尴尬的地下商业广场

当虚高的地价、高涨的租金、有限的地上资源挤压着城市地上商业地产的时候，看上去商机无限的地下商业广场如雨后春笋般冒出。不仅仅是北上广，就连一些三、四线城市甚至小县城，近年来也纷纷开始建设大型地下商业广场。

与建设的热闹相比，地下商业街的经营状况却有喜有忧。一些定位准确，占据天时、地利、人和的地下商业街生意红火，而有些地下商业街因受到资源限制，经营惨淡。

到底该如何合理利用城市地下空间，发展地下商业街呢？业内普遍认为，盲目跟风显然不可取，长远规划和因地制宜地进行开发，或许才能取得意想不到的成效。

失落的金满地

周涛在湖南长沙有一家专营数码产品的公司，积累了一定资本。他一直寻思做点数码之外的投资，也在朋友的介绍下考查了数十个项目，但都因种种原因未能投入。

直到2007年年底，湖南宁乡的一名老乡给周涛介绍了一个项目。“这个项目绝对能成功，现在很抢手，很多有资本的人都想来投资。”

周涛回忆起老乡对他介绍这个项目的热情时，仍显得有些兴奋。“那个项目在宁乡步行街，政府也大力支持，是宁乡首个地下商业广场。”在周涛看来，湖南宁乡毗邻长沙，发展迅猛，有多个大型商场相继进入宁乡。“那个地下商业广场位于宁乡县城的黄金地段，上面就是宁乡最大的步行街，人流量大。”

“更重要的是，很多朋友都建议我投资商业地产，觉得商业地产项目肯定能成功。”经过多次考察调研后，周涛决定介入这个名为“金满地”的地下商业广场，并投入了自己的多年积蓄，在这个地下商业广场购置了多个铺面。

多年以后，周涛还清楚地记得金满地开业初期的热闹情形，“铺面早早就租出去了，人流量很大。”周涛告知《新财经》记者，金满地开业初期，由于地下商业广场集服装、数码产品、娱乐、儿童用品、电游、电玩、超市、餐饮于一体，业态比较丰富，并且又是宁乡第一家地下商业广场，再加上地上是宁乡已经成熟的步行街，确实吸引了不少客流。

但这样的好光景只持续了不到两年。现在的周涛很苦恼。“随着宁乡的发展，新城区建设了多家大型购物商城，原来的老步行街人流日渐稀少，更别说地下商业街了。”周涛现在的好几个铺面都没人租了，全部空置在那里，“卖也没人要”。

2013年国庆期间，《新财经》记者实地走访了这个地下商业街，稀稀落落的铺面夹杂在空置的铺面之间，仅有的几户商家看到有客人来，并不兴奋，仍在埋头玩手机或电脑。一家做童装生意的商家对记者直言不讳，“我在这里做了两年，生意一直不好，来这里逛商场的人太少了。”

周涛认为，这个地下商业广场投资失败的原因有多方面：“定位不准，管理不善，宣传不足。”在他看来，在宁乡这样一个小县城，地下商业广场更适应于“中低端消费者”，可以做批发市场之类的，“不应该企图与那些地上商场抢人流”。

事实上，金满地这个湖南宁乡的地下商城经营惨淡并非孤例，在全国各地的二、三线城市，有着众多类似的地下商场。即使是位于湖南省会长沙的地下商业街，近年经营情况也不理想，长沙金满地商业街、东塘大都市地下商业街、五一广场地下商业街等的经营情况都不乐观。

据记者了解，河北石家庄市火车站地下商业街作为人防工程商业街，刚建成初期，曾热闹了一阵子，但后来萧条下来。联邦明珠大厦地下商业街，几万平方米的营业面积，从2008年建成后一直在招商，目前尚未形成经营业态。

在青岛，地下商业街同样闹着“空心病”。山东路、香港中路等多处地下商业街人气欠佳、店面闲置；火车站的益群地下商业街以及香港中路的华夏丽有地下商业街都经营不佳。“即使没有到关张歇业的境地，收入也只够勉强付房租。”许多商家这样感叹。

新奥购物中心之殇

二、三线城市的地下商业广场生意不好做，那么在人流充足的一线城市，地下商场是否红火呢？

随着城市经济的发展，人口的增长和居民消费需求的提升，北上广这些大城市都开发了各种类型的商业街。

这些大都市有着丰富的地铁资源，这一方便、快捷的交通工具，将巨大的人流强制性地带入到众多地铁周边的地下商业广场，地铁站成为这些城市地下商业开发必不可少的依托物。在北京，无论是老一代的西单文化广场、复兴地下商业城等，还是新一代的新奥购物中心、中关村购物广场，不是直接和地铁站相通，就是和地铁近在咫尺；在上海，著名的徐家汇地铁商城、人民广场迪美购物中心、五角场等地下商业中心也无不与地铁相连。

即便如此，在开掘地铁所带来的商机方面，人们的消费升级和需求多元化还是让地下商业逐步演绎出两条截然不同的路线。一类是面积有限，以满足往来乘客消费的地铁站厅商业，主打经营便利性的普通商品和服务以及流行性商品。在这里，消费者会看到中低档品牌混杂、化妆品店与特色小吃店毗邻的景观。这样的商业形态大多为地铁运营商自己经营或出租给连锁商家经营。

