记者,房子的单价是13000元/平方米,但是平摊上赠送面积之后,折算起来在10000多元/平方米,比目前全市的均价还要低。

赠送空间之所以一直受到购房者的青睐,超大的得房率、获得更多的使用面积是诱惑人的主要原因。其次,可以节省一定的费用,譬如按照建筑面积收取的物管费、维修基金等,得到实惠不少。上面的章女士的心理就很有代表性。

面积大就一定是好的。很少购房者会从买房的最主要功能――居住,对赠送部分进行判断。北京墨陈建筑师事务所的设计师宁远接受采访时说,有些产品的户型结构设计合理,创新也合理,的确可以尤如神偷一般玩出不少让人咋舌的新花样,而且,最终实得面积价格确实大大高于周边楼盘。买房人得到实实在在的好处,开发商也加大了成交量,加快了资金回流,可谓“双赢”。从价格来说,这其实就是一种隐形的降价。

而现实的情况是,被赠送的部分一般都是实用性大打折扣的部分,因为戴了“赠送”的名号,开发商对这部分的设计和建造都不上心,消费者也觉得这部分是白得的,往往对其要求不高。而且,平均下来单价未必便宜,很多的情况,购房者都已经通过较高的单价为这部分赠送面积买过单了。

所以如若冲着“赠送”两个字就以为自己捡了便宜,冲动买房则极可能后悔莫及,赠送部分设计得不好,不实用,或对后期使用造成困扰,面积再大也是得不偿失的。

赠送其实是个陷阱

“赠送”听上去很美,可是实际呢?

墨陈建筑师事务所的设计师宁远分析说,为了在设计上“保全”赠送空间,在其他使用空间的布局上,必须预留更多的通道等。例如,上文提及的多出80%面积的案例中,即使加上赠送空间,在183平方米空间内,最终也只布局出了三房。而该楼盘附近的一些同样三房的户型,没有打“赠送空间”的旗号,产权面积在130平方米,总价只有90万元左右,比其价格便宜30万元左右。

所以,赠送空间看似消费者捡了个大便宜,实则不然。考虑到装修多花的费用,其实跟那些的物管、维修费用是相差无几的。

而且,赠送面积还有一些劣势未被认识,例如存在安全隐患、安全系数低,实用性差,有些甚至属于违章建筑,有些不通风透气,采光差,湿气重,打理起来也很困难。如地下室、阁楼,狭窄逼仄,实际利用率并不高。

更大的劣势是赠送部分只有使用权,并无产权,也不会写入房产证,如若几十年后城市重新规划进行拆迁时,这部分面积并不能算进拆迁补偿里面;而赠送部分处于主体建筑之外的,例如赠送的花园等,在未来使用的年限里,也容易面临一些纠纷,尤其是出售、继承、抵押时。

增加了赠送面积,舒适度会远低于同样容积率的楼盘,受其影响绿化率等也没有实际的高。

而更隐形之处在于,赠送这种行为会拉高大家对区域范围内的房价预期。楼盘由于有了大量的赠送面积,在对外的价格上往往会高于同片区楼房价格。楼房销售价格出来后,也促使消费者的心理价位上涨,对价格的接受度增加,同区域楼价也会顺势上涨。譬如,以大量赠送面积售出12000多元的单价,加上赠送面积折算下来可能仅10000多元,但最终的结果是,一下子拉高了市民对城区价格的心理价位,从而使得城区均价成功地突破了10000元。这应该是开发商更乐于得到的结果。

律师:用合同约定赠送

对于这样一个用鲜花掩盖了阱口的陷阱。购房者应该如何判断、辨别并合法化地保留对自己权利的追索权?

一部分赠送的面积,例如入户花园、挑高阳台赠送面积很可能变成麻烦源。因为它们属于公共面积,由全体业主购房时分摊。因此,即使是只拥有使用权也不合法。而入户花园、挑高阳台等能否封闭起来,不是开发商说了算,这取决于城管或物管是否批准。

北京德衡律师事务所的杜志若律师建议,购房者在购买新房时,在开发商诱人广告面前要头脑清醒,签订合同时,一定要细看合同条款,涉及到赠送面积,要弄清楚该赠送的面积是否合法,是否与规划相符,如果变更了规划,是否办理了相应的变更手续。开发商要购房者签订委托书时,购房者一定要仔细审阅委托书的内容是否合法,赠送部分最好另外以合同的形式进行约定,这样以后发生纠纷时,假使最终不能保证自己的权利,但也至少为自己的行为留下一定的依据。否则,不仅赠送的面积由于是“违章搭建”,要被拆除,甚至还有其他的法律责任要独自承担。

记者翻阅近期地产广告,“33平方米公寓”变身“55平方米小复式”、送花园送露台,赠送几乎充斥着每个广告,而为了吸引消费者,赠送面积也越来越大。

TIPS

这些地方开发商无权赠送 >>>

《物权法》第73条明确规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。”

因此,如果开发商赠送的花园、小院不在规划的建筑面积之内或未履行一定程度(如申请变更规划)明示属于个人,这些空间就属于所有业户共同所有,开发商根本无权销售、赠送。

因此,购房者在面对开发商买房赠送时,一定要冷静,详细了解开发商是否有权利赠送,以规避购房风险。

这些部分 >>>

国家规定赠送

购房者经常忽略了一个基本的常识。目前很多楼盘声称的赠送面积大部分都是国家原本就规定不计入面积的,是不能计价销售的,换言之就是国家政策规定这部分“赠送”,开发商钻了“消费者不知道”这样一个空子。

比如入户花园以及没有封闭的阳台只能算一半面积,只有当开发商说,阳台只算1/4或更少的时候,那才算是货真价实的赠送;而露台则按规定完全赠送的;地下室如果净高满2.1米的话算面积,低于2.1米则不计入面积;飘窗分为凸窗和落地飘窗两种,凸窗不落地,不算面积,落地飘窗的净高高于2.1米的话要算面积,低于2.1米不算面积;同样,阁楼也是,净高满2.1米部分算面积,不满不算面积。如果开发商将这些也计入“赠送面积”,那只是在玩炒作的噱头罢了。

LINK

位于北京市经济技术开发区的瀛海庄园别墅,有业主称,郭德纲侵占绿地,用栅栏围起花园,并在上面建造亭子。而郭德刚则声称那是自家院子,是先前买房时获赠的面积,围栅栏建亭子时已和物业协商过。

监管部门认定郭德纲别墅所围绿地确有部分侵占公共绿地,要求将侵占的公共绿地恢复原貌,并拆除地上构筑物――木制亭子。

别墅业主并未拥有花园产权,那么同一小区内的其它业主是否有权要求他们开放花园?开发商卖别墅送花园的行为是否伤害了其他业主的利益?新浪乐居的网友问卷调查显示,过半被调查者认为别墅业主应开放花园,供所有其他业主共同使用;半数被调查者认为,开发商卖别墅送花园牺牲了其他业主利益。