新形势下房地产经纪行业存在的问题及发展对策研究

【内容摘要】随着我国房地产市场繁荣，房地产经纪行业队伍迅速壮大，房地产经纪机构在人们买卖房屋、租赁房屋中作用越来越重要。在当前新形势下，房地产经纪机构和经纪人员面临法制不完善、管理混乱、素质较低等诸多问题，本文就这些问题及其对策进行了全面分析。

【 abstract 】 with China's real estate market prosperity, real estate brokerage industry team developed rapidly, real estate agency in people buying and selling houses, lease house is more and more important role. In the new situation, real estate brokerage institution and brokerage researchers face legal system are not perfect, management confusion, distrimination many problems, this paper on these issues and strategies of comprehensive analysis.

中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：

一、房地产经纪及其发展现状

1、房地产经纪简介

随着我国房地产市场的不断发展与完善,作为房地产产业链条中关键一环的房地产经纪业的作用日显重要,房地产经纪活动日趋频繁,房地产经纪人员队伍迅速壮大。由于房地产具有价值量大，房地产交易中产权复杂、信息严重不对称等因素的影响，决定了人们在房地产交易中需要专业的房地产经纪人员和机构为其服务。房地产经纪机构为房地产交易物体提供评估、交易、、咨询等服务及善后管理服务的机构，而房地产经纪人主要是在房屋交易、融资按揭、物业管理等领域为房地产交易双方提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。房地产经纪机构为连通房地产开发和市场消费发挥了桥梁和纽带的重大作用,而信誉良好服务周到的优秀房地产经纪机构可以更好地满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要，因此有利于房地产业的健康发展,房地产经纪企业成为房地产业不可或缺的重要组成部分。

2、我国房地产经纪发展现状

近年来房地产经纪服务向纵深发展,房地产经纪人在房地产交易中的作用不越来越重要。房地产经纪队伍空前壮大，房地产经纪人员的专业服务己经从低端提供交易信息、居间撮合,发展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售等领域。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会统计,到2010年底，全国有注册房地产经纪人的房地产经纪机构达到15937家，其中比较著名的经纪机构有中原地产、21世纪中国不动产、北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京链家房地产经纪有限公司等。全国共有34814人取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书，其中的22024人经注册取得了中华人民共和国房地产经纪人注册证书。根据房地产经纪行业调研统计全国40个重点城市房地产经纪从业人员50万余人。粗略估计,全国的房地产经纪人员超过百万。房地产经纪服务从业人员呈年轻化趋势,年龄主要集中在21一30岁之间。房地产经纪人的学历也在逐年上升,八成以上拥有大专学历。

二、当前房地产经纪行业存在的问题分析

1、受金融危机和调控调控，交易量下降使得竞争日趋激烈

2008年以来受全球金融危机的影响，房地产市场不景气,二手房市场呈观望态势,交易量萎缩,很多中小房地产经纪公司不堪压力纷纷倒塌,还出现房地产经纪公司携款潜逃等恶劣现象，房地产经纪业面临着空前的信誉危机。2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级。随着国家房地产调控政策不断加强与深入，房地产经纪面临业务量减少，有的小型的房地产经纪公司公司关门大吉，而大型的房地产经纪公司，进行门店的收缩，加大员工培训力度。房地产经纪行业竞争更趋激烈。

2、现行房地产经纪人管理体制不完善

政府行政主管部门对这个行业的有效监管模式都尚未建立，相关法律法规不完善。目前我国房地产经纪机构官办色彩浓厚，直接由政府部门组建，或是政府机构附属部门，中国房地产估价师与房地产经纪人学会担负着房地产估价师和房地产经纪人的管理工作，政府管理滞后。房地产市场中对房地产经纪机构采用多头管理体制，造成管理政出多门，缺乏专门的管理机制。目前这一行业的从业人员只有少数进入到管理体制内，绝大多数没有进入注册管理体制的从业人员，就容易游离在监管体制之外了。

目前国家出台制定的《城市房地产交易条件》、《城市房地产中介服务管理规定》等，只是针对整个房地产业的简单管理和调节，对房地产经纪业的行为主体责权利规范不完善，对于房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也没有对应的处罚措施。

3、现行房地产经纪机构规模小、粗放经营，管理混乱

我国还没有出台对房地产经纪业的完整配套法律法规，因而房地产经纪机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，市场行为不规范。由于房地产经纪企业开办门槛低,成本少、风险较小，一些创业者纷纷踏入这一行业领域。

大部分房地产经纪机构规模小、管理差、收费乱，完全是各自抢占业务，很多小型房地产经纪机构都没有取得房地产经纪资质、营业执照、房地产经纪人资格证等资质证明，对房地产经纪业务法律法规也不熟悉，隐瞒事实，虚构情节欺骗顾客情况时有发生。还有一些房地产经纪机构盲目扩张，不注意品牌形象和管理水平提升，粗放经营，结果经常因为市场波动而大起大落。

4、房地产经纪行业从业人员不稳定，素质偏低

目前,成为房地产经纪行业从业人员的门槛较低。虽然大部分城市都举办了房地产经纪人员的资格考试,但该行业人员流动较大，只经过简单培训或者不经培训就直接上岗。房地产经纪从业人员素质方面呈现持证人数比例低、学历不高、年纪轻、从业时间短等特点。主要表现在以下几个方面：

一是从业人员职业道德整体水平不高。房地产经纪人员服务不规范、同行之间不正当竟争、泄露客户隐私等现象更是屡见不鲜。常常出现提供虚假信息从中牟利,给当事人造成损失的情况。二是从业人员的知识结构有待完善。掌握经济、法律、信息等知识的综合素质较高的专业人员的匮乏。房地产经纪行业中很多人并没有专门接受过房地产专业的教育,对房地产专业知识的掌握不足。三是从业人员的执业能力有待提高。房地产经纪行业的从业人员沟通洽谈能力、服务意识、市场分析能力相对老说都比较差,很难以差异化、个性化服务满足客户的需求。

三、新形势下我国房地产经纪行业发展策略

1、政府应加强对该行业监管,建立健全相关法律法规

目前我国虽然已构建了行业管理的基本框架,建立了房地产经纪人员职业资格制度,但是房地产经纪活动的相关管理法律法规还不健全,现有的法律法规概念不明,较为笼统简单,指导性原则性强,可操作性不够。因此主管部门应尽早出台修改《城市房地产管理法》、《房地产中介服务条例》等法律法规，对不规范房地产经纪行为加强监管和处罚,逐步落实职业资格制度。随着相应的法律法规的出台,房地产经纪行业的秩序将逐步建立,对建立优胜劣汰的良吐竞争机制具有有效的促进作用。政府的房地产经纪行业行政主管部门应加强行政管理手段，进行执业资格认证、登记备案与年检、制定收费标准和示范合同、行政监督等，规范房地产经纪服务行为和收费标准。房地产经纪行业管理应建立行业自律的原则，充分发挥行业成员自身的积极性、能动性,充分利用社会资源,对行业进行自我管理。