另一类的形态则彻底摆脱了小商品聚集地的印象，从购物和休闲环境的营造，到中高端品牌产品的提供，无不在向大型高端业态靠拢，目标消费人群直指白领和中产阶层。位于奥林匹克公园的新奥购物广场就是这类典型。

位于奥林匹克公园地下的新奥购物中心于2010年开业，是一家专业地下商业设计的全业态地下购物中心。新奥购物中心拥有自己的主力百货——天虹百货和天虹超市，购物中心业态包含儿童、餐饮、影院，是一个“家庭欢乐生活中心”。

然而，尽管这里装修豪华、业态丰富且独占奥林匹克公园资源，又位于地铁出口，但其经营状况却并不如意。

《新财经》记者多次在新奥购物中心实地调研发现，偌大的购物中心里，除美食街和超市在用餐高峰期人气旺盛外，其他商品区域人气冷清。

在购物中心女装区，记者发现位于入口区的几个大铺面已经空置，零散地摆放着其他商家的展架。地下儿童娱乐区域，寥寥无几的几个家长带着孩子嬉戏。

一位女鞋销售员在与记者交谈时表示，来这里的人真正消费的在少数，“很多都只是看看，或者试一下就走了”。在她看来，“来这里逛的不是来奥林匹克公园旅游，就是在附近上班，中午休息随便逛逛。像这样的顾客一般都是只看不买”。这位销售员表示，她在这里工作近一年，生意一直都不好。

“Hermann中国零售微博”在接受《新财经》记者专访时表示，事实上，新奥购物中心在目前来说，无论是购物环境还是业态构成，还有地铁优势，都是开发得比较好的地下商业广场。实际上，不仅仅是新奥购物中心，位于北京西单的“77街”地下购物广场，自开业以来也是几经转变，挣扎求生。

在“Hermann中国零售微博”看来，随着大环境恶化以及电子商务等因素的挤压，即使是地上商业广场也困难重重，地下商业广场的开发更是举步维艰。

地下商业的出路

尽管地下商场经营情况不温不火，但全国各大城市的地下商业广场建设却如火如荼。在青岛、天津、哈尔滨、乌鲁木齐、福州等地，各种类型的地下商业广场层出不穷。中国步行商业街工作委员会的一个工作人员在接受记者采访时表示，中国的地下商业街这几年逐步出现了变热的发展趋势，其主要原因一是人防工程的需要，平战结合地使用设施；二是地面上资源短缺，地下成为必然无奈的选择；三是很多城市交通恶化，需要从地上商业街过渡到地下商业街。

事实上，虽然地下商业广场未来发展趋热，但要想运作成功，并非易事。

周涛对记者表示，一方面，地下商业广场的开发成本高于地上的两三倍，再加上一些设施，风、水、汽、耗能要按照不低于地上的标准来计算，因而成本要比地上高许多；另一方面，由于各地地下商业广场开发都处于摸索阶段，缺乏成熟的管理模式，使得许多地下商业广场成为了死街，甚至成了藏污纳垢的地方。

到底如何才能合理地利用地下资源？

“Hermann中国零售微博”认为，综合国内外地下商业广场的发展来看，一个成功的地下商业广场往往需要“天时、地利、人和”。“地下商业广场一定要定位明确，要和交通枢纽连接在一起或融为一体，如深圳地铁、香港地铁周围的地下商业就比较发达；还有一种是地上商圈发展比较发达，能很好地带动地下商业街，如北京中关村购物中心。”

“地下商业广场不能盲目开发，要在因地制宜的基础上，做好长远规划。”上述中国步行商业街工作委员会的工作人员也表示，地下商业街要与地下交通设施、地下停车场、商圈内成熟的大型商业设施有机结合在一起，注意与公益性的设施结合起来。“地下商业街要注意综合性规划，一般来说，地下商业街都要具备有商业中心、交通枢纽和旅游景观多种功能。”

近年来，一些城市综合体兴起，或许是地下商业广场经营的更佳生态。城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上要素进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互受益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

中国香港的城市格局底层是车站、中间是花园、四周是高层建筑。香港的地下空间非常发达，每个地铁站都与周边建筑群在地下连通，建筑群之间也有廊道连接，甚至可以不用走上地面，即可到达车站附近的建筑里，真正实现了“室内零换乘”。如香港的太古广场、地铁九龙站、将军澳车辆段等，均是将城市中商业、办公、酒店、交通等其中多项功能的建筑组织在一起，并在各建筑之间建立地下或地上互通廊道，从而形成高效、统一的建筑群体。

从布局来看，香港的每个地铁站都与周边的商业和居住区紧密联系，还有很多居住区与地铁站结合成一个综合建筑体，它们的特征相似：底层是公交车站或地铁站，上面二至三层是商业建筑，再上面是呈围合布局的高层居住建筑，中间是居住区的中心花园。作为世界大型城市综合体的典范，日本东京是依靠轨道交通发展的典型城市。在东京，轨道站点周边都是商业开发利用度最高的区域，东京站周边聚集了商务、商业、酒店以及许多大公司总部。人们在东京地铁站点周边可以办许多事，不光是办公、购物，还有电影院等休闲、娱乐设施，甚至包括一些政府服务，例如在车站里可以办护照。