新政调控下房企在三四线城市的发展策略研究

摘要：房产新政的实施，政府部门要达到调控的目的，必然导致市场销量与价格的下降，量价齐降必然带来竞争的进一步加剧，给房地产企业特别是象淮安市这样的三四线城市给房地产企业经营会带来严峻的考验。如何在这种严峻的形式下转变经营理念，转变发展方式是求得生存与发展的必由之路。

关键词：新政调控 发展策略 盈利模式 投融资模式

2010年以来，随着市场的过热，国家采取了一系列的宏观调控措施，对房地产业的管理机制也日臻成熟。房产新政的实施，导致居居民购房出现浓厚的观望心理，市场销量下降，消费需求在房地产市场有所减弱。市场销量下降给房地产企业特别是象淮安市这样的三四线城市给房地产企业经营带来了深刻的影响。

1 新政调控下三四线城市的市场现状及原因分析

1.1 限购令的出台抑制了投资投机性购房需求 有投资投机性购房方面需求的人群转向商业地产投资；而自住型和改善性住房消费需求因为政府保障性住房加大力度建设，使得这一消费需求在房地产市场有所减弱。居民购房出现浓厚的观望心理，导致市场销量下降。

1.2 公布房价年度控制目标，严格执行商品房销售明码标价 实行一套一标 商品房销售管理办法和销售价格备案制度，商品房利润率控制在12%以下，对定价过高的楼盘，价格主管部门要进行成本核算，限定最高售价。使房地产的利润透明化，暴利已受到控制。

1.3 提高二套房贷首付比例和贷款利率、营业税由差额征收变成全额征收 首付比例和贷款利率提高以及营业税由差额征收变成全额征收使居民购买力降低，一部分想买开发企业住房的人群出于资金和各项费用的考虑，目光转向政府保障性住房，在很大程度上减少了购房者数量。

1.4 政府问责制的实施 明确约谈问责内容、税收、行政等多种手段并举，动用政策工具之多，历史罕见，加大了政府监管力度。

1.5 信贷资金收紧 信贷资金收紧对靠信贷融资的房地产企业压力较大，涉及资金链。贷款高起、负债攀升已经成为大多数房企的“老大难”。根据调查数据显示，迫于资金压力，近八成的房企都考虑在加大推盘力度。

1.6 政府加强房地产开发用地监督管理 依法查处违规取得土地、非法转让土地使用权、擅自改变保障性住房用地性质、超过规定期限未开发建设等行为使得房地产企业的违规成本加大。

2 新政调控下房企的发展策略

2.1 把握市场定位，找准发展坐标，因城制宜，打造特色知名品牌企业 伴随着城市化发展，三四线中小城市城市都会有规模扩张的冲动。此时开发商应密切关注政府规划，保持冷静态度，并在城市发展规划的引领下找准自己在城市格局中的最佳位置，以便借风借势，快速发展。

房地产商也要顺应潮流，注重城市发展理念，寻找适合的发展方向，注意培育自己的品牌形象，努力发展专业化、个性化生产经营，这样的企业品牌才具有生命力。

2.2 调整房地产的发展战略 为了降低风险，房地产商在战略和战线上要实行收缩和减压。首先停止扩张、实行减法经营，包括产业减法、产品减法和股权投资减法。其次可以抛开企业不擅长操作的项目，专心经营擅长或是市场接受较稳定的住宅项目，尽可能得向国家支持的住宅类型靠拢，没有资金实力不要轻易涉足商业地产和工业地产，不盲目追求大盘；从追求“规模、速度”转向“品牌、增值”；在生命攸关的资金链方面，协调多个项目之间资金链的关系，把握开工时机，节约开发与管理成本。

2.3 提高房地产产品的开发品质 产品层面，产品规划设计原本是项目前期工作的关键一环，并且与消费者的购买感受息息相关，然而在市场高峰期时，房企为了迅速赚取高额利润，不惜照搬或抄袭其他项目的产品和户型，致使近几年的产品存在严重的同质化现象。若延续以往的照搬方式，在激烈竞争中只会将自己送入坟墓。房地产调整期的企业可以通过提升的产品与服务的品质，在规划设计、工程与质量、物业服务等方面不断实现“优质品质”，完成自身的快速转型。烂房子还卖个好价的时代已过去，今后的消费者将会趋于理性购买，房企更应理性地转向产品和消费者专项研究。

2.4 转变房地产的投融资模式 在房地产营销模式，应改变原有的营销模式，要用4C模式来适应新的变化，即：针对消费者的需求开发项目；根据消费者愿意付出的成本定价；为消费者提供便利的购买服务；强化与消费者的沟通。在房地产的融资模式上，自从央行121号文出台后，彻底地改变了房地产开发投资的“游戏规则”，房地产开发成为了一个资金门槛很高的行业。房地产企业应逐步建立多元化的融资渠道。在从银行贷款的基础上，第一要寻求与大公司合作，第二要寻求民间资金。

3 小结

房产新政的实施，政府部门要达到调控的目的，必然导致市场销量与价格的下降，量价齐降必然带来竞争的进一步加剧，给房地产企业经营会带来严峻的考验。如何在这种严峻的形式下转变经营理念，转变发展方式是求得生存与发展的必由之路。

参考文献：

[1]庄浩滨.专家称警惕中小城市房价重蹈一线城市覆辙[OL].深圳新闻网，2010-05-07.

[2]郑磊.二三线城市房地产业发展前景[OL].中国价值网，2010-

06-02：12：50.

[3]赵宏伟，徐立敏，王晓峰.二三线城市房地产业发展策略研究[J].商业现代化，2011（9）.

作者简介：牟大勇（1971-），男，重庆忠县人，讲师，硕士研究生，研究方向：经济学。