异议登记制度初探

[摘 要]异议登记是物权法上的重要制度，异议登记是属于一种临时性保全措施。当事人申请异议登记其目的在于登记错误时能阻断登记公信力，保全真实权利。本文拟通过对异议登记制度内涵及效力的分析，进而梳理出我国现行异议登记制度可能存在的不足之处，并提出完善异议登记制度的建议。

[关键词]异议登记；限制处分；异议登记不当

一、异议登记制度内涵及效力

（一）异议登记制度内涵

我国《物权法》第6条确定了物权公示原则，即不动产物变动以登记为公示方法。登记作用在于通过登记机关对不动产的权利归属和变动状态予以记载，使有交易意向的任意第三人对该财产归属以及权利真实性和完整性进行判断，从而对即将进行的交易起到安全指引作用。然而现实是错综复杂的，各种主观或客观的原因常导致登记的权利人只是名义权利人，与真实权利人并不一致。我国为保护真实权利人利益，设立了异议登记制度。“异议登记，指不动产登记机关就事实上的权利人及利害关系人对现实登记权利的正确性的异议进行的登记。”《物权法》规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。”依据异议登记制度，当不动产登记簿登记的权利和事实权利不一致时，事实权利人及利害关系人应先请求登记簿记载的权利人更正登记，不予更正时才能对现时登记的权利提出异议。异议正当时，事实权利人可以借助更正登记制度，注销原错误登记，同时对事实权利进行登记。这样，事实权利人的不动产物权就能得到充分的法律保护。

（二）异议登记制度效力

物权公示公信原则的确立，使得传统的物权变动在依照真权利人意思取得之外，还可以通过善意取得制度取得物权。而第三人之所以能通过“善意”取得物权，全赖他能通过动产的占有或不动产的登记进行一个权利的正确性推定，即在善意第三人看来，占有人或登记名义人才是真正的物权人。以此种方式进行的物权人判断，法律即予以支持，即使事后证明判断与事实不符，亦认定其判断受法律保护。在实践中，占有人与登记名义人并非一定为事实上的真权利人，为了妨碍甚至击溃善意第三人优位，真权利人唯一的办法便是不让第三人有“善意”的可能性，即他所判断物权基础的方式并非纯粹的占有或登记。唯有如此，才能阻却登记公信力，排除第三人善意取得的空间。

异议登记是否具有限制处分的效力，笔者认为该物权的登记人能利用或处分其物权，只是异议登记会警示第三人该不动产上可能存在物权纠纷风险，这也是对相对人的一种保护，并没有对原权利人的处分权做出实质限制，也绝不会阻止物权的流转，只是提示第三人审慎交易。

二、我国现行异议登记制度的不足

（一）反复异议登记问题

《物权法》第 19 条规定，申请人在异议登记之日起 15 日内不，异议登记失效至于十五日期间已过而异议登记失效后利害关系人能否再次提起异议登记，物权法未置可否。房屋登记办法亦未加以规定。唯一有规定的只是《土地登记办法》第 61 条。该条规定，异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。可见，反复申请异议登记不被准许。然而由于 15 日时间过于短促，真权利人在如此短的时间去搜集证据存在一定困难，如果在这段时间内不能搜集到有效的证据即认定异议不当，这将大大挫伤真权利人维护自己权利的积极性，使他们不敢去主张自己的权利。

（二）登记不当问题

按照《物权法》第19 条规定，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。异议登记确实对权利人处分财产造成了一定的妨害，尤其是在房地产价格日新月异的今天，一段时期内房产价值可能会发生急剧变动，可能给权利人造成损害。从物权法条文来看，异议登记不当应当作客观认定。只要申请异议登记后没有发生更正登记的，即构成异议不当； 若异议不当造成了损害，则需要赔偿。然而对于如何赔偿，物权法没有给出答案。

三、完善异议登记制度建议

（一）异议登记申请的审查

在现行法律框架下，异议登记审查制度禁止反复登记，为了维护异议人与登记权利人双方的合法权益，有必要对异议登记申请进行必要性审查。尽管我们提倡同时有其他制度来对异议滥用进行防范，但是损害赔偿必然只是一种事后防范，既然是事后补救措施，则不可避免的要求繁琐的对损害的举证。在对损害数额达不成合意的情况下还要通过诉讼来保证权利的实现。而事前防范措施，无疑会尽可能减免这种情况的发生，从而使权利行使的成本降低。其次，该审查应为形式审查。要求对异议进行实质审查显然影响效率、提高成本，这违背了异议登记临时性保护措施的初衷。而对异议人的主张进行形式审查，可以满足快速实现对不动产物权的临时保护的目的。

（二）异议登记申请与担保

为了防止异议人在异议错误的情况下不能够实际履行损害赔偿，从而使权利人权利的保护在实质上落空，可以要求异议申请人在提出异议时提供担保。这一方面促使异议人在提出异议时从善意出发更为审慎，另一方面也使得原登记权利人在权利真实的情况下可以得到现实补偿。因为异议登记并不限制不动产处分权，所以担保额应以可能造成的损害为限，而不必与不动产价值相当，否则必然导致许多人因提供不出适当担保而放弃异议，异议登记的功用将减弱。

（三）异议不当的损害赔偿

在异议登记不当的前提下要求异议申请人对权利人因异议而遭遇的利益减损为损害赔偿的必要性，异议登记在做出后，则原权利人的交易机会可能丧失，导致期待利益受损，如果此后恰逢价格跌落，则即便异议登记无效后再为交易，利益在实质上还是遭受了减损的。为此，还应当对损害赔偿的范围确定方式予以进一步的规定。如果没有不动产市场价格的变动，仅就交易机会的丧失可能带来的利益减损而言，则权利人很难证明其因异议遭受了此种机会的丧失。因为也许第三人的交易意向未及表露便因异议而打消，即便第三人已为交易磋商，没有合同的存在，权利人亦难于举证证明。针对此种可能性，笔者建议结合不动产本身价值和异议登记申请时的担保给予一个相对固定的赔偿。

参考文献：

[1]王泽鉴，民法物权（第二版）[M].北京大

学出版社，2009.