“楼市长效机制”频放信号

三元化

在北京的“京七条”中，明确提出要通过自住型商品房，改变北京房地产市场格局。整个北京市很可能会形成保障型住房、自住型商品房、商品房的三元化的市场格局。近期，关于楼市长效机制的建立，是房地产行业最振奋人心的议题。从国务院发展研究中心提交的“383”改革方案，到十八届三中全会的全文公告，再到11月15日出台的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，中央所释放的消息吸引着全国人的眼球。

土地制度改革和财政税收制度改革，将深刻影响房地产市场的长效机制，前者涉及集体经济土地、小产权房、宅基地能否入市、如何入市，后者涉及房产税和土地财政如何改变的问题。

调控弱化、市场补位

11月12日当晚，三中全会公文才刊出，不少业内人士即收到有中介群发的消息，称三中全会未提及房价、调控，是重大利好，以此鼓励购房者入市，几乎所有的人都认为：“不出利空消息，就是利好”。

“这本身是一个中央的会议，不太可能涉及到具体的一个行业，以及未来相关的政策方向和手段。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说，但后续可能会有一系列具体政策出台。

三中全会之前，中共中央总书记的一次讲话，也许更有针对性。10月29日下午，中共中央政治局进行首次专题学习住房领域情况，作出了“坚持市场化改革方向”的表态。

“不谈房价，并非是不解决高房价问题，只是方式不同。中央高层领导把问题说了出来，不回避问题。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰告诉记者，中央政治局的集体学习，是新一届政府对房地产市场的最高规格的正面表态，也是未来建立“长效机制”的信号。

在陈云峰看来，过去房地产政策天天做限制类措施，枪口走偏了，调控不是调房价，去管房价本身就是错误的，而应去调结构，扩大供给，解决高房价需要建立在供需关系的调节和长效机制的建立上，

在业内人士看来，政府将逐渐放权，更加重视以市场为主导，宏观调控也将逐渐体现在税收、金融、法律等多层次体系。由于行政调控与市场调控是一个此消彼长的过程，只有政府逐渐加大保障房推地的数量和建设速度，体量到一定程度之后，才可能放开，一线城市调控政策短期内会继续执行。

多元化供给畅想

在近期释放的住房多元化信号中，增加保障房、自住型商品房，以至于放开小产权房，均呼声很高。

在中央高层多次讲话中，屡次提及保障房的建设力度会加大，因为“全面正确履行政府职能”，清晰界定政府与市场的关系，必然走到“保障归保障，市场归市场”的房地产二元并立的格局。

在阳光100集团常务副总裁范小冲看来，房地产问题最终还是民生的，政府责任就是要给没有能力买房的人住房保障，有钱住好房子的人交给市场解决。

在北京的“京七条”中，明确提出要通过自住型商品房，改变北京房地产市场格局。整个北京市很可能会形成保障型住房、自住型商品房、商品房的三元化的市场格局。

最吸引人眼球的，还是关于小产权房的呼声。在国务院发展研究中心向十八届三中全会提交的“383”改革方案中，提到在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入。

“小产权房的量很大，这是一个既有的事实。与其让它处于违法阶段，还不如考虑把它纳入管理体系。”范小冲说。

农村集体土地入市呼声高

土地制度改革，一直是房地产市场最重要也最艰难的部分，农村集体土地入市，则一直被视作改革土地财政的重要办法。

三中全会公报表示，“中国将建立城乡统一的建设用地市场”。在业内人士看来，这意味着土地制度将迎来重大变革，两种土地所有制并存的状况可能会向并轨、统一的方向发展，实现城乡建设用地“同地、同权、同价”或成为未来的一个方向。

11月12日，三中全会会议结束之际，安徽省下发《安徽省人民政府关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，宣布可在宅基地确权基础上，形成“退出补偿激励机制”，在20个县区启动试点农村集体建设用地流转制度，不免令人畅想。

在十八届三中全会前，“383方案”提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。

实际上，农业建设用地流转办法在河南、河北、安徽、广东等省份已正式出台，芜湖、苏州、湖州、顺德等地也早已开展了农村集体建设用地流转试点，但效力仍不明朗，市场仍期待有进一步的改革措施。

“小产权房和集体土地入市，在北京上海这样严重需求大于供给的有必要放，三四线一些供给大于需求的就没必要。只要供应方面能增加，房价就能应声而落。”陈云峰对此十分的期待。

杨红旭表示，要做好农村土地确权工作，明确产权主体及权益分配机制，集体土地入市流转才能有基础、有依据、有序。业内人士指出，要建立统一的城乡土地交易平台，就要把农村集体建设用地、宅基地、林地使用权等纳入统一的土地交易平台，通过竞价报名、网上挂牌、在线竞拍、中标公示等规范的程序操作。

亦有不少业内人士表示可以期待，但别奢望。实际上，十七届三中会就提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场”。五年过去了，十八届三中全会只是将“逐步”二字去掉。

“383改革方案只是一家之言，关于集体土地入市的东西还没定调，只是说这部分内容已经形成一种共识，具体什么时候做，怎么做，还要再看。”北京房协秘书长陈志说，这涉及地方土地财政及农民权益，不可能那么简单就调整过来。

房产税尚难全面铺开

作为楼市长效机制的重要方面，房产税一直被寄望甚高，但有关房产税扩大试点的传闻，几乎屡次被辟谣。中共十八届三中全会公报将财税改革置于更加重要的位置，明确要建立现代财税制度必须完善立法，明确实权，改革税制。

中央文件首次提出房地产税立法的问题。中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》15日全文，《决定》提出，加快房地产税立法并适时推进改革；建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。

由于房地产税并不是一个税种，而是一个体系。房地产税包括房产税，土地增值税，土地使用税，耕地占用税等，涉及立法和改革结合的问题。业内人士认为，从决定看，房产税立法的步伐会加快。

但从实际试点情况来看，房产税在重庆、上海的试点并不算成功，全国住房信息联网、不动产登记等基础数据统一平台，被认为是为房产税的开征提供条件。但至今尚未完全完成，这使得房产税铺开被认为是大打折扣。

接受记者采访的业内人士几乎都认为，尽管房产税全面铺开是迟早的事，但短期内无法做到。因此，关于房地产征收的具体细则，需要进行细致的考量。