豪宅降价已无悬念

近期我在上海、深圳、兰州、哈尔滨、嘉兴、昆山等地演讲时，与消费者的互动中可以感受多数人对房价下跌的信心已无比强大，但对楼市发展脉络、路径乃至“伊于胡底”？则充满困惑。

海啸般的”价格破坏效应”正在发酵

事实上，楼市运行有如海啸，当涨价风潮启动时，是由内向外掀起惊涛骇浪的。因此我们可以看到在2007年及2009年两波房价飙升阶段，多数一线城市都会出现“价位低洼填平”，远郊涨幅大于市中心的“同心圆扩散、过滤”现象――当人们长期居住的区域面临房价不断向上攻坚，导致当地人无力或不甘心购买（觉得不合理），但却有购屋需求时，会从自己所熟悉的板块向外辐射、寻找标的，而其实每一个区块都已产生高低不一的涨幅，甚至愈幅度愈高。与之相对应的，则是当房价受到政策打压或冲涨过头面临回调时，其状态依然如同海啸，由外向内退缩――价位从远郊板块开始挫落，直到精华区受到波及也产生一定跌幅，这个时候便意味着景气冲击进入高潮期，随之而来的，通常是“价格破坏效应”的递减。

即使CBD也难逃降价厄运

亦即从板块来看，其降价波及顺序是远郊偏郊市郊市区CBD，按屋种则依次为中低端中端中高端高端，最后则是许多人曾经认为价位坚不可摧的豪宅产品。

那么，在房价向上或向下的运动中，各个板块之间的跌幅是否存在一定比例的差距呢？我看是的。

以上海为例，2003及2007年开始流传的“321”、“246”说法――内环3（6）万元/平方米、中环2（4）万元/平方米、外环1（2）万元/平方米，已经清楚地标明其间落差，当外环房价接近内环的1/3时，便显示“逃命线”的出现，反之，在跌势过程中，内环房价超过外环的3倍以上时，说明其支持力量将不断流失。当然，由于目前的状况是行政命令强制形成的“清场”，因此并不能通盘适用，但原理、原则基本一致，最终CBD房价也将无可避免地受到冲撞与挑战。

上海豪宅价位开始崩跌

目前有两项指标显示豪宅已受到影响，其一是长期以来宁愿砸锅卖铁、宁愿给中介“佣金无上限”，也坚持不降价的绿城，其CEO宋卫平终于也屏不住了，继4月初上海南外滩项目“黄浦湾”号称打7折销售后，紧接着又在4月中以21.3772亿元出让其上海天山路项目给潘石屹，突显在一定时期内，宋卫平对楼市回暖的绝望。

其二，则为2003年推出上海市区豪宅别墅“檀宫”而名噪一时的华丽家族，该企业位在卢湾世博滨江板块的“汇景天地”，于2010年6月以5.75万元/平方米开盘，虽然销售始终困顿但价位坚定不移，而近期抛出部分房源，价位竟跌破3万元/平方米，令业界大呼不可思议。作为“经济中心”的上海尚且如此，其他等而次之的城市，便不难想见其后续楼市形势之困窘。

以价换量将是豪宅的无奈选项

在我看来，这一轮调控受到压制最严重的便是豪宅类产品。由于考虑到声势、架势、气势，“降价无用论”成了豪宅开发商心中之梦魇。如同大奔降价30万元，对买不起或买得起却养不起的人来说，是没有意义的，豪宅目前便是处在这种困局中难以自拔。因此在限购令下，CBD豪宅此前基本没有跌价，却不能说明其“抗跌”，而是想跌也不能、不敢、不甘跌！但那终究是保本阶段的思考模式与逻辑，一旦景气持续恶化而进入保命的“刀锋时刻”，面子、里子都得从长计议，豪宅以价换量先走一批，是开发商万不得已、无可奈何的选项。