中小城市现金购房的洗钱风险问题

[关键词]现金购房；洗钱；监管

房地产具有保值、现金交易资金巨大等特点，已成为洗钱犯罪的首选途径。近年来，随着国内宏观经济的高速增长，房地产市场持续繁荣，交易量逐年上升，2011年，受政策调整影响，大中城市房地产交易量放缓，但中小城市、特别是欠发达地区房地产开盘和交易额增长依然迅速，且房地产交易政策宽松，购房现金交易的洗钱风险越来越严重，应警惕洗钱犯罪涉入中小城市。

一、现金购房洗钱的主要方式：

首先，现金购房洗钱的犯罪主体，我认为主要是通过贪污、受贿等不当手段取得非法利益的领导干部。洗钱方式主要有以下三种形式：

一是直接使用大量现金购置房产。在房地产市场，存在大量的洗钱行为已经是业内公开的秘密，很多人将房地产作为载体，把来历不正当的黑钱由货币形态变为实物形态。这些人购房的目的不仅仅是为了改善住房条件，也不仅仅是为了投资盈利的需要，最主要的目的就是为了洗钱。洗钱的资金大多是以现金的方式支付的，所以，凡是以大额现金（100万元以上）支付的房款就可以视同黑钱或有黑钱的嫌疑。在国际上，一般把大额的现金交易就看做是黑市交易，因此，大额现金支付的行为成为各国反洗钱组织重点监察的对象。据统计，在北京、上海、深圳、广州这些城市，用现金一次性支付300万元以上的买房现象相当普遍，有的甚至一次性支付1000万元以上的现金来购买豪华别墅。在中小城市，全额现金购房也要几十万至上百万不等，这些现金的来源是非常值得怀疑的，现金购房行为有很大的洗钱嫌疑。

二是通过按揭购房，突然提前偿还贷款。提前还贷直接影响的是商业银行的效益，对主要依靠存贷利差获得利润的中资银行影响明显。因此，银行为了保留坏账率极低的住房商业贷款，都会按照一定比例对提前还贷收取违约金。普通的购房者，在收入稳定、没有其他突然额外收入的情况下，往往考虑较高的违约成本而不会选择提前还款。然而，洗钱者比较偏好按揭购房提前还款。房地产单位价格高，洗钱者在购房时全部使用现金目标过大。因此洗钱者往往故意选择将部分房款通过银行的个人住房按揭贷款支付，随后采用提前偿还的方式将手中的非法所得及其收益用于还款。通过这种方式洗钱，虽然比现金购房过程复杂、耗时长，但比直接大额现金购房隐蔽得多。

三是异地多处购房。洗钱者采用在异地或中小城市多处购房，从而分散资金，在目前没有全国性的个人房地产信息登记系统情况下，异地多处购房洗钱行为更加隐蔽，基本处于无监管状态。

二、通过房地产交易洗钱转向中小城市的原因分析

一是中小城市房价不断上涨，受欠发达地区房地产保值、增值的吸引；二是由于在大中城市黄金地段购房单笔资金数目大，目标过于明显，在中小城市进行异地购房，可以分散资金，隐藏洗钱目的；三是中国的房地产行业的信息透明度太低，全国联网的房地产登记系统还没有建立起来，腐败分子认为异地购房置业的隐蔽性好；四是中国房地产税收体系不完善，各地对房地产交易的调控政策不一致，中小城市的房地产交易政策宽松，成本更低；五是中国的反洗钱工作比较薄弱，还没有针对房地产行业系统的反洗钱立法和监管手段。

三、反洗钱监管可采取的对策

1.通过加立法加强对各地非金融机构的监管。建议在《反洗钱法》中加入非金融机构的法律责任，加入对房地产行业的监管内容。为有利于执法，除罚款作为行政处罚外，还可协同房地产业主管部门设定吊销从业资格、停业整顿等处罚措施。和金融机构处罚规定一样，具体的处罚由房地产主管部门实施，而人民银行作为反洗钱行政主管部门，则拥有建议处罚权。

2.建立全国性房地产行业反洗钱协作监管机制。一是建立和完善房地产反洗钱信息披露与交流合作机制。协同建设部门在全国范围内建立落实商品房预售合同联机备案、全国房地产交易信息平台和实名购房等制度，增强房地产交易信息的透明度。同时，建立房地产市场交易业务环节过滤机制，加大金融监督检查力度，提高反洗钱工作效率。二是提高房地产系统信息透明度。当前，我国各有关部门，特别是建设部、国土资源部、人民银行及反洗钱监测中心等部门应当尽快与企业构建信息交换平台，建立健全全国联网的房地产客户身份识别系统，与联网核查公民身份信息系统实现对接，同时开发出反洗钱大额可疑交易资金监测分析系统。

3.实行零现金交易制度。严格限制房地产业大额现金交易，将房地产业资金交易纳入银行业金融体系，通过银行账户监控房地产资金交易。要求房地产行业各级义务主体直接有效监控资金交易的难度较大，因此建议参照保险和证券业金融机构反洗钱监管模式，在房地产行业实行“零现金”交易管理，将房地产业资金纳入银行业反洗钱监管体系。人民银行与房地产行政主管部门协调，由其制定相关禁止或限制现金交易的管理办法，并协助人民银行负责零现金交易制度的日常监督管理。

4.参照金融机构反洗钱规定，建立房地产行业反洗钱内控制度。

一是建立大额可疑交易报告制度。目前大部分房地产机构依托银行进行现金缴存及转账业务，该类情况的大额报告义务可由银行承担，但房地产机构必须履行大额现金交易报告和可疑交易报告义务。即规定房地产从业人员在办理相关业务和与客户接触过程中，遇到大额现金交易和发现或者有理由怀疑其与洗钱等违法犯罪活动相关时，向反洗钱行政主管部门报告。

二是建立客户身份识别制度。对达到规定金额以上的交易，提出较高的客户身份识别要求，如除留存客户身份证明文件复印件以外，还应要求客户提供基本信息，以了解客户的真实身份，核实交易资金来源的合理性，同时对交易的实际控制人或第三方交易者进行了解。在特定的情况下(如先前获得的身份资料真实性、有效性、完整性存在疑点)，还要对客户身份进行重新识别和核实。

三是建立客户身份资料及交易记录保存制度。房地产业客户身份资料应包括房地产机构在开展业务中收集的客户身份信息、资料以及反映客户身份识别情况的各种记录和资料。房地产业交易记录应包括反映每笔交易的实际交易人姓名，交易金额、时间的文件、业务凭证和其他资料。鉴于房地产业洗钱活动周期较长，我国在设计保存期限的法规中，可要求房地产机构自业务关系结束后至少保存5年，而对于规定金额以上的交易，可要求保存更长年限。（编辑/刘佳